TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 prorogé 23 Octobre 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 23 Octobre 2025

à M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 23 Octobre 2025

à Maître Cécile ZAKINE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04783 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IT5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [I]

née le 04 Avril 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile ZAKINE, avocats au barreau de GRASSE

Monsieur [F] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cécile ZAKINE, avocats au barreau de GRASSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 28 octobre 2023 ayant pris effet le 15 novembre 2023, Madame [I] [X] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] portant sur un appartement meublé situé [Adresse 1] , moyennant un loyer mensuel initial de 1400 euros outre 50 euros de charges mensuelles forfaitaires, ce pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction ;

Alléguant une sous-location illicite, Madame [I] [X] a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 avril 2024, mis en demeure ses locataires de cesser toute sous-location non autorisée;

Cette mise en demeure étant restée sans effet, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024 auxquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [I] [X] a assigné Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal :

— Constater le manquement grave à leurs obligations contractuelles commis par Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] du fait de la sous-location de parties de l’appartement loué , sans l’accord du bailleur et en méconnaissance du règlement de propriété

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties

— Ordonner à Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir

— Ordonner à défaut de départ volontaire dans le délai impartir, l’expulsion de Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] du logement sis [Adresse 2], si besoin avec le concours de la force publique, immédiatement après la signification du commandement de quitter les lieux , par dérogation aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Condamner solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1450 euros par mois à compter du jugement à interevenir et jusqu’à complète liberation des lieuxOrdonner l’interdiction à Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] de sous-louer le bien occupé, à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée Condamner solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer la somme de 1445 euros, sauf à parfaire, au titre de la restitution des sous-loyers en tant que fruits civils illicitement perçus,Condamner solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer la somme de 2000 euros, auf à parfaire, à titre d’indemnisation du préjudice subiCondamner solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris le coût du procès-verbal de constat du 05 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 24 avril 2024 date à laquelle Madame [I] [X] et Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] ont été représentés par leur conseil respectif;

Suivant conclusions en réponse n°1 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] demandent au tribunal de :

— Constater le consentement de Madame [I] [X] à la sous-location Par conséquent

Débouter Madame [I] [X] de sa demande visant au remboursement des sommes perçues au titre de la sous-locationDébouter Madame [I] [X] de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moralDébouter Madame [I] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civileCondamner Madame [I] [X] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Les défendeurs ne contestent pas la sous-location d’une partie de l’appartement loué mais soutiennent que Madame [I] [X] a donné son consentement à la sous-location et qu’elle avait accepté la remsie d’une troisième clé à cet effet, qu’elle avait ainsi une parfaite connaissance de la situation; ils souligennt que l’acceptation de cette sous-location était la contrepartie de fuites déplorées dans l’appartement;

Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] ajoutent qu’ils ont quitté le logement loué au mois de novemebre 2024 et que les demandes de la requérante afférentes à l’expulsion et au règlement d’une indemnité mensuelle d’occupation doivent dès lors être écartées;

Enfin sur le préjudice moral allégué, les requis font valoir que Madame [I] [X] n’en rapporte pas la preuve;

Suivant conclusions en réplique récapitulatives n°1 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [I] [X] a réitéré les termes de son assignation en ampliant sa demande au titre de la restitution des sous-loyers perçus à la somme de 2966,48 euros et sa demande de dommages et intérêts à la somme de 4000 euros ;

Madame [I] [X] fait valoir la méconnaissance grave de leurs obligations contractuelles par Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] justifiant la résiliation judiciaire de bail ; elle réfute avoir donné la moindre autorisation à la sous-location et soutient que la remise d’un troisième jeu de clés à Mme [K] n’a jamais eu pour objet de lui permettre de sous-louer une partie de l’appartement, la sollicitation d’une troisième clé étant intervenue bien avant le début de la sous-location;

Concernant les fuites dans l’appartement, Madame [I] [P] valoir un constat amiable de dégât des eaux en date du 27 janvier 2024, date à laquelle la sous-location avait déjà débuté;

Madame [I] ajoute qu’en touté état de cause, toute sous-location est subordonnée à l’accord écrit du bailleur ;

S’agissant des demandes tendant à obtenir l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, Madame [I] fait valoir que les requis n’ont pas quitté le logement litigieux au mois de novembre 2024, qu’elle a d’ailleurs continué à percevoir des loyers de la part de ses locataires depuis le mois de novemebre 2024;

