Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 9 mai 2025, n° 24/05022

TJ Marseille 9 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de communication des documents par l'ancien syndic
La cour a jugé que la SAS FONCIA n'a pas respecté son obligation de transmettre les documents dans les délais impartis, ce qui justifie la demande de communication sous astreinte.
Rejeté
Préjudice subi en raison du refus de communication des documents
La cour a estimé que la demande de dommages et intérêts n'était pas justifiée, car la SAS IMMOBILIER GRM n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice concret résultant du refus de communication.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la SAS FONCIA à payer une somme à la SAS IMMOBILIER GRM pour couvrir les frais exposés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 9 mai 2025, n° 24/05022
Numéro(s) :	24/05022
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin NAUDINRomain CHAREUN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	S.A.S. IMMOBILIER GRM c/ S.A.S. FONCIA [ Localité 2 ] Poursuites et diligences de son représentant légal

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 09 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2025

N° RG 24/05022 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5U2E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOBILIER GRM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 2] Poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SAS IMMOBILIER GRM s’est plainte du refus de la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5], ancien syndic, de lui communiquer les documents nécessaires à la gestion de la copropriété.

Par assignation du 29 novembre 2024, la SAS IMMOBILIER GRM a fait attraire la SAS FONCIA MARSEILLE prise en son agence FONCIA MARSEILLE [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir prononcer sa condamnation sous astreinte à lui communiquer un certain nombre de documents, pièces et informations.

Initialement fixé à l’audience du 14 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à une audience d’un autre cabinet prévue le 5 mars 2025, puis finalement de nouveau à l’audience du 26 mars 2025 puis encore à l’audience du 4 avril 2025, à la demande de l’une des parties.

A l’audience du 4 avril 2025, la SAS IMMOBILIER GRM, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions à laquelle il convient de se reporter, demande au juge de :

— débouter la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SAS IMMOBILIER GRM à lui transmettre des pièces, documents et informations, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour de la première semaine suivant la signification de la présente décision ;

— condamner la SAS IMMOBILIER GRM à lui payer la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SAS IMMOBILIER GRM à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5], représentée par son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions à laquelle il convient de se reporter, demande au juge de :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par la SAS IMMOBILIER GRM ; Débouter la SAS IMMOBILIER GRM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SAS IMMOBILIER GRM à payer à la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS IMMOBILIER GRM aux dépens avec distraction au profit de Maître NAUDIN.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de communication

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 34 de ce même décret dispose que l’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte d’huissier de justice, adressée à l’ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

En l’espèce, la SAS IMMOBILIER GRM a pris ses fonctions en remplacement de la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] le 2 septembre 2024.

Le 3 octobre 2024, la SAS IMMOBILIER GRM a envoyé à la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] une mise en demeure conformément au délai d’un mois qu’avait la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] pour lui transmettre les pièces sollicitées.

Si la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] prétend, dans ses écritures, avoir remis dès le 10 octobre 2024, les pièces demandées soit l’ensemble des documents relatifs à la copropriété, il ressort du bordereau de remise de pièces en date du 10 octobre 2024 que seuls ont été transmis les registres des procès-verbaux, les archives, les clefs de la copropriété.

La mise en demeure est donc en majeure partie restée infructueuse, ce qui permettait à la SAS IMMOBILIER GRM d’engager la présente procédure le 29 novembre 2024 soit bien après le délai de 8 jours suivant la mise en demeure.

Par conséquent, la présente procédure est donc parfaitement recevable.

Sur le fondement juridique de la demande

L’article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que l’obligation de l’ancien syndic, la société FONCIA [Localité 2], de communiquer à la société INTESA, nouveau syndic, un certain nombre de pièces résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de ce nouveau syndic, de voir ordonner à la société FONCIA [Localité 2] de lui produire un certain nombre de pièces pour poursuivre la gestion de la copropriété, s’analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il appartient au juge d’examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d’application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont remplies en la cause.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient ainsi de rappeler que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic par les dispositions de l’article 18-2 précité est impérative et que ce syndic ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des pièces requises, sans s’expliquer dans le cadre d’un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

En outre, l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 2 septembre 2024 que, en qualité de syndic, la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] n’a pas été renouvelé dans ses fonctions et a été remplacé par la SAS IMMOBILIER GRM.

Si la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] VIEUX [Adresse 3] prétend, dans ses écritures, avoir remis dès le 10 octobre 2024, les pièces demandées soit l’ensemble des documents relatifs à la copropriété, il ressort du bordereau de remise de pièces en date du 10 octobre 2024 que seuls ont été transmis les registres des procès-verbaux, les archives, les clefs de la copropriété.

Ainsi, la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] n’a pas transmis l’intégralité des documents et archives du syndicat dans les délais qui lui étaient impartis.

Dans ses écritures, la SAS IMMOBILIER GRM indique que restent manquants les documents suivants :

Diagnostic plomb ; DTG ; DPE ; Correspondances ; Plans ; Dossier devis et interventions en cours ; Assemblées générales : dossier complet c’est-à-dire notamment feuilles de présence, AR, PV minute et pouvoirs ; Dossiers sinistres en cours ; Dossiers sinistres clôturés ; Documents relatifs au bouclier tarifaire depuis son instauration soit notamment attestations, versements, dossier complet sur les différents exercices ; Procès-verbal du 2 septembre 2024 indiquant l’ensemble des votes réalisés lors de l’assemblée générale ; Une comptabilité pour la période en déclôturant la totalité de l’exercice 2022/2023, afin de ne pas avoir de solde de répartition par copropriétaire.

La SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] ne justifie pas avoir transmis ces éléments.

Par conséquent, il convient de la condamner, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et dans la limite de 6 mois, à communiquer au syndicat des copropriétaires les documents suivants accompagnés d’un bordereau récapitulatif de pièces conformément à l’article 33 du décret du 17 mars 1967 :

Sur les dommages et intérêts

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] n’explique pas dans ses écritures les raisons qui justifient sa demande.

Elle en sera donc déboutée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] à payer à la SAS IMMOBILIER GRM la somme de 1000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARONS recevable la présente action ;

CONDAMNONS la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] à communiquer à la SAS IMMOBILIER GRM sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à et dans la limite de 6 mois :

DEBOUTONS la SAS IMMOBILIER GRM de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] à payer à la SAS IMMOBILIER GRM la somme de 1000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS FONCIA [Localité 2] prise en son agence FONCIA [Localité 2] [Adresse 5] aux dépens de l’instance en référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT