COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [D]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/03179 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3V2

— Exécutoire :

à COTE D’AZUR HABITAT

— copie certifiée conforme :

à Madame [F] [D]

le :

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée à l’audience par Madame [J] [K], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [E] [L], Directeur Général

C/

DÉFENDERESSE:

Madame [F] [D]

née le 31 Août 1975 à

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Comparante en personne, assistée de sa fille Madame [I] [H]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 15 septembre 2022 à effet au 16 septembre 2022, donné à bail d’habitation à Madame [F] [D], pour une durée d‘un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel indexé de 613,03 euros et une provision mensuelle sur charges de 238,74 euros, soit un total mensuel de 851,77 euros, actualisé à 959,58 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le même jour auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [F] [D], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 25 novembre 2024 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 848 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il modifie à la baisse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au 31 octobre 2024, à la somme de 5 550,67 euros. Il précise que la locataire a repris le paiement des loyers, que l’aide personnalisée au logement a été rétablie et en conséquence être favorable à l’octroi de délais de paiement à cette dernière.

Madame [F] [D], assistée par sa fille Madame [I] [H] expose être intérimaire, être bénéficiaire des prestations de la caisse d’allocations familiales, percevoir un revenu mensuel d’un montant total de 1 400,00 euros, avoir cinq enfants à charge et avoir été à la rue pendant sept mois en raison d’un incendie.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 5 avril 2024, en date du 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 25 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le même jour, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur social à Madame [F] [D] par acte du commissaire de justice en date du 5 avril 2024 pour un arriéré locatif de 4 827,61 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2024 et le coût de l’acte pour 154,74 euros.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 5 juin 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 959,58 euros à compter du 6 juin 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire sera écartée dès lors que le bailleur ne justifie pas de l’existence de l’un des motifs visés à l‘article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé non contesté et non contestable duquel il ressort que Madame [F] [D] reste devoir la somme de 5 550,67 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 5 550,67 euros il convient de condamner Madame [F] [D] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur est favorable.

Elle fait valoir sa situation personnelle et explique être intérimaire, être bénéficiaire des prestations de la caisse d’allocations familiales, percevoir un revenu mensuel d’un montant total de 1 400,00 euros, enfin avoir cinq enfants à charge.

A l’examen du relevé de compte locatif actualisé, il ressort que le versement de l’aide personnalisée au logement a été rétabli, que la locataire a repris le paiement de son loyer et qu’elle s’est acquittée de sommes en sus afin d’apurer l’arriéré locatif, de sorte que celui-ci a baissé et s’élève désormais à la somme de 5 550,67 euros.

Au regard des éléments sus-énoncés, elle est en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ses revenus-ci à l’apurement de son arriéré locatif.

Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [F] [D], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 5 avril 2024 et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 15 septembre 2022 à effet au 5 juin 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [F] [D] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés à [Adresse 4], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [F] [D] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 959,58 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 6 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Madame [F] [D] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 5 550,67 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDONS à Madame [F] [D] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 5 550,67 euros selon 35 mensualités de 155,00 euros chacune, la dernière la 35ème étant augmentée du solde de celle-ci (125,67 euros), soit 280,67 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

DISONS que si la débitrice respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

REJETONS le surplus des demandes de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT dont sa demande en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire,

CONDAMNONS Madame [F] [D] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [F] [D] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 5 avril 2024,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,