Sur le montant des sous-loyers à restituer, Madame [I] se prévaut

d’annonces sur la plateforeme AirbnB;

Enfin, afin de justifier de son préjudice moral, Madame [I] fait valoir que la sous-location clandestine constitue en elle-même une pratique de mauvaise foi source d’un préjudice moral, que les circonstances de l’espèce ont mis en évidence la propension manifeste et réitérée des locataires aux mensonges et à la mauvaise foi; elle souligne la rupture de confiance résultant du comportement de Madame [E] qui a durablement altéré l’état psychologique de la requérante qui suit depuis des mois un traitement d’anxiolytique;

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat pour manquement grave du locataire à ses obligations

Madame [I] [X] sollicite la résiliation du bail pour manquement grave de Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à leurs obligations contractuelles à savoir une sous-location non-autorisée et à but commercial;

Selon l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du code civil dispose par ailleurs que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1728 du code civil impose au locataire d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de location;

En l’espèce il constant que le bail à usage d’habitation conclu le signé le 28 octobre 2023 ayant pris effet le 15 novembre 2023 est soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 qui sont d’ordre public ;

Selon l’article 8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur y compris sur le montant du loyer ;

Et il ressort de la lecture du bail liant les parties que le locataire ne pourra céder le contrat de location, ni sous-louer les locaux loués, sauf accord préalable du bailleur ;

De surcroît, l’article 12 du règlement de copropriété annexé au bail stipule que seule la location totale d’une appartement meublé est permise ;

Au soutien de la réalité de la sous-location, Madame [I] [X] verse aux débats le procès-verbal de constat dressé le 5 avril 2024 établissant que la description de l’appartement figurant sur l’annonce active de location sur le site airbnb le 5 avril 2024 correspond à l’appartement loué par Madame [I] à Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F], la location portant sur une « grande chambre cosy SDB privée , St Victor Central » proposée par [K] « Super hôte » moyennant 65€ par nuitée mais aussi sur « une petite chambre cosy » moyennant 40€ par nuitée;

Et il ressort des règles airbnb que pour avoir la qualité de « super hôte » l’activité doit répondre aux exigences suivantes : « avoir été hôte d’au moins 10 séjours ou de 3 réservations totalisant au moins 100 nuits » ;

La lecture de l’annonce correspondant à la grande chambre présente « [K] » comme ayant deux mois d’expérience en tant qu’hôte » et établit que 21 commentaires ont été effectués ;

Concernant la petite chambre , l’annonce est récente et a fait l’objet de 2 commentaires ;

Madame [I] justifie avoir demandé à Airbnb de retirer l’annonce et de désactiver l’adresse internet à laquelle cette annonce est disponible dès le 21 avril 2024 et les annonces ont été retirées à compter du 24 avril 2024;

L’existence des annonces n’est pas contesté par Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] ceux-ci affirmant que Madame [I] avait autorisé la sous-location ;

Toutefois, les explications données par les défendeurs concernant la remise d’un troisième jeu de clé à Madame [U] sont contredites par les échanges de sms sur ce point et par le relevé airbnb sur la période du 1er janvier 2024 au 5 novembre 2024 établissant qu’au mois de janvier 2024 les revenus bruts générés s’élevaient déjà à 555,20 euros, ce 3ème jeu de clé ayant été sollicité le 4 avril 2024 par Mme [U] soit deux mois après le début de la sous-location, au motif que « deux jeux c’est un peu juste », puis le 18 avril au motif qu’une amie qui arrive des Etats-Unis ;

Si Madame [I] a accepté de remettre un troisième jeu de clés à ses locataires le 22 avril 2024, ces échanges de sms et cette remise d’une 3ème clé n’établissent aucunement le consentement de Madame [I] à une sous-location ;

Si les requis soutiennent ensuite que la sous-location aurait été consenti en raison de fuites déplorées dans l’appartement, il est relevé qu’un constat amiable de dégât des eaux a été signé le 27 janvier 2024, soit postérieurement à la mise en sous-location de la grande chambre de l’appartement ainsi qu’en atteste le relevé airbnb produit aux débats;

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de relever la pratique d’une sous-location illégale de deux chambres du logement litigieux par Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] qui ont violé l’interdiction d’une sous-location sans autorisation du bailleur et même si les sous-locations ont pu être de courte durée elles ont manifestement perduré durant près de 4 mois avant que Madame [I] y mette fin le 24 avril 2024 ;

Ce faisant Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] ont fait preuve d’une particulière déloyauté à l’égard de leur bailleresse et la faute caractérisée des requis ainsi que leur absence de bonne foi justifient de prononcer la résiliation du bail portant sur l’appartement meublé situé [Adresse 1];

Si Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] soutiennent avoir quitté les lieux au mois de novembre 2024, ils n’en justifient par aucune pièce versée au débat ; au contraire, Madame [I] [X] justifie de règlement du loyer postérieurement au mois de novembre 2024 ;

L’expulsion de Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] sera en conséquence ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique;

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ;

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ;

En l’espèce, il est démontré la mauvaise foi des défendeurs lesquels au mépris de leurs engagements, ont sous-loué leur logement sans autorisation de leur bailleresse, de sorte que cette circonstance particulière justifie la suppression du délai de deux mois ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail d’habitation antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 1450 euros correspondant au montant du loyer et des charges, et Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] seront condamnés in solidum à payer ladite somme de 1450 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur la demande de restitution des fruits, dommages et intérêts

Le bailleur est en droit, sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil , de demander la restitution des fruits civils.

Madame [I] [X] sollicite la condamnation solidaire de Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] au paiement d’une somme actualisée de 2966,48 euros à titre de restitution des fruits qu’ils ont tirés de la sous-location illicite des lieux ;

La requérante précise que cette somme correspond au relevé airbnb produit par les défendeurs confirmant qu’en ce qui concerne la première grande chambre, la sous-location a généré 2766,48 euros de revenus bruts;

Les pièces produites permettent d’établir objectivement que les requis ont perçu au titre de la sous-location de « la grande chambre cosy » sur la période à compter du 1er janvier 2024 au 24 avril 2024, la somme de 2476,25 euros et non celle de 2766,48 euros ;

S’agissant de la sous-location de la petite chambre, les évaluations des voyageurs sont de 5 ainsi qu’en atteste la capture d’écran versée au débat et il est établi que la nuitée était d’un montant de 40 euros ; cette sous-location a donc généré un revenu de 200 euros ;

Cette somme constitue les fruits de la sous-location qui appartiennent à Madame [I] [X] ;

Il y a lieu dès lors de condamner in solidum Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à verser à Madame [I] [X], la somme de 2676,25 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus en application des articles 546 et 547 du code civil ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sous-location constitue en elle-même une pratique de mauvaise foi qui par sa dissimulation, est source d’un préjudice moral, altérant la nécessaire confiance contractuelle devant présider à la souscription d’un bail ;

Aussi, il convient de condamner in solidum Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

S’agissant de la demande d’enjoindre Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à cesser toute sous-location, elle ne correspond pas à une demande de nature juridique. En effet, toute sous-location sans autorisation du bailleur a un caractère illégal et il est superfétatoire d’enjoindre les intéressés à ne pas commettre de faits illégaux.

Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 4 avril 2024 , et seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

L’équité commande en outre que Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] soit condamnés in solidum à payer à Madame [I] [X] la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 2014 pour manquement grave de Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à leurs obligations contractuelles du fait de la sous-location de parties de l’appartement loué , sans l’accord du bailleur ;

Ordonne en conséquence à Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] de libérer les lieux sis [Adresse 1] , dans les 15 jours de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [I] [X] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, ce immédiatement après la signaification d’un commandement de quitter les lieux;

Supprime le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à compter de la résiliation du bail à la somme de 1450 euros et Condamne in solidum Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer à Madame [I] [X] ladite l’indemnité mensuelle d’occupation de 1450 euros jusqu’à la libération effective de lieux ;

Condamne in solidum Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer à Madame [I] [X] la somme de 2676,25 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus en application des articles 546 et 547 du code civil ;

Condamne in solidum Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer à Madame [I] [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [I] [X] de sa demande tendant à voir ordonner à Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] de cesser toute sous-location , cette demande ne correspondant pas à une demande de nature juridique ;

Condamne in solidum Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] à payer à Madame [I] [X] la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 4 avril 2024;

Déboute Madame [U] [K] et Monsieur [G] [F] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente