TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 25 Avril 2025

N° RG 25/00135 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54OE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA COMMANDERIE dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par son mandataire la société A+ dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.U.R.L. W.H, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

L’EURL W.H est titulaire d’un contrat de bail en date du 5 juillet 2022 consenti par la SCI LA COMMANDERIE pour une durée de neuf années consécutives et entières à compter du 5 juillet 2022 pour se terminer le 4 juillet 2031, portant sur un local commercial situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel et d’avance de 861,41 € et comportant une clause résolutoire et une clause pénale.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 décembre 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, a fait assigner l’EURL W.H, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail en date du 5 juillet 2022 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— à défaut, l’exécution de la décision à intervenir avec le concours de la force publique ;

— l’autorisation de recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants de leur personne et de leurs biens ;

— la condamnation de l’EURL W.H à lui payer par provision :

la somme de 15 082,67 € au titre des loyers impayés et charges au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal majoré de 8 points,la somme de 1402,51 € au titre du loyer global annuel majoré de 50 % et mensualisé, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à justification de la libération effective des lieux ,la somme de 1420 € au titre de la clause pénale,la somme de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer de 75,78 €

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025.

À cette date, la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+,, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

L’EURL W.H, régulièrement assignée par procès-verbal remis en étude, n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que l’EURL W.H a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 15 082,67 € arrêtée au 1er janvier 2025 ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 15 082,67 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois de janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par l’EURL W.H défaillante dans le cadre de la présente instance ;

Qu’il convient en conséquence de condamner l’EURL W.H à payer à la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, la somme provisionnelle de 15 082,67 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée à l’échéance du mois janvier 2025;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 5 juillet 2022 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou d’inexécution d’une des conditions du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement ou sommation de payer les loyers ou d’exécuter, demeurée infructueux ;

Attendu que la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, a fait délivrer le 5 décembre 2024 au preneur, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de la somme de 14 119,26 € ;

Qu’il résulte de la situation comptable pour la période du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2025, que le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 5 janvier 2025 ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 6 janvier 2025 et l’obligation de l’EURL W.H de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ;

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Que le contrat de bail contient une clause pénale qui indique notamment : « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, 15 jours après réception par le PRENEUR d’une lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêts au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le PRENEUR se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme. En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avances ainsi que le dépôt de garantie, resteront acquis au BAILLEUR à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation le BAILLEUR se réserve peut demander le remboursement de tous autres dus et des dommages-intérêts en réparation des préjudices de tous ordres qu’il aura éprouvés de ce chef» ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond ;

Qu’en l’espèce, la clause pénale du contrat de bail contient plusieurs dispositions destinées à sanctionner la défaillance du preneur au titre notamment de la majoration du taux d’intérêt légal des sommes dues et de la majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation ;

Que contrairement aux affirmations du bailleur, le contrat de bail ne comprend pas une majoration du loyer global de la dernière année mensualisée de 50 % mais une indemnité de retard de base de 2 % par mois ;

Que néanmoins, l’application de l’ensemble des dispositions contenues au titre de la clause pénale est susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier ;

Que l’examen de cette clause relève de la seule compétence du juge du fond, qui peut en modérer les modalités, de sorte que les demandes de la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, au titre de la clause pénale se heurtent à une contestation sérieuse ne permettant pas d’y faire droit ;

Qu’en conséquence, il convient de limiter l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer soit à la somme provisionnelle de 963,41 € et de condamner L’EURL W.H à son paiement à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Que par ailleurs, la somme de provisionnelle de 15 082,67 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée à l’échéance du mois janvier 2025 sera majorée de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation en justice du 26 février 2025 ;

Qu’il ne sera pas fait droit à la demande en paiement provisionnel de la somme de 1420 €, sérieusement contestable ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’EURL W.H sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024 pour la somme de 75,78 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial du 5 juillet 2022 situé [Adresse 2] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de l’EURL W.H et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance, avec le concours de la force publique si besoin est ;

AUTORISONS la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, en cas d’expulsion de l’EURL W.H, à transporter ou faire transporter par tous moyens les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de l’EURL W.H conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS l’EURL W.H à payer, à titre provisionnel, à la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, la somme de 15 082,67 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée à l’échéance du mois janvier 2025 ;

DISONS que la somme de 15 082,67 € sera majorée d’un intérêt au taux légal à compter de l’assignation en justice du 26 février 2025 ;

CONDAMNONS l’EURL W.H à payer, à titre provisionnel, à la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 963,41 € à compter du 1er février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux;

CONDAMNONS l’EURL W.H à payer à la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS l’EURL W.H aux entiers dépens en ceux compris les frais de commandement de payer du 5 décembre 2024 pour la somme de 75,78 €;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires de la SCI LA COMMANDERIE, représentée par son mandataire la société A+;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT