TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2025

Président : M. MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le 12 décembre 2025

à M^e PANATTONI Audrey

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02412 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LOK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [J]

née le 01 Mars 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13055-2025-00170 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Audrey PANATTONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été signé entre Madame [O] [J] et l’office public de l’habitat 13 HABITAT, le 14 septembre 2016, relatif à un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 272,89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [O] [J] a fait assigner l’office public de l’habitat 13 HABITAT en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 5 juin 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, Madame [O] [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions et demande au juge de :

— Ordonner une expertise ;

— Condamner l’office public de l’habitat 13 HABITAT à la somme provisionnelle de 5 000 euros ;

— Dire et juger que la demande principale tend à une mutation de logement ;

— Rejeter les demandes de l’office public de l’habitat 13 HABITAT ;

— Condamner l’office public de l’habitat 13 HABITAT au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande d’expertise, se fondant sur l’article 145 du code de procédure civile, Madame [O] [J] affirme qu’une telle expertise est utile afin d’établir les désordres affectant la décence et la salubrité de son logement.

Au soutien de sa demande en paiement, se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [O] [J] affirme que son logement ne répond pas aux critères de salubrité, d’habitabilité et de décence, et qu’elle subit un préjudice de jouissance, une atteinte à sa santé et un stress permanent.

L’office public de l’habitat 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions et demande au juge de :

— Rejeter les demandes de Madame [O] [J] ;

— Condamner Madame [O] [J] à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, en se référant à l’article 145 du code de procédure civile, l’office public de l’habitat 13 HABITAT affirme que cette mesure est inutile dans la mesure où d’une part un diagnostic technique établit déjà l’origine des désordres et d’autre part un programme de travaux a été engagé pour y remédier.

Pour s’opposer à la demande en paiement, se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile, l’office public de l’habitat 13 HABITAT relève l’existence d’une contestation sérieuse tant sur le principe que sur le montant de l’indemnisation sollicitée. Il affirme ne pas avoir commis de faute, et relève que Madame [O] [J] ne fonde sa demande sur aucune pièce justificative.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIVATION

Le juge précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », « dire et juger » ou de « donner acte » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Il en est notamment ainsi de la demande tendant à dire et juger que la demande principale tend à une mutation de logement.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Il est de principe que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse. L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, il résulte de l’application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a) ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [O] [J] invoque des désordres liés à la présence d’humidité excessive, de moisissures, d’infiltrations, de décollement de plinthes, de dégradation de surfaces et d’insectes au sein du logement. Elle justifie d’un procès-verbal de commissaire de justice du 7 février 2025 relavant au sein des sanitaires de peinture cloquée, de moisissures et de champignons, au sein de la salle d’eau d’un revêtement de sol imbibé d’eau, et au sein du salon-cuisine de peinture cloquée et de moisissures.

L’office public de l’habitat 13 HABITAT ne conteste pas les désordres invoqués. Il produit un audit technique de la résidence de Madame [O] [J] réalisé par la société ERESE faisant état de la présence d’humidité au sein des murs de façade, dans les sanitaires et les salles de bain. La société met en lien ces désordres avec un manque de ventilation, des grilles de tirage naturel obstruées dans les cuisines, d’entrées d’aire obstruées au niveau des menuiseries, de l’absence de détalonnage des portes, de la suroccupation des logements, des infiltrations d’eau par la façade, d’une isolation vétuste par endroit, et de l’absence de chauffage régulier. Elle préconise la mise en place d’extracteurs stato-mécaniques sur les conduits naturels, et le remplacement du radiateur gaz en logement par des radiateurs électriques de type inertie fluide. En outre, Madame [O] [J] n’indique pas en quoi cet audit ne serait pas objectif.

Ainsi, l’ensemble des désordres qu’invoquent Madame [O] [J] ont fait l’objet d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice, et l’office public de l’habitat 13 HABITAT produit un audit technique permettant d’en établir la cause. Madame [O] [J] ne justifie donc pas d’un intérêt légitime à faire procéder à une expertise qui serait de fait inutile.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a) ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, les désordres affectant le logement de Madame [O] [J] sont établis et ne sont pas contestés. Le moyen de l’office public de l’habitat 13 HABITAT selon lequel il n’aurait commis aucune faute est inopérant, s’agissant d’un régime de responsabilité sans faute.

Il est toutefois exact que Madame [O] [J] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable à la hauteur de la somme sollicitée. En effet, il ne ressort pas du certificat psychiatrique du 19 février 2025 que le trouble anxio-dépressif réactionnel constaté est en lien avec l’état de son logement, dans la mesure où il est fait référence « à ses conditions de vie et des événements traumatiques ».

Par conséquent, au regard du constat de commissaire de justice, et en tenant compte du montant du loyer, l’office public de l’habitat 13 HABITAT sera condamné à une somme provisionnelle de 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’office public de l’habitat 13 HABITAT est la partie perdante, et sera donc condamnée aux dépens.

En conséquence, Madame [O] [J] sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’office public de l’habitat 13 HABITAT étant la partie tenue aux dépens, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. En outre, la demande de Madame [O] [J], partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera également rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la demande d’expertise de Madame [O] [J],

CONDAMNONS l’office public de l’habitat 13 HABITAT à payer à Madame [O] [J] la somme provisionnelle de 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’office public de l’habitat 13 HABITAT aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe,

Le greffier, Le juge.