TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e Laurent LAZZARINI

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00313 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55EN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT (SEML), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [E]

née le 25 Juin 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er avril 2021, la société [Localité 5] Habitat a consenti à Madame [T] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 493,32 euros, outre 215 euros à titre de provision pour charges.

Le 25 janvier 2024, la société [Localité 5] Habitat a fait signifier à Madame [T] [E] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 539,22 euros ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la société Marseille Habitat a fait citer en référé Madame [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de :

constater l’application de la clause résolutoire prévue au contrat en son article 11,constater la résiliation du bail liant les parties,constater le défaut d’assurance,condamner Madame [T] [E] à payer à la société [Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 2647,14 euros, décompte arrêté au 2 décembre 2024,prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Madame [T] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,la condamner au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens,ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la société [Localité 5] Habitat, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement citée par acte remis à étude, Madame [T] [E] ne comparait pas et n’est pas représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision rendue est réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 1er avril 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 539,22 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à la locataire le 25 janvier 2024 par acte remis à étude.

Madame [T] [E], qui ne comparait pas, ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été intégralement payées.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, en son article 11 sont réunies à la date du 25 février 2024.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 25 février 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [E] des lieux occupés, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Madame [T] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Madame [T] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 613,67 euros, et de condamner Madame [T] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [E] reste devoir la somme de 2.563,19 euros, à la date du 2 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure (83,95 euros).

Pour la somme au principal, Madame [T] [E] non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [T] [E] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.563,19 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société [Localité 5] Habitat les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 1er avril 2021 et portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [E] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [T] [E] à payer à titre de provision à la société [Localité 5] Habitat la somme de deux mille cinq cent soixante-trois euros et dix-neuf cts (2.563,19 euros) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

CONDAMNONS Madame [T] [E] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de six cent treize euros et soixante-sept cts (613,67 euros) à compter du 26 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [T] [E] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la société [Localité 5] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION