TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 09 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 21/06451 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6BB

AFFAIRE : S.C.I. S ET J (M^e SAVIOZ)

C/ S.D.C. LE PLEIN SOLEIL (l’ASSOCIATION CABINET [N] AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 22 avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 29 juillet 2025 prorogée au 09 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. S ET J

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro D 449 799 907

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son gérant

représentée par Maître Gilbert SAVIOZ, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S.U. CABINET THINOT

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 301 985 271

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son Président en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S.U. CABINET THINOT

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 301 985 271

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son Président et de son Directeur Général

représentée par Maître François ARNOULD, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 janvier 2004, la SCI S ET J a acquis de Monsieur [V] [K] le lot 57 au sein de la copropriété de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL sis [Adresse 3].

Son lot est un local commercial sur cour, dont l’accès s’effectue par un passage sous l’immeuble.

Par jugement du 2 décembre 1986, le Tribunal de grande instance de Marseille a rendu la décision suivante :

— dit que la copropriété ne pourra réclamer à Monsieur [K] une participation aux charges d’entretien, de fonctionnement et pour la réfection du bâtiment à usage d’habitation du [Adresse 2],

— dit que Monsieur [K] continuera à participer aux charges générales (assurances, frais de gestion, honoraires du syndic) et devra conserver à sa charge exclusive les frais d’entretien et/ou de réparation de son local de la cour arrière (gros oeuvre inclus) ainsi que les frais d’entretien du passage sous immeuble (gros oeuvre exclus),

— déclare nulles toutes clauses contraires du règlement de copropriété,

— dit toutefois que le présent jugement ne prendra effet que pour l’exercice comptable en cours et ne pourra entraîner la modification des exercices antérieurs déjà approuvé par un vote de l’assemblée.

Par jugement du 25 septembre 2012, le Tribunal de grande instance de Marseille a rendu la décision suivante :

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à restituer à la SCI S ET J la somme de 622,12 euros correspondant aux sommes indûment remboursées,

— déboute la SCI S ET J du surplus de ses demandes de remboursement

— déboute la SCI S ET J de sa demande d’annulation du commandement de payer du 29 avril 2010,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à restituer à la SCI S ET J la somme de 479,97 euros au titre de l’appel de fonds pour la mise en place de barreaux,

— prononce l’annulation des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 15 février 2010,

— condamne la SASU CABINET THINOT à payer à la SCI S ET J la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

*

Suivant exploit du 2 juillet 2021, la SCI S ET J a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL et la SASU CABINET THINOT.

Par ordonnance d’incident du 28 mai 2024, le juge de la mise en état a :

— Déclaré recevable la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 18 février 2016,

— Déclaré irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 15 septembre 2021,

— Déclaré recevables les demandes de la SCI S ET J tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à supprimer le portail litigieux et à convoquer une assemblée générale afin de voter la pose d’un portail aux dimensions compatibles avec le passage,

— Déclaré recevable la demande de la SCI S ET J tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à mettre à l’ordre du jour d’une future assemblée générale la demande de versement d’une provision à son bénéfice,

— Déclaré irrecevables les demandes de la SCI S ET J tendant au remboursement de charges qu’elle a payées antérieurement au 2 juillet 2016,

— Déclaré irrecevable la demande de la SCI S ET J tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à lui rembourser la somme de 4.333,46 € au titre de l’appel de fonds du 10 avril 2006,

— Dit n’y avoir pas lieu de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL non encore formulées,

— Débouté la SCI S ET J de sa demande de provision.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la SCI S ET J demande au tribunal de :

— Débouter les défenderesses, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Plein Soleil»

[Adresse 4] et la société CABINET THINOT, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Sur les appels de fonds de travaux de l’AG du 18/02/2016 :

— Annuler la résolution 9 de l’assemblée générale du 18/02/2016 (P 40) quant au mode de répartition de la constitution d’un fonds de travaux constitué d’une participation à hauteur de 5% du montant du budget prévisionnel de 58.000 €, soit la somme de 2.800€ exigible 1er jour trimestre pour l’ensemble des copropriétaires, ce fonds étant prévu pour faire face à la réalisation de travaux à venir dans la copropriété pour lesquels le local de la concluante n’est pas concerné,

— Prononcer la nullité, vis-à-vis de la concluante, du fonds de travaux de la résolution 9 de l’assemblée générale du 18/02/2016 pour absence de cause réelle,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à rembourser à la concluante la somme de 1.054,50 € pour les redditions des comptes 01/10/2016 au 30/09/2020, sur son compte des charges de copropriété au titre du fonds de travaux de la résolution 9 de l’assemblée générale du 18/02/2016,

— Sur les appels de fonds spécial travaux de maçonnerie étanchéité sol cour intérieure :

— Annuler la répartition relative à l’appel de fonds spécial travaux de maçonnerie étanchéité sol cour intérieure du 12/10/2021 (P 45) a été adressé au lot n° 57 pour un montant de 4.333,46 €,

au motif de la nullité pour absence de cause réelle et pour être fondées sur des résolutions réputées non écrites, au motif que, d’une part, l’article 12 du règlement de copropriété (P 2) prévoit des charges spéciales, auxquelles la concluante n’est pas tenue, n’étant pas copropriétaire des lots à usage de box-garages, emplacements de parkings et caves et, d’autre part, qu’elle bénéficie de la dérogation de répartition accordée par le jugement du 09/12/1986 (P 3), reprise au jugement du 25/09/2012 (P 9 et 10),

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à rembourser à la concluante les fonds versés au titre de l’appel de fonds spécial travaux de maçonnerie étanchéité sol cour intérieure du 12/10/2021 (P 45) adressé au lot n° 57 pour un montant de 4.333,46 €,

— La répartition des charges non conformes :

— Prononcer la nullité des résolutions n° 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale des

copropriétaire du 19/03/2021 (P 16) quant au mode de répartition des charges, relatives à l’examen et l’approbation des comptes des exercices 2018/2019 clos le 30/09/2019 et 2019/2020 clos le 30/09/2020, en violation de la dérogation accordée par le jugement en date du 09/12/1986 du TGI de [Localité 11] (P 3) et contraire au règlement de copropriété du 20/12/1973 prévoyant des charges spéciales à son article 12 (P 2) et aux dispositions de l’article 10, alinéa 1 et 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— Dire au syndicat des copropriétaires qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi n°65-

557 du 10 juillet 1965 au profit de la concluante,

— Prononcer la nullité, vis-à-vis de la concluante, des charges relatives aux honoraires de Me

[N] de l’étude des travaux terrasse de 180,00 € et des travaux peinture des 3 portes des vides ordure du bâtiment à usage d’habitation de 179,93 €, soit un total de 359,93 €, pour absence de cause réelle,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à rembourser à la concluante sur son compte des

charges de copropriété au titre des travaux incombant au bâtiment à usage d’habitation, non régularisés, les honoraires de Me [N] de l’étude des travaux terrasse la somme de 180,00 € et les travaux peinture des 3 portes des vides ordure du bâtiment à usage d’habitation la somme de 179,93 €, soit un total de 359,93 €, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Prononcer la nullité, vis-à-vis de la concluante, des charges au titre des coûts des mises en

demeure par lettres recommandées AR injustifiées la somme totale de 98,86 €, pour absence de cause réelle,

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et le Syndic à rembourser à la concluante sur son compte des charges de copropriété au titre des coûts des mises en demeure par lettres recommandées AR injustifiées la somme totale de 98,86 €, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Prononcer la nullité, vis-à-vis de la concluante, des charges au titre des charges générales

indues relatives aux augmentations des honoraires du Syndic la somme de 2,46 €, de la prime d’assurance de la copropriété la somme de 580,75 € et du contrat de maintenance des canalisations horizontales la somme de 183,34 8 €, soit un total de 766,55 €, pour absence de cause réelle,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à rembourser à la concluante sur son compte des

charges de copropriété au titre des charges générales indues relatives aux augmentations des honoraires du Syndic la somme de 2,46 €, de la prime d’assurance de la copropriété la somme de 580,75 € et du contrat de maintenance des canalisations horizontales la somme de 183,34 8 €, soit un total de 766,55 €, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et le Syndic, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder à ces remboursements à la concluante sur son compte des charges de copropriété,

— Prononcer la nullité des résolutions n° 7 et 8 du procès-verbal de l’assemblée générale des

copropriétaire en date du 19/03/2021 quant au mode de répartition des charges, relatives à l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021 de 60.550 €, adoptées, dont les redditions des comptes du Syndic continuent à méconnaître le mode de répartition, en violation de la dérogation accordée par le jugement en date du 09/12/1986 du TGI de [Localité 11] (P 3) et contraire au règlement de copropriété du 20/12/1973 prévoyant des charges spéciales à son article 12 (P 2) et aux dispositions de l’article 10, alinéa 1 et 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— Prononcer la nullité des appels de fonds de 2015 à 2021 pour absence de cause réelle,

— Sur la mainlevée et la radiation de l’inscription d’hypothèque légale :

Ordonner la mainlevée et la radiation de l’inscription d’hypothèque légale prise par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 10] à l’encontre de la concluante sur son local commercial désigné lot n° 57 situé au rez-de-chaussée à C sur la plan de l’immeuble en copropriété située [Adresse 5], dénommée « [Adresse 12] », cadastré : section [Cadastre 8], n° [Cadastre 6], lieudit « [Adresse 13], surface 00ha 10a 50ca,

— Sur les demandes contre le syndic pour non respect de la répartition :

— Ordonner au Syndic de faire des appels de fonds au titre des charges de copropriété conformes à la dérogation de répartition obtenue par le local du lot n° 57 de la concluante par les

jugements du 09/12/1986 et du 25/09/2012 du TGI de [Localité 11],

— Condamner le Syndic au paiement d’une astreinte et/ou d’une somme forfaitaire de 300 €,

visant à exercer sur celui-ci une contrainte économique qui l’incite à mettre fin au manquement constaté, à chacun de ses appels de fonds au titre des charges de copropriété non conformes à la dérogation de répartition obtenue par le local du lot n° 57 de la concluante par les jugements du 09/12/1986 et du 25/09/2012 du TGI de [Localité 11], constatés à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndic à payer à la concluante la somme de 3.000 € à titre de dommages et

intérêts en réparation du préjudice subi pour manquement à son obligation de conseil ou, à tout le moins, pour faute par négligence en application des articles 1240 à 1242 du Code civil,

— Sur la réfection de la terrasse :

— Condamner le Syndic à convoquer une assemblée générale des copropriétaires avec pour ordre du jour la réfection de la terrasse litigieuse, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un

délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndic ou le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection de la terrasse litigieuse, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndic à faire constater la rupture des témoins de fissuration posés au 2ème

sous-sol, la fissuration de plusieurs mètres dans le mur de la façade au Sud du local lot n° 57 à l’aplomb du désordre, l’affaissement de la rampe d’accès et des murs qui jouxtent au 2ème sous-sol, et de convoquer une assemblée générale des copropriétaires avec pour ordre du jour la réfection des désordres relatifs au 2ème sous-sol, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndic à faire constater les désordres, notamment quant à l’évacuation des eaux de pluies qui est retenue dans la cour, relatifs aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse litigieuse.

— Ordonner au Syndic de justifier avoir fait état des réserves quant à ces désordres d’évacuation des eaux de pluies, lors de la réception de ces travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse litigieuse, et obtenu le levée des réserves afin que les travaux soient conformes,

— Condamner le Syndic ou le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection des désordres relatifs au 2ème sous-sol, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Sur la police d’assurance et la mise en conformité du règlement de copropriété :

— Condamner le Syndic ou le Syndicat des copropriétaires à souscrire une police d’assurance

conforme à la destination de l’immeuble avec les garanties adaptées notamment la valorisation de l’immeuble en cas de destruction sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner au Syndic et au Syndicat des copropriétaires de mettre la question de la mise en

conformité de son règlement de copropriété à l’ordre du jour en tenant compte de la dérogation obtenue par le local de la concluante par les jugements du 09/12/1986 et du 25/09/2012 du TGI de [Localité 11],

— Sur les demandes relatives au portail de fermeture :

— A titre principal :

— Enjoindre le Syndicat des copropriétaires de démolir le portail litigieux sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à la concluante une indemnité provisionnelle de 50.000 € à valoir sur le montant de l’indemnité définitive, à titre de réparation de son préjudice, éventuellement temporaire si les dimensions du passage seront retrouvées après la mise en place d’un nouveau système de fermeture, de trouble de jouissance grave causé par la diminution des dimensions du passage d’accès à la cour, rendant impossible ou gênant gravement l’entrée des véhicules larges exploités dans le local commercial,

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et le Syndic, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à convoquer une assemblée générale des copropriétaires avec pour ordre du jour d’accorder à la concluante une indemnité provisionnelle de 50.000 €, à valoir sur le montant de l’indemnité définitive, à titre de réparation de son préjudice, éventuellement temporaire si les dimensions du passage seront retrouvées après la mise en place d’un nouveau système de fermeture, de trouble de jouissance grave causé par la diminution des dimensions du passage d’accès à la cour, rendant impossible ou gênant gravement l’entrée des véhicules larges exploités dans le local commercial,

— A titre subsidiaire,

— Condamner le Syndic à convoquer une assemblée générale des copropriétaires avec pour ordre du jour de mettre en place un système de fermeture du passage d’accès à la cour qui en conserve les dimensions préexistantes, afin de maintenir la facilité d’entrée des véhicules larges exploités dans le local commercial de la concluante, tout en prévoyant une communication avec le local depuis la rue et un système de sécurité pour l’évacuation du public, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Sur les demandes accessoires :

— Condamner chacun des défenderesses à payer à la concluante la somme de 6.000 euro au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires pour la condamnation prononcée contre le Syndicat des copropriétaires,

— Condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens distraits au profit de Maître

Gilbert SAVIOZ qui y a pourvu, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires pour la condamnation prononcée contre le Syndicat des copropriétaires.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL demande au tribunal de :

— débouter la SCI S ET J de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI S ET J au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au bénéfice de Maître Benjamin [N].

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 janvier 2023, la SASU CABINET THINOT demande au tribunal de :

— débouter la SCI S ET J de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI S ET J à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître François ARNOULD.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 18 février 2016

A titre préliminaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL continue à se prévaloir de la prescription de cette demande, alors que ce point a été tranché par le juge de la mise en état. Il n’y a pas lieu d’y répondre.

Le règlement de copropriété du 21 décembre 1973 stipule dans son article 10 que “les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes des articles 11, 12 et 13 du présent règlement (…). Les charges générales et les charges d’entretien de réparation et de reconstruction seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quote-parts de copropriété contenues dans les lots.”

La SCI S ET J estime que cette résolution, qui est relative au mode de répartition de la constitution d’un fonds de travaux avec une participation à hauteur de 5% du montant du budget prévisionnel de 58.000 €, soit la somme de 2.800 € exigible 1er jour trimestre pour l’ensemble des copropriétaires, doit être annulée car la copropriété ne peut lui imputer de tels frais en ce qu’il s’agit de fonds pour faire face à la réalisation de travaux à venir dans la copropriété pour lesquels elle n’est pas concernée.

Suivant le dispositif du jugement du Tribunal de grande instance de Marseille du 2 décembre 1986 :

— la copropriété ne pourra réclamer à la SCI S ET J une participation aux charges d’entretien, de fonctionnement et pour la réfection du bâtiment à usage d’habitation du [Adresse 2],

— la SCI S ET J continuera à participer aux charges générales (assurances, frais de gestion, honoraires du syndic) et devra conserver à sa charge exclusive les frais d’entretien et/ou de réparation de son local de la cour arrière (gros oeuvre inclus) ainsi que les frais d’entretien du passage sous immeuble (gros oeuvre exclus),

— il convient de déclarer nulles toutes clauses contraires du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en premier lieu que la preuve de la signification de ce jugement n’est pas rapportée et que ce dernier n’ayant pas été publié alors qu’il modifie le règlement de copropriété et qu’en conséquence, la force exécutoire de ce dernier est discutable.

Sur ce point toutefois, le syndicat des copropriétaires qui invoque un caractère non exécutoire du jugement, ne rapporte pas la preuve que les charges n’ont pas été appelées selon les dispositions de ce jugement à l’égard de Monsieur [K] et jusqu’au début du litige l’opposant avec la SCI S ET J. Il ne démontre pas qu’il est prescrit faute de signification et d’exécution.

Cette argumentation sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL et la SASU CABINET THINOT font valoir que le jugement du 2 décembre 1986 n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public de la loi ELAN du 23 novembre 2018 car le règlement de copropriété ne stipule aucune partie commune spéciale. Ils estiment qu’en l’absence de parties communes spéciales, il n’est pas possible d’instaurer des charges spéciales.

Toutefois, l’article 2 du code civil énonce que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 ne prévoit aucune rétroactivité de son application.

En conséquence, le jugement du 2 décembre 1986, qui a autorité de chose jugée, doit continuer à s’appliquer entre les parties, quels que soient ces défauts, étant constaté que le syndicat des copropriétaires n’ayant pas formé appel contre ce dernier.

La SCI S ET J réclame la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 18 février 2016. Cette dernière fixe le montant du fonds de travaux pour les exercices à venir à 5% du montant du budget prévisionnel, soit la somme de 2.800 euros qui sera exigible au début de chaque trimestre de l’exercice.

Toutefois, le fait que le syndicat des copropriétaires ne puisse pas réclamer la participation de la SCI S ET J à ce fonds de travaux ne rend pas pour autant cette résolution illicite.

Il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation de cette résolution, l’annulation d’une résolution ne pouvant pas être prononcée à l’encontre d’un seul copropriétaire.

Il appartiendra au syndic de ne pas réclamer de participation de la SCI S ET J à ce fonds de travaux compte tenu des termes du jugement du 2 décembre 1986.

Sur la demande de remboursement de la somme de 1.054,50 € pour les redditions des comptes 01/10/2016 au 30/09/2020 au titre du fonds de travaux

La SCI S ET J produit les redditions des comptes des 26 décembre 2017, 22 janvier 2019, 5 février 2020 et 24 décembre 2020 qui montrent que les sommes suivantes ont été appelées au titre du fonds de travaux : 69x4 + 68,60x6 +73,50x5 = 276 + 411,60 + 367,50 = 1.055,10 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL devra rembourser à la SCI S ET J ce montant sur son compte de charges.

Sur la demande d’annulation de la répartition relative à l’appel de fonds spécial travaux de maçonnerie étanchéité sol cour intérieure du 12 octobre 2021

La SCI S ET J fait valoir qu’un appel de fonds a été adressé au lot n° 57 pour un montant de 4.333,46 € au titre des travaux de maçonnerie étanchéité du sol de la cour intérieure alors que conformément aux jugements du 9 décembre 1986 et du 25 septembre 2012 elle est exemptée de participation à ces frais.

Il n’y a pas lieu à annulation d’un appel de fonds, qui est une simple lettre et non un acte juridique.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 4.333,46 € versée au titre de l’appel de fonds spécial travaux de maçonnerie étanchéité sol cour intérieure du 12 octobre 2021

S’agissant de la recevabilité de cette demande, il convient de constater que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de la SCI S ET J tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à lui rembourser la somme de 4.333,46 € au titre de l’appel de fonds du 10 avril 2006.

Il apparaît qu’une erreur matérielle a été commise par la SCI S ET J dans ses demandes initiales, datant l’appel de fonds du montant de 4.333,46 euros produit en pièce 45 du 10 avril 2006 alors que cet appel de fonds date du 12 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires a repris cette date erronée dans ses conclusions d’incident et par voie de conséquence, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable une demande de remboursement de fonds appelés le 10 avril 2006.

La demande au titre de l’appel de fonds du 12 octobre 2021 ne peut qu’être déclarée recevable dans la mesure où d’une part ce n’est pas le bon appel de fonds qui a été soumis au juge de la mise en état et d’autre part l’action de la SCI S ET J ayant été introduite le 2 juillet 2021, aucune prescription ne saurait être acquise.

Par jugement du 25 septembre 2012, le Tribunal de grande instance de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à restituer à la SCI S ET J les fonds versés au titre des travaux d’étanchéité et du financement de la réfection du revêtement de sol et la couverture d’une partie de la rampe d’accès au visa du jugement du 9 décembre 1986 et de l’article 12 du règlement de copropriété qui stipule que les frais d’entretien et de nettoyage des deux sous-sols, ainsi que les frais de réfection des emplacements et des rampes d’accès et de circulation sont réparties entre les copropriétaires des lots à usage de boxes-garages, emplacements de parkings et caves (…). Les propriétaires des autres lots n’y participeront pas.

Compte tenu de cette décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, aucun appel de fonds ne pouvait être envoyé à la SCI S ET J pour la réfection de l’étanchéité du sol de la cour intérieure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL ne conteste pas le versement de la somme de 4.333,46 € par la SCI S ET J à ce titre.

Il sera condamné à rembourser à la SCI S ET J la somme de 4.333,46 euros appelée le 12 octobre 2021 au titre de la réfection de l’étanchéité du sol de la cour intérieure.

Sur la demande de nullité des résolutions n° 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2021

Ces résolutions concernent l’approbation des comptes des exercices 2018/2019 clos le 30/09/2019 et des exercices 2019/2020 clos le 30/09/2020.

Dans la mesure où des charges générales ont été imputées à la SCI S ET J en violation des décisions judiciaires précitées, il convient d’annuler les résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 19 mars 2021 qui approuvent les comptes.

Sur la demande condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI S ET J sur son compte des charges de copropriété les honoraires de Me [N] de l’étude des travaux terrasse la somme de 180 € et les travaux peinture des 3 portes des vides ordure du bâtiment à usage d’habitation la somme de 179,93 €, soit un total de 359,93 €, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

Pour les mêmes motifs que précédemment exposés, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à rembourser la SCI S ET J sur son compte de charge les sommes de 180 + 179,93 = 359,93 euros.

Sur la demande de condamnation solidairement du Syndicat des copropriétaires et du Syndic à rembourser à la SCI S ET J sur son compte des charges de copropriété au titre des coûts des mises en demeure par lettres recommandées AR injustifiées la somme totale de 98,86 euros

Compte tenu des appels de fonds illégitimes, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL à rembourser à la SCI S ET J la somme de 98,86 euros au titre des frais de mise en demeure sur son compte de charges.

En l’absence de démonstration d’une faute personnelle de la SASU CABINET THINOT dans la délivrance de ces mises en demeure, la demande formulée à son encontre sera rejetée.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI S ET J sur son compte de charges de copropriété au titre des charges générales indues relatives aux augmentations des honoraires du Syndic la somme de 2,46 €, de la prime d’assurance de la copropriété la somme de 580,75 € et du contrat de maintenance des canalisations horizontales la somme de 183,34 8 €, soit un total de 766,55 euros

S’agissant de l’augmentation des honoraires du syndic, la SCI S ET J fait valoir que les honoraires devaient être indexées selon l’indice INSEE du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation du 2ème trimestre 2014 et que la charge générale d’honoraires de syndic appelée pour l’année 2017 ne respecte pas cette indexation 1621 T2 2014.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL et la SASU CABINET THINOT n’apportent aucune argumentation en défense sur ce point.

Le calcul de l’indexation montre que les honoraires de syndic pour 2017 ont été appelés à hauteur de 5.807,66 euros au lieu de 5.782,63 euros, soit avec un ajout illégitime de 25,03 euros.

Il sera fait droit à la demande de la SCI S ET J de remboursement de sa quote-part de cet excès à hauteur de 2,46 euros sur son compte de charges.

S’agissant de la prime d’assurance de la copropriété, la SCI S ET J fait valoir que la police d’assurance de la copropriété souscrite auprès de la société GROUPAMA stipule une prime annuelle initiale de 1.700 euros TTC, indexée sur l’indice FFP 741.70 du 3ème trimestre 2006.

La SCI S ET J produit le contrat qui stipule cette indexation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL et la SASU CABINET THINOT ne développent aucune contestation au sujet de l’erreur d’indexation des primes d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL sera condamné à rembourser sur le compte de charges de la SCI S ET J la somme de 580,75 euros au titre des primes d’assurance.

S’agissant de la maintenance des canalisations horizontales, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL sera condamné à rembourser sur le compte de charges de la SCI S ET J la somme de 183,34 euros.

Au total, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL devra rembourser sur le compte de charges de la SCI S ET J la somme totale de 766,55 euros au titre de ces charges indues.

Sur la demande d’astreinte

Il n’y a pas lieu d’assortir les condamnations de remboursement sur le compte de charges de la SCI S ET J d’une astreinte.

Sur la nullité des résolutions n° 7 et 8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2021

S’agissant de l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021 et pour l’exercice 2021/2022, il n’y a pas lieu de l’annuler dans la mesure où il se borne à prévoir les dépenses à engager et non ses modes de répartition.

Sur la demande de nullité des appels de fonds de 2015 à 2021 pour absence de cause réelle

Les appels de fonds sont des courriers envoyés par le syndic aux fins d’obtenir paiement des charges sans conséquence juridique, il n’y a pas lieu de les annuler. Les demandes de remboursement de la SCI S ET J ne nécessitent pas une telle annulation préalable.

Sur la demande de mainlevée et de radiation de l’inscription d’hypothèque légale prise par le Syndicat des copropriétaires

La SCI S ET J réclame la mainlevée d’une hypothèque que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL aurait fait inscrire sur son lot.

Toutefois, à titre de justificatif, elle se borne à produire l’appel de provision du 28 juin 2023 sur lequel apparaît une demande de prise d’hypothèque du 27 mars 2023.

Toutefois, en l’absence de production d’un relevé hypothécaire et de toute pièce permettant de connaître les détails de cette hypothèque, et notamment son caractère provisoire ou définitif, cette demande ne pourra qu’être rejetée car elle conduirait à une décision inexécutable.

Sur la demande de condamnation du syndic à faire des appels de fonds au titre des charges de copropriété conformes à la dérogation de répartition obtenue par le local du lot n° 57 de la concluante par les jugements du 09/12/1986 et du 25/09/2012 du TGI de [Localité 11]

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande dans la mesure où l’obligation du syndic résulte des jugements précités.

Il n’y a pas pas lieu à prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de condamnation du syndic à payer à la SCI S ET J la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La SCI S ET J estime que la SASU CABINET THINOT a manqué à son obligation de conseil ou, à tout le moins, a commis une faute par négligence dans l’appel des charges.

Toutefois, s’agissant de l’appréciation de la portée du jugement du 9 décembre 1986 par rapport aux dispositions d’ordre public de la loi ELAN, les appels de charge tels qu’ils ont été réalisés ne sont pas générateurs de responsabilité.

La demande de dommages et intérêts de la SCI S ET J sera rejetée.

Sur les demandes de la SCI S ET J relatives à la réfection de la terrasse

A ce titre, la SCI S ET J formule les demandes suivantes :

— Condamner le syndic à convoquer une assemblée générale des copropriétaires avec pour ordre du jour la réfection de la terrasse litigieuse, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndic ou le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection de la terrasse litigieuse, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndic à faire constater la rupture des témoins de fissuration posés au 2ème

sous-sol, la fissuration de plusieurs mètres dans le mur de la façade au Sud du local lot n° 57 à l’aplomb du désordre, l’affaissement de la rampe d’accès et des murs qui jouxtent au 2ème sous-sol, et de convoquer une assemblée générale des copropriétaires avec pour ordre du jour la réfection des désordres relatifs au 2ème sous-sol, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndic à faire constater les désordres, notamment quant à l’évacuation des eaux de pluies qui est retenue dans la cour, relatifs aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse litigieuse.

— Ordonner au Syndic de justifier avoir fait état des réserves quant à ces désordres d’évacuation des eaux de pluies, lors de la réception de ces travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse litigieuse, et obtenu le levée des réserves afin que les travaux soient conformes,

— Condamner le Syndic ou le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection des désordres relatifs au 2ème sous-sol, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il convient de constater d’une part que certaines de ces demandes sont contradictoires, car le syndicat des copropriétaires ne peut pas à la fois être condamné à réaliser des travaux, à prendre des mesures conservatoires et faire voter les travaux en assemblée générale.

Par ailleurs, la demande relative aux réserves des travaux à venir est totalement prématurée et ne saurait en tout état de cause être accueillie.

Par ailleurs, la SCI S ET J n’apporte pas la moindre pièce relative aux désordres de cette terrasse. La plainte déposée par ses soins pour mise en danger de la vie d’autrui n’est pas de nature à établir les désordres dont elle se prévaut.

En l’absence de toute pièce technique relative aux désordres, la SCI S ET J ne pourra qu’être déboutée de l’ensemble des demandes relatives à la terrasse et au deuxième sous-sol.

Sur la demande de condamnation du syndic ou du syndicat des copropriétaires à souscrire une police d’assurance conforme à la destination de l’immeuble

La SCI S ET J n’apporte aucune pièce de nature à démontrer que l’assurance souscrite pour le compte de la copropriété est inadaptée. Elle reproche au syndic d’avoir répondu NON à la présence de risques professionnels. Toutefois, la SCI S ET J ne verse aucune pièce relative à son lot, aux activités qui y sont exploitées. Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande tendant à voir ordonner au Syndic et au Syndicat des copropriétaires de mettre la question de la mise en conformité de son règlement de copropriété à l’ordre du jour en tenant compte de la dérogation obtenue par le local de la concluante par les jugements du 09/12/1986 et du 25/09/2012 du TGI de [Localité 11],

Il n’appartient pas au tribunal à prendre une telle décision mais à la SCI S ET J d’user des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, démarche dont elle ne justifie pas.

La SCI S ET J sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes relatives au portail de fermeture

A titre principal, la SCI S ET J demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à démolir le portail installé en amont de sa cour, outre des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la réduction de la largeur du passage.

Sur la question de la largeur du passage, la SCI S ET J produit comme pièces justificatives un plan des lieux avec indication de la zone d’installation du portail. Elle a représenté sur ce plan le volume d’un véhicule, et déclare que le passage est désormais extrêmement étroit depuis la pose du poteau du portail, obligeant les véhicules à des manoeuvres compliquées.

Toutefois, ce plan ne permet pas d’étayer ses propos.

La SCI S ET J n’a fait établir aucun procès-verbal de constat, aucune mesure par un commissaire de justice, aucune photographie des contraintes du passage pour un véhicule.

Les photographies qu’elle produit ne montrent pas les caractéristiques du poteau créé pour l’installation du portail, de sorte qu’il n’est pas possible de comprendre de combien de centimètres le passage a été réduit.

En conséquence, en l’absence de tout démonstration de la gêne occasionnée par le portail, dont l’utilité est de mettre fin aux intrusions dans la copropriété, la SCI S ET J sera déboutée de l’intégralité de ses demandes relatives au portail, qu’il s’agisse des travaux de suppression, des demandes de dommages et intérêts, de convocation à un assemblée générale avec pour ordre du jour l’octroi de dommages et intérêts à la SCI S ET J ou de la réalisation de travaux. Sur ce point, la SCI S ET J pourra fait usage des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

La SCI S ET J et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL pris en la personne de son syndic en exercice succombant tous deux, ils assumeront chacun la moitié des dépens, distraits au profit de Maître Francçois ARNOULD.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI S ET J.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI S ET J de sa demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 18 février 2016,

Dit que le syndicat des copropriétaires ne pourra pas réclamer de participation de la SCI S ET J à la constitution du fonds de travaux,

Déboute la SCI S ET J de ses demandes d’annulation d’appels de fonds,

Annule les résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 19 mars 2021,

Déboute la SCI S ET J de sa demande d’annulation des résolutions 7 et 8 de l’assemblée générale du 19 mars 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL pris en la personne de son syndic en exercice à rembourser à la SCI S ET J sur son compte de charges :

—  1.055,10 euros au titre des fonds réclamées au titre du fonds de travaux,

—  4.333,46 euros appelée le 12 octobre 2021 au titre de la réfection de l’étanchéité du sol de la cour intérieure,

—  359,93 euros au titre des honoraires d’étude des travaux terrasse et des travaux de peinture des trois portes des vide ordure,

—  98,86 euros au titre des frais de mise en demeure,

-766,55 euros au titre des frais de syndic, d’assurance et de maintenance des canalisations horizontales,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte,

Déboute la SCI S ET J de ses demandes à l’encontre de la SASU CABINET THINOT,

Déboute la SCI S ET J de sa demande de mainlevée d’hypothèque,

Déboute la SCI S ET J de sa demande tendant à voir le syndic à faire des appels de fonds conformes aux jugements du 9 décembre 1986 et 25 septembre 2012,

Déboute la SCI S ET J de l’intégralité de ses demandes au titre de la réfection de la terrasse et du deuxième sous-sol,

Déboute la SCI S ET J de sa demande relative à la souscription d’une assurance conforme,

Déboute la SCI S ET J de ses demandes tendant à voir ordonner au syndic et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL de mettre des questions à l’ordre du jour d’une assemblée générale,

Déboute la SCI S ET J de l’ensemble de ses demandes relatives au portail de fermeture,

Condamne la SCI S ET J et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL pris en la personne de son syndic en exercice chacun à la moitié des dépens, distraits au profit de Maître François ARNOULD.

Déboute la SCI S ET J, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PLEIN SOLEIL pris en la personne de son syndic en exercice et la SASU CABINET THINOT de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI S ET J.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE