TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e DE ANGELIS Alain

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à M^e COLOMBO Alicia

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06754 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UVV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. NAVILA, domiciliée : chez BA CONSEIL FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C], [G] [S]

né le 14 Juin 1970 à [Localité 5] (POLOGNE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [N], [V] [X]

née le 27 Janvier 1976 à [Localité 4] (POLOGNE), demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Alicia COLOMBO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 juin 2012, Monsieur [J] [T] a consenti à Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 800 euros, outre 50 euros au titre des provisions pour charges.

La SARL NAVILA a acquis le bien immobilier sis [Adresse 2] le 9 décembre 2020.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SARL NAVILA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juillet 2024 à Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] pour la somme principale de 3.845,14 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 25 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 22 octobre 2024, dénoncé le 24 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SARL NAVILA a fait assigner Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à lui payer la somme de 3.937,75 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement et ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des locaux qu’ils occupent à savoir un appartement situé [Adresse 2],Condamner solidairement Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Juger qu’il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de Monsieur [C] [E] [S] et Madame [N] [V] [X], en un lieu désigné par ces derniers et à défaut, juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix de la SARL NAVILA et aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [C] [E] [S] et Madame [N] [V] [X], avec sommation pour ces derniers d’avoir à les retirer,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,

Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’en pareil hypothèse, ils seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à lui payer les entiers dépens de procédure, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 puis renvoyée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SARL NAVILA demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1.737,10 euros arrêtée au 18 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Le bailleur indique s’en rapporter à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire.

En défense, bien que Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] aient été cités à étude, seule Madame [N] [V] [X] est représentée par son conseil à l’audience.

Elle ne conteste pas la dette.

Elle sollicite un échéancier pendant une période de 24 mois pour apurer la dette et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Elle précise avoir bénéficié du FSL.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 22 octobre 2024 a été dénoncée le 24 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant la première audience du 19 décembre 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SARL NAVILA doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 25 juillet 2024.

Par conséquent, elle est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 2.11 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] le 24 juillet 2024, pour un arriéré locatif de 3.845,14 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [C] [E] [S] et Madame [N] ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 24 septembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 14 mars 2025 que Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] reste devoir la somme de 1.737,10 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Madame [N] [V] [X] ne conteste pas la dette.

Absent des débats, Monsieur [C] [G] [S] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à payer la SARL NAVILA cette somme de 1.737,10 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

La bailleresse indique s’en rapporter à la décision du Tribunal quant aux délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est constaté la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à se libérer solidairement de la dette locative en 24 mois par mensualités de 72,38 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [C] [E] [S] et Madame [N] [V] [X], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1.077,87 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SARL NAVILA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à payer à titre provisionnel à la SARL NAVILA, la somme de mille sept-cent-trente-sept euros et dix centimes (1.737,10 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISONS Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] à apurer la dette solidairement sur une durée de 24 mois par 24 mensualités successives de soixante-douze euros et trente-huit cts (72,38 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit mille soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-sept cts (1.077,87 euros) ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [G] [S] et Madame [N] [V] [X] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS la demande de la SARL NAVILA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION