TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

DU 09 Octobre 2025

Enrôlement : N° RG 23/04293 – N° Portalis DBW3-W-B7H-254O

AFFAIRE : M. [W] [S] [K]( Maître Florent HERNECQ de la SELARL SELARL FLORENT HERNECQ)

C/ Me [B] [V] (M^e Thomas D’JOURNO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président

BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente

en présence de Mme [T] [L], auditrice de justice

Greffier lors des débats : BERARD Béatrice

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 09 Octobre 2025

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par RUIZ Lidwine, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [W] [S] [K]

né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 18] (ROYAUME UNI)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Florent HERNECQ de la SELARL SELARL FLORENT HERNECQ, avocats au barreau de MARSEILLE,

Madame [Z] [O] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 20]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Florent HERNECQ de la SELARL SELARL FLORENT HERNECQ, avocats au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [B] [V]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE,

Maître [F] [H]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE,

S.A.R.L. [11] ([15]), immatriculée au RCS de Marseille sous le n°[N° SIREN/SIRET 5], prise en la personne de son Gérant domicilié audit siège es-qualités,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience

EXPOSE DU LITIGE :

Les consorts [K] ont signé une promesse de vente le 11 octobre 2021 avec Monsieur [E] [I], portant sur l’acquisition d’un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 9], par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, Me [V] pour le vendeur et Me [F] pour les acheteurs.

Par acte notarié en date du 19 janvier 2022, les époux [K] ont acquis de Monsieur [E] [I] par l’entremise de l’agence immobilière [14], [11] à [Localité 9], les lots 7 et 17 d’un ensemble immobilier en copropriété sur la commune d'[Localité 9], sis [Adresse 6] au prix de 138 000€, dans le but de réaliser un investissement locatif.

Cette vente a été réalisée par l’entremise de la société [15], titulaire d’un mandat de vente exclusif souscrit par Monsieur [I].

Considérant que le DPE communiqué le 31 janvier 2022, soit postérieurement à la vente, avait révélé un diagnostic énergétique très dégradé (F) les contraignant à faire réaliser des travaux importants pour leur permettre de louer leur appartement, et que les notaires avaient engagé leur responsabilité civile professionnelle à leur égard, Monsieur [W] [S] [K] et Madame [Z] [O] épouse [K] ont, par acte en date du 17 avril 2023, assigné devant le tribunal de céans Me [B] [V] et Me [H] [F], tous deux notaires à [Localité 20], la SAS [19] prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile du notariat et la SARL [11] ([15]).

Par conclusions d’incident signifié le 3 janvier 2024, Me [B] [V], Maître [H] [F] et la SAS [19] ont demandé au juge de la mise en état de mettre purement et simplement hors de cause la SAS [19], de déclarer irrecevables les prétentions dirigées à son encontre et de condamner les demandeurs à leur payer la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance d’incident du 13 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la mise hors de cause de la SAS [19], courtier en assurances de Maître [V], au motif que l’assureur en responsabilité civile professionnelle des notaires est la société [21].

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 09 décembre 2024, les époux [K] demandent au Tribunal de :

A titre principal,

— Juger que Maître [B] [V], Maître [H] [F] et la SARL [11], agence immobilière [14] d'[Localité 9], ont commis une faute en ne s’assurant pas de la communication aux époux [K] du DPE préalablement à la signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente, dans le cadre de l’opération d’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 6],

En conséquence,

— Condamner conjointement et solidairement Maître [B] [V], Maître [H] [F] et la SARL [11], agence immobilière [14] d'[Localité 9], à leur payer en réparation de leur préjudice la somme de 66 491,10€, décomposée comme suit :

—  36 326,50€ au titre des travaux devant être effectués dans l’appartement pour remonter les notes F du DPE,

—  16 984,6€ au titre de la perte de surface provoquée par les travaux d’isolation de l’appartement,

—  5 000€ au titre du préjudice esthétique de l’appartement compte tenu de la diminution sensible de la hauteur des plafonds à 2,30 m,

—  3 680€ au titre de la perte locative pendant la durée des travaux et le temps de relouer le bien,

—  1 500€ au titre du désagrément causé pendant la réalisation des travaux,

—  3 000€ au titre de leur préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal l’estimait utile,

— Condamner conjointement et solidairement Maître [B] [V], Maître [H] [F] et la SARL [11], agence immobilière [14] d'[Localité 9], à leur payer la somme provisionnelle de 13 321,50€ à valoir sur la réparation de leur préjudice,

— Ordonner une mesure d’expertise afin d’évaluer leur préjudice,

En tout état de cause,

— Condamner conjointement et solidairement Maître [B] [V], Maître [H] [F] et la SARL [11], agence immobilière [14] d'[Localité 9], à leur payer la somme de 4 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Aux soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont acquis le 19 janvier 2022 un bien immobilier sans que ne leur ait été fourni préalablement le DPE, qui ne leur a été communiqué que le 31 janvier suivant, soit plusieurs jours après la signature de l’acte alors que la communication du DPE à l’acquéreur préalablement à la vente est obligatoire ; qu’ils ont constaté, avec stupéfaction, que le DPE avait des notes très dégradées, à savoir les notes F (passoire thermique et consommation énergivore); que cette situation leur est très préjudiciable ; que pour ce type de logement, il est interdit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location et il est également interdit de réviser le loyer en cours de bail ; que par ailleurs, il sera interdit de louer ce type de logement à compter du 1er janvier 2028 ; qu’ils sont donc contraints de faire réaliser à bref délai des travaux de rénovation énergétique du logement pour pouvoir pérenniser leur investissement ; qu’il est précisé sur le DPE qui leur a été remis que pour améliorer la note du diagnostic concernant la consommation énergétique, il convient de procéder au changement des fenêtres et des volets et de réaliser une isolation intérieure ou extérieure de l’appartement, étant précisé que l’isolation extérieure n’est pas une option envisageable puisque l’appartement est en copropriété ; qu’en ce qui concerne la note du DPE relative à l’émission de gaz à effet de serre, le diagnostic indique qu’il est nécessaire d’installer un chauffe-eau au lieu du gaz et une pompe à chaleur, ce qui ne semble pas possible dès lors que la copropriété fournit un chauffage collectif ; qu’ils ont ainsi faire établir plusieurs devis de travaux : que le coût des travaux d’isolation s’élèvent à la somme de 12 501,50€ TTC, selon devis établi par la SARL [17] le 8 février 2022 ; que les travaux de changement des fenêtres et volets ont été évalués à la somme de 21 625€ TTC, selon devis de la société [10] en date du 2 février 2022 ; que les travaux de pose du chauffe-eau sont évalués à la somme de 2 200€, selon devis de [16] du 6 octobre 2022 ; que suivant contrat de bail en date du 14 février 2022, ils ont pu donner à bail leur appartement aux consorts [A], afin de faire face aux échéances de prêt ; que par courrier en date du 10 février 2022 adressé à Me [V], ils ont informé leur notaire de leur intention d’engager sa responsabilité civile professionnelle et solliciter la réparation de leurs préjudices.

Ils indiquent que Me [V] a reconnu que la vente n’aurait pas dû être régularisée le 19 janvier 2022 sans fourniture préalable du DPE ; qu’en tout état de cause, la vente ne pouvait en aucun cas être signée le 19 janvier 2022 en l’absence du DPE, ce que ne pouvait pas ignorer les professionnels mandatés pour réaliser l’opération à savoir, les deux Notaires, Maître [B] [V] et Maître [H] [F], et l’agence immobilière [14].

Ils soutiennent que le DPE aurait dû leur être communiqué dès la signature de la promesse de vente le 11 octobre 2021 ; que contrairement à ce que soutient l’agence immobilière, l’intervention de deux notaires ne l’exonère en rien de ses obligations car il appartenait à chacun des intervenants de s’assurer du respect de la loi, que ce soit au stade de la négociation de la vente ou à celui de la rédaction des actes ; ils ajoutent que l’annonce immobilière établie par l’agence mentionnait, de manière totalement erronée, que le bien objet de la vente n’était pas soumis au DPE.

Ils font valoir que c’est à tort que les notaires considèrent qu’ils n’ont subi aucun préjudice ; que s’ils avaient été informés du DPE et des travaux à engager, ils auraient indéniablement renoncé à leur projet d’acquisition à un tel prix ; que les travaux d’isolation intérieure ont réduit la superficie du logement qui est passé de 65 m2 à 57/60m2 ; que le préjudice lié à la perte de surface s’élève à la somme de 16 984,60€ ; que les plafonds ont été abaissés ce qui constitue un préjudice esthétique indemnisable; que le temps d’effectuer les travaux et de retrouver un nouveau locataire leur fera perdre l’équivalent de 4 mois de loyers.

Enfin, ils contestent les conclusions du rapport non contradictoire du [13] communiqué par leur contradicteurs qui prétend que le logement étudié serait relativement proche des seuils lui permettant de passer en classe E, sans apporter de précision, tout en indiquant expressément dans le document, en page 8, que « pour le logement étudié, la contrainte de travaux est réelle à partir de 2028 », et reconnait que le préjudice des époux [K] est justifié pour les travaux d’isolation des murs et la perte de location durant les travaux, ce qui représente une somme de 13 321,50€.

Ils indiquent que compte tenu de cette situation, ils ont été contraints de baisser le montant du loyer suite au départ de leurs précédents locataires.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 janvier 2024, Me [B] [V], Me [H] [F] et la société [19] demandent au tribunal de:

— Mettre purement et simplement hors de cause la SAS [19].

En conséquence,

— Déclarer irrecevables les prétentions dirigées à son encontre.

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à l’encontre de Maître [B] [V] et de Maître [H] [F].

A titre subsidiaire,

— Condamner la société [11] à relever et garantir Maître [B] [V] et Maître [H] [F] à hauteur de 50% des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

— Condamner tout succombant à payer à la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font valoir que les acquéreurs n’ont subi aucun préjudice et que, tout au plus, celui-ci devra se limiter aux travaux d’isolation des murs à hauteur de 13 321,50 €.

Ils indiquent qu’ils ont sollicité le [13] aux fins d’examiner les réclamations des demandeurs du fait de l’absence de communication du diagnostic DPE lors de la vente de l’appartement en cause ; que le [13] a conclu que :

« Nous estimons que la présente vente, très inférieure au prix constaté des cessions dans la même copropriété, prend déjà en compte l’état du bien.

En tout état de cause, s’il devait être retenu un préjudice, celui-ci devrait se limiter aux travaux d’isolation des murs, soit :

—  12.501,50 € de travaux d’isolation,

—  820 € pour la perte de location durant la durée des travaux,

Soit un total de 13.321,50 €. »

Ils indiquent qu’en l’état de ces éléments, il est certain que les demandeurs n’ont pas subi de préjudice particulier et qu’il n’y a aucun lien de causalité avec les griefs invoqués à l’encontre des Notaires instrumentaires ; que tout au plus, ce préjudice, devra être limité à la somme de 13.321,50 €.

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal devait considérer qu’il doit entrer en voie de condamnation à leur encontre, ils demandent que la société [11] soit condamnée à les relever et garantir à hauteur de 50 % puisque sa responsabilité est engagée pour ne pas avoir vérifié, en sa qualité d’agent immobilier ayant exécuté un mandat d’entremise entre les parties, que le DPE avait bien été remis aux futurs acquéreurs avec toutes les mentions requises.

Par conclusions signifiées le 11 décembre 2024, la société [11] demande au tribunal :

A titre principal,

— Juger que Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [K] ne rapportent pas la preuve d’un manquement qui lui serait imputable ;

— Juger que sa responsabilité n’est pas démontrée,

En conséquence,

— Débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

A titre subsidiaire,

— Juger que Me [V] et Me [F] ont commis un manquement exclusivement à l’origine des préjudices allégués par les époux [K],

— Condamner Me [V] et Me [F] à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

A titre très subsidiaire,

— Ordonner un partage de responsabilité dont la part imputable à la société [11] ne saurait être supérieure à 10%,

— Juger que les époux [K] ne rapportent pas la preuve d’une perte de chance d’avoir pu acquérir le bien à un prix réduit,

— Débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que le manquement allégué à l’encontre de la société [11] ne pourrait qu’être à l’origine d’une perte de chance pour les époux [K] d’avoir pu acquérir le bien à un prix réduit, dont le taux ne saurait être supérieur à 30%,

— Débouter les époux [K] de leurs demandes injustifiées,

— Réduire sensiblement les demandes formulées par les époux [K] qui, après application du partage de responsabilité et du taux de perte de chance, ne saurait être supérieure à la somme de 375€.

En tout état de cause,

— Débouter Me [V] et Me [F] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de l’AGENCE [11],

— Débouter les époux [K] de leurs demandes d’expertise judiciaire et de provision,

— Condamner les époux [K] à lui payer la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les époux [K] n’ont jamais formulé de grief à l’encontre de l’agence [11] dans un cadre amiable en ce qu’elle n’a jamais été rendue destinataire d’une quelconque réclamation à ce titre ; que par ailleurs, le vendeur n’a pas été mis en cause.

Elle précise qu’en amont de cette vente, l’agence [11] a missionné la société [22] afin de faire établir le dossier de diagnostic technique immobilier préalable obligatoire et, notamment, le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; que la société [22] est intervenue le 29 septembre 2021; que s’agissant précisément du diagnostic de performance énergétique, il apparaît que certaines informations concernant les relevés de consommation de chauffage étaient manquantes pour permettre au professionnel d’établir le DPE ; que cette société précise dans ses conclusions la mention suivante « DPE : en attente d’informations du syndic » ; qu’elle a communiqué à la société [22] les coordonnées du syndic le [12], afin que ce dernier lui adresse les informations sollicitées ; qu’elle a expressément informé les acheteurs de ce que le DPE ne serait pas encore disponible à la date de signature de la promesse, mais qu’il pourrait leur être communiqué dès la réception des éléments nécessaires au diagnostiqueur ; que les échanges qui s’en sont suivis sont intervenus hors son intervention ; que l’acte notarié a été signé le 19 janvier 2022, y faisant figurer en annexe le dossier de diagnostic technique immobilier en l’état ; que le rapport du diagnostiqueur a été déposé le 31 janvier 2022 et communiqué aux époux [K] par l’agence [11], faisant apparaître la note F ; que les consorts [K] ne rapportent pas la preuve d’une faute qui lui serait imputable, susceptible d’engager sa responsabilité.

Elle précise qu’elle n’est en aucun cas intervenue en qualité de rédacteur d’acte ; que tant la promesse que l’acte de vente ont été rédigés et signés par Me [V] et Me [F], notaires respectifs du vendeur et de l’acheteur ; que ces deux professionnels ont incontestablement engagé leur responsabilité en ne prenant pas soin de vérifier la présence du diagnostic de performance énergétique lors de la signature de l’acte de vente, le 19 janvier 2022.

Elle ajoute que c’est à tort que les notaires croient pouvoir solliciter la garantie de l’agence [11] à hauteur de 50% du montant des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ; que Me [V] et Me [F] ne sauraient lui faire supporter les conséquences de leurs propres manquements en qualité de notaires instrumentaires soumis à une obligation de résultat.

S’agissant de l’évaluation de leurs préjudices par les demandeurs, elle rappelle que le préjudice subi par l’acheteur à la suite d’un diagnostic de performance énergétique erroné consiste simplement dans la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ; qu’il est rappelé à cet égard que les consorts [K] avaient été parfaitement informés de l’absence de communication du dossier DPE à la date de signature de la promesse et de l’acte de vente ; que cet élément n’a pas été déterminant dans les négociations et la conclusion de la vente dans la mesure où les acheteurs ont signé l’acte de vente en toute connaissance de cause dans les conditions qui leur étaient exposées ; que dès lors, ils ne peuvent en aucun se plaindre d’une quelconque perte de chance d’avoir pu acquérir le bien à un prix réduit dans l’hypothèse où le dossier DPE leur aurait été communiqué.

S’agissant des travaux d’isolation, les époux [K] ne justifient pas de la nécessité de réaliser des travaux d’une telle importance pour parvenir à augmenter la note du DPE de leur appartement ; que les mesures préconisées par le diagnostiqueur aux termes de son rapport sont répertoriées sous la forme d’une liste générique, étant observé que le changement des portes et fenêtres relève de travaux visant à rendre « le logement très performant » ; que les époux [K] tentent en réalité de mettre à sa charge, le montant de travaux de rénovation et d’amélioration importante de leur logement qui ne s’avèrent pas indispensables pour atteindre l’étiquette énergétique leur permettant d’éviter les restrictions à la location prévues aux termes de la réglementation précitée à compter de 2028 ; que ces travaux nécessitent l’accord de la copropriété à laquelle est soumis le bien litigieux, ce qui rend la réalité de ce préjudice d’autant plus incertain ; que la production d’un unique devis (ne mentionnant pas l’adresse et le bien sur lequel ils porteraient pour chacune de ces prestations) est parfaitement insuffisante pour en justifier le quantum ; qu’à titre très subsidiaire, seuls les travaux d’isolation intérieure (qui ne nécessitent pas l’accord de la copropriété) et à supposer que leur montant soit justifié, pourraient être pris en compte dans l’assiette de calcul de l’hypothétique perte de chance subie par les requérants.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la responsabilité de la SARL [11]

Au sens de l’article L126-3 du Code de la construction et de l’habitation, lors de la vente ou de la location de tout ou partie d’un bâtiment, de la démolition ou de la rénovation lourde d’un bâtiment, des informations ou diagnostics techniques sont fournis, selon les cas et sans préjudice de ceux qui peuvent être exigés pour des bâtiments dont les enjeux sont particuliers, dans les conditions prévues par :

1° L’article L. 126-24 en ce qui concerne la présence des termites ;

2° L’article L. 126-25 en ce qui concerne la présence de mérule ;

3° Les articles L. 126-26 à L. 126-33 en ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments ;

L’article L126-28 du même code indique qu’en cas de vente de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l’acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.

Enfin, au sens de l’article L271-4, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-9 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques prévu au I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;

En l’espèce, les époux [K] estiment que la SARL [11] n’a pas respecté ces dispositions légales, qu’elle ne pouvait pourtant ignorer en tant que professionnelle de l’immobilier. Ils invoquent sa responsabilité en ce qu’elle était chargée du mandat de vente lors de l’acquisition de leur bien.

Les époux [K] sont tiers au mandat de vente liant la SARL [11] au vendeur. Il est de principe qu’un manquement contractuel peut constituer une faute délictuelle susceptible d’engager la responsabilité de son auteur vis à vis des tiers au contrat, auxquels il a causé un dommage. Dès lors, pour caractériser la faute commise par la SARL [11], il convient d’identifier un manquement contractuel.

Or, il ressort du dossier technique immobilier réalisé par le [22] versé aux débats la réalisation d’un ensemble de diagnostiques techniques réalisés dans l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 9], concernant l’état de l’installation intérieure d’électricité, de gaz, l’état de présence de termites, le constat de repérage d’amiante, l’état des risques et pollutions, ainsi que le diagnostic de performance énergétique, établissant la performance énergétique et climatique à F, pour une consommation de 347 kWh/m2/an et des émissions à 76 kg CO2 /m2.

Ce rapport mentionne l’agence [15] en tant que donneur d’ordres.

Dès lors, SARL [11], a bien fait réaliser un diagnostic technique, comprenant le diagnostic de performance énergétique.

Le diagnostiqueur est intervenu le 29 septembre 2021, préalablement à la date de la vente du bien, le 19 janvier 2022 et préalablement à la promesse de vente du 11 octobre 2021.

Si le DPE n’a pu être établi qu’en date du 31 janvier 2022, soit postérieurement à la vente du fait d’informations temporairement manquantes, il apparait que la SARL [11] a satisfait aux obligations de son mandat de vente en accomplissant les diligences relatives à l’obtention de ce diagnostic.

Aucune faute délictuelle ne pouvant par conséquent être retenue à son égard, la mise en cause de la responsabilité de la SARL [11] sera rejetée, et les époux [K] déboutés de l’ensemble des demandes formulés à son encontre.

Sur la responsabilité des notaires :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire a une obligation de conseil qui implique notamment qu’il s’assure, par ses vérifications, de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis.

Les dispositions prévues par les articles L126-3, L126-28 et L271-4 du Code de la construction et de l’habitation précités font partie de ces vérifications.

Il y a également lieu de rappeler qu’il est de principe qu’un notaire ne commet pas de faute engageant sa responsabilité lorsqu’il n’a pas les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière, son obligation d’investigation ne devant pas excéder ce qui est raisonnable.

En l’espèce, l’absence du DPE n’est pas contestée. Maître [B] [V] et Maître [H] [F] n’apportent pas la preuve d’éléments relatifs à des circonstances particulières permettant de justifier l’absence de DPE au moment de la vente du bien immobilier.

Ainsi, en ne prenant pas soin de vérifier la présence du diagnostic de performance énergétique lors de la signature de l’acte de vente à la date du 19 janvier 2022, les notaires instrumentaires ont failli à leur obligation de vérification.

En conséquence, la responsabilité de Maître [B] [V] et Maître [H] [F] sera retenue.

La responsabilité de la SARL [11] n’étant pas engagée, leur demande aux fins d’être relevés et garantis par cette société sera rejetée.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [O] épouse [K]

La perte de chance indemnisable correspond à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La théorie de la perte de chance ne peut pas servir à offrir à la victime une garantie contre la survenance de tous les aléas qu’elle courait.

En l’espèce, il convient de relever que la note DPE est une caractéristique ayant des conséquences concrètes et immédiates sur les coûts d’énergie du logement d’une part, et d’autre part, sur les possibilités de mise en location du bien, qu’il s’agisse du montant du loyer, de son augmentation ou revalorisation, ou encore de la possibilité de louer le bien eu égard à la législation applicable en la matière.

Le défaut de communication aux acquéreurs du DPE au moment de l’achat leur a été nécessairement préjudiciable dès lors que la note de performance énergétique et climatique a été évaluée par le diagnostiqueur à la lettre F, soit l’avant dernière notation avant G correspondant à un « logement extrêmement peu performant » qui empêche la mise en location du bien.

Toutefois, à l’examen du rapport [13] qui n’est contredit par aucune autre étude critique circonstanciée, il y a lieu de retenir que les époux [K] n’ont eu aucun mal à louer rapidement leur bien ; que le montant de 820 € par mois, soit 9.840 € par an correspond à une valeur de base de 12,60 m² par an alors que pour toute la Commune d'[Localité 9], selon l’observatoire des loyers du parc privé, pour un appartement de Type 3 d’une surface moyenne de 64 m², les valeurs de base oscillent entre 9,90€ et 12,4 € avec une valeur médiane de 11,10 € par m² par an .

Le fait que l’appartement possède des menuiseries anciennes et que l’installation d’électricité et de gaz présentent des anomalies, correspondait déjà à l’époque de la signature de la promesse de vente à un appartement dont l’état d’entretien était médiocre et nécessitait des travaux de rénovation .

S’agissant de la perte de surface et du préjudice esthétique à la suite des travaux d’isolation, il apparaît que l’appartement a été acquis pour un prix de 128 000 € et non de 138 000 € puisque le différentiel correspond à la commission d’agence de 10 000 € qui doit être supportée par le vendeur.

Ainsi le prix du m² payé par les époux [K] est de 1.968,32 €/ m² et non de 2 123,08 €/ m².

Or, dans les transactions réalisées dans la résidence étudiée, il a été observé que pour des DPE compris en classement D à B, le prix au m² oscille entre 2 538 € par m² et 3 180€ par m² alors que les acquéreurs ont payé le logement à hauteur de 1 968,32 € le m².

Cependant, bien qu’ils aient pu acquérir le bien à un prix inférieur au marché eu égard à la vétusté d’un certain nombre de prestations, ils ignoraient toutefois que le DPE serait fixé à F et que cette évaluation pourrait avoir des conséquences à court terme sur les investissements à réaliser en vue d’une location pérenne.

Ainsi, la perte de chance de négocier un prix de vente légèrement inférieur à celui payé équivaut au coût de la réalisation des travaux d’isolation intérieure évalués par la SARL [17] selon devis en date du 28 février 2022 à la somme de 12 501, 50€.

S’agissant de la perte de superficie du logement, les demandeurs justifient d’un lien direct entre les travaux d’isolation qu’ils ont dû réaliser et la perte de la diminution de superficie habitable du bien, estimée à environ 5 m2.

Le prix du m2 du bien dont se sont acquittés les acquéreurs s’élève à la somme de 1 968,32 €.

Il conviendra dès lors d’indemniser le préjudice subi au titre de la perte de superficie du logement à hauteur de 1 968,32€ x 5 = 9 841,60€.

S’agissant du préjudice au titre de la perte de loyer, il convient d’estimer la durée de réalisation des travaux d’isolation tels que présentés dans les devis versés aux débats et pour une surface de 65m2 à un mois.

Ainsi, ce préjudice s’appréciera à hauteur d’un mois de perte de loyer du bien, soit

820 € d’après le contrat de bail versé en procédure.

Les époux [K] n’apportant pas d’élément permettant de démontrer leur préjudice esthétique ni leur préjudice moral, il conviendra de rejeter les autres demandes indemnitaires présentées.

Enfin, les changements des fenêtres et volets ainsi que l’installation d’un chauffe-eau, pour lesquels des devis sont présentés par les demandeurs, ne correspondant pas à des travaux d’isolation du logement, il conviendra d’en rejeter l’indemnisation en l’absence de démonstration de préjudice correspondant.

En conséquence, les notaires seront condamnés in solidum à payer aux époux [K] la somme totale de 23 163,10€ en réparation de leurs préjudices.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, Maître [B] [V] et Maître [H] [F] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Maître [B] [V] et Maître [H] [F] à régler la somme de 2 000€ aux époux [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [O] épouse [K] de leurs demandes à l’encontre de la SARL [11] ;

CONDAMNE in solidum Maître [B] [V] et Maître [H] [F] à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [O] épouse [K] la somme totale de 23 163,10€ en réparation de leurs préjudices ;

DEBOUTE Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [O] épouse [K] de leurs plus amples demandes.

DEBOUTE Maître [B] [V] et Maître [H] [F] de leur demande aux fins d’être relevés et garantis par la SARL [11] ;

CONDAMNE Maître [B] [V] et Maître [H] [F] à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [O] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Maître [B] [V] et Maître [H] [F] aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA 1ère CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 09 OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT