TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e CANOVAS ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M. [U] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01922 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HXO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [U]

né le 02 Décembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 mars 2023, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Logis Méditerranée a consenti à M. [U] [R] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2], dans le quinzième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 481,83 euros, outre 145,40 de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [R] [U] le 23 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.736,52 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la SA Logis Méditerranée, représentée par son Directeur général, a fait assigner en référé M. [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [R] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,la condamnation de M. [R] [U] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.480,69 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationsa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires à venir.

A l’audience du 12 juin 2025, la SA Logis Méditerranée, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 5.420,47 euros. Elle s’oppose l’octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux.

Comparaissant en personne, M. [R] [U] reconnaît la dette. Il sollicite un délai de paiement et un délai pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 mars 2025 a été dénoncée le 25 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SA Logis Méditerranée justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Logis Méditerranée est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 28 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 14 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024, pour la somme en principal de 1.736,52 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

M. [R] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 664,42 euros actuellement, et de condamner M. [R] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [R] [U] reste devoir, après déduction des frais de procédure (156,30 + 127,22), la somme de 5.136,95 euros, à la date du 11 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [R] [U] reconnaît la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.136,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [R] [U] fait état d’un suivi par une assistante sociale. Le décompte indique un versement de 100 euros le 2 juin 2025, le précédent versement, d’un montant de 200 euros datant du 12 mars 2025. M. [R] [U] déclare une reprise du travail depuis un mois mais n’en justifie pas, de même que de sa situation familiale, ce dernier avançant l’arrivée de sa conjointe et de leur enfant en France cette année.

Au regard de l’aggravation de la dette et tenant la résiliation de plein droit du bail depuis neuf mois, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Logis Méditerranée, M. [R] [U] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 mars 2023 entre la SA Logis Méditerranée d’une part et M. [R] [U] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Logis Méditerranée pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent soixante-quatre euros et quarante-deux centimes (664,42 euros) à ce jour, à compter du 24 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [R] [U] à verser à la SA Logis Méditerranée, à titre provisionnel, la somme de cinq mille cent trente-six euros et quatre-vingt-quinze centimes (5.136,95 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 11 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [R] [U] à verser à la SA Logis Méditerranée une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,