TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00594 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57C5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA S.A PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [M]

né le 21 Février 1959, demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2007, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré [Adresse 4] a consenti à Monsieur [E] [M] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 467,12 euros, outre 80,52 euros de provisions sur charges assorti d’un garage (Référence 3112.8029) moyennant le paiement d’un loyer de 96,55 euros outre 80,52 euros de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [E] [M] le 24 septembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 434,70 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la SA d’HLM UNICIL agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection, afin de :

— déclarer recevable la demande de la société UNICIL,

— constater que par l’effet du commandement en date du 24 septembre 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un garage sis [Adresse 5] est acquise et que Monsieur [M] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate si besoin est avec le concours de la force publique de Monsieur [M], ainsi que tous occupants de son chef, du logement et du garage sis [Adresse 8],

— condamner Monsieur [M] à payer à la société UNICIL la somme de 4 228,60 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 01/12/2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [M] à payer une indemnité d’occupation mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner Monsieur [M] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA d’HLM UNICIL représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 2 796,46 euros au 05 mars 2025, échéance du mois de mars incluse.

Monsieur [E] [M], bien que cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SA d’HLM UNICIL produit un extrait KBIS faisant état de la fusion avec la société Phocéenne d’Habitations.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 juillet 2007 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024 pour la somme en principal de 2 434,70 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 novembre 2024.

Monsieur [E] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, Monsieur [E] [M] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges, laquelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers. Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à ce jour à la somme de 819,49 euros.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 819,49 euros peut être fixée provisoirement, Monsieur [E] [M] y étant condamné.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [E] [M] est redevable des loyers et charges impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [M] reste devoir la somme de 2 613,39 euros, à la date du 5 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [E] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause la dette tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [E] [M] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme 2616,39 euros, comptes arrêtés au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 434,70 euros et de la présente décision pour le surplus

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM UNICIL, Monsieur [E] [M] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2007 entre la SA d’HLM UNICIL et Monsieur [E] [M] concernant le logement et le garage, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef du logement et du garage (Référence 3112.8029), conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit huit-cent-dix-neuf euros et quarante-neuf centimes (819,49 euros), à compter du 6 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à verser à la SA d’HLM UNICIL à titre provisionnel, la somme de deux mille six cent treize euros et trente-neuf centimes (2 613,39 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 5 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 2 434,70 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à verser à la SA d’HLM UNICIL une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE