TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DRATWINSKYJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PEZZI

Maître ROBIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07006 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OQU

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [S],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître ROBIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C622

DÉFENDERESSES

Madame [G] [W],

demeurant “[Adresse 9]

représentée par Maître DRATWINSKYJ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0110

Monsieur [M] [X] [K],

actuellement [Adresse 3],

représenté par Maître PEZZI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D149

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07006 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OQU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2018 à effet au 1er mai 2018, Mme [N] [S] a donné à bail à Mme [G] [W] et M. [M] [K] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situés [Adresse 8] à [Localité 7] d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer de 1868 euros, provision pour charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, Mme [N] [S] a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise à effet au 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Mme [N] [S] a fait assigner Mme [G] [W] et M. [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la validité du congé signifié le 20 septembre 2023 à effet au 30 avril 2024,

— constater que Mme [G] [W] et M. [M] [K] sont déchus de tout droit et titre à occuper l’appartement loué,

— ordonner en conséquence leur expulsion à compter de la signification de la décision avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles,

— condamner Mme [G] [W] et M. [M] [K] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [G] [W] et M. [M] [K] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 14 février 2025, Mme [N] [S], représentée par son conseil, dépose des conclusions reprises oralement au terme desquelles elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance concernant Mme [G] [W] et renonce à ses demandes concernant M. [M] [K]. Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle estime que le congé pour reprise est valable et indique que Mme [G] [W] refuse de quitter les lieux. Elle précise n’avoir appris qu’après la délivrance du congé que M. [M] [K] ne vivait plus dans l’appartement. Elle demande à ce que Mme [G] [W] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes au titre de la diminution d’indemnité d’occupation et de la régularisation des charges faute de preuve. Elle s’oppose à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux compte tenu de la date du congé et de la nécessité pour elle de reprendre l’appartement pour y vivre.

M. [M] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles il demande de :

— constater qu’il a libéré les lieux avant le 18 octobre 2023,

— juger n’y avoir lieu à ordonner son expulsion ;

— juger n’y avoir lieu à le condamner à une indemnité d’occupation,

— débouter Mme [N] [S] de toute demande à son encontre.

Mme [G] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle demande :

— un délai d’un an pour quitter les lieux,

— la condamnation de Mme [N] [S] à lui verser la somme de 6373,60 euros à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023, date de la mise en demeure,

— la réduction du montant de l’indemnité d’occupation de 30% compte tenu des troubles de jouissance subis, jusqu’à complète remise en état du parquet et remplacement de la baignoire,

— de débouter Mme [N] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens,

— condamner Mme [N] [S] aux dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses prétentions et au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants du code civil et des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, elle explique ne pas avoir quitté le logement faute d’avoir trouvé de nouvel appartement malgré ses recherches. Elle souligne avoir la résidence principale de ses deux filles et être contrainte de vivre à proximité de leur père afin qu’il exerce ses droits de visite et d’hébergement. Elle fait part d’un dégât des eaux datant de janvier 2023 suite à une fuite du trop-plein de la baignoire vétuste de l’appartement, l’ayant contrainte à retirer une partie des lattes du parquet, sans qu’aucune réparation n’ait lieu depuis. Elle ajoute à l’audience demander la régularisation des charges de 2021 à 2024 dans un délai de quinze jours sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur le désistement de la bailleresse à l’encontre de M. [M] [K]

Mme [N] [S] a indiqué à l’audience se désister de l’ensemble de ses demandes concernant M. [M] [K].

Il y a lieu de constater ce désistement.

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Sur la forme, conformément aux termes du bail daté du 6 avril 2018, celui-ci a pris effet le 1er mai 2018 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er mai 2021 pour venir à échéance le 30 avril 2024 à minuit. Le congé pour reprise a été délivré par acte de commissaire de justice à personne le 20 septembre 2023, soit plus de six mois avant la date effective du congé. Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de reprendre le bien pour l’occuper personnellement et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 avril 2024 à minuit.

Mme [G] [W] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mai 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, au besoin avec le recours à la force publique et d’un serrurier.

Aucun élément de nature à justifier la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’étant communiqué, il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Au terme des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de procédure et de l’audience que Mme [G] [W] indique être sans emploi mais ne justifie ni de cette situation ni de ses revenus. Elle a la résidence principale de ses deux enfants âgées de deux et quatre ans. Elle justifie d’une première demande de logement social en décembre 2023, deux mois et demi après la délivrance du congé pour reprise, de son renouvellement en décembre 2024, et d’avoir répondu à dix-sept annonces de logement social. Si cela démontre une recherche de sa part en vue de son relogement, cela n’est pas de nature à justifier l’octroi d’un délai pour quitter les lieux alors qu’elle a de fait déjà bénéficié d’un an pour le faire, qu’elle reconnaît la validité du congé qui lui a été délivré, et qu’elle ne justifie pas d’autres recherches de logement que dans le parc social.

Il apparaitrait ainsi inéquitable de laisser un délai supplémentaire à Mme [G] [W] pour quitter les lieux et sa demande sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il ressort de l’article 1720 du même code que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Au terme de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, il sera rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [G] [W] indique qu’un dégât des eaux a eu lieu le 16 janvier 2023 ayant pour origine une fuite du trop-plein de la baignoire de l’appartement litigieux. Elle soutient que la bailleresse avait l’obligation de changer la baignoire qui était trop ancienne pour être réparée, et que la fuite a provoqué un soulèvement important du parquet de l’appartement ce qui l’a contrainte à retirer des lattes à plusieurs endroits.

A l’appui de ses dires, elle communique deux courriels en date des 17 octobre et 27 novembre 2023 adressés à son assurance, un courrier en date du 26 décembre 2023 adressé au gestionnaire de l’appartement et un courrier de son assurance la GMF en date du 30 août 2023 suite à expertise du même jour.

Il ressort de ces éléments d’une part que la GMF a constaté des dommages pour un montant de 8168,50 euros devant être pris en charge par l’assureur de l’immeuble et qu’aucune précision n’est faite sur l’origine du sinistre et les responsabilités engagées. D’autre part, il apparaît que les propos de Mme [G] [W] s’agissant de la cause du dommage et ses conséquences sont purement déclaratifs. En effet, dans les pièces qu’elle produit, aucun élément ne montre qu’elle n’est pas responsable du dégât des eaux, la nécessité de changer la baignoire, l’état du parquet suite au sinistre, et enfin la nécessité d’enlever les lattes du parquet, ce qu’elle a fait de sa propre initiative et sans en informer quiconque.

Au regard de ces éléments, Mme [G] [W] ne démontre pas que Mme [N] [S] n’a pas respecté ses obligations en tant que bailleresse et elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [G] [W] est redevable des loyers et charges jusqu’au 30 avril 2024, date de l’expiration du contrat. Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation se substituant au paiement du loyer et des charges, pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant qu’elle soit inférieure à la valeur locative du bien loué pour les mêmes motifs que ceux développés au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre de la régularisation des charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, il sera rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [G] [W] a sollicité à l’audience la régularisation des charges pour les années 2021 à 2024. Elle ne verse aucun élément à l’appui de sa demande.

En l’absence de tout élément versé en procédure s’agissant des charges, aucune vérification ne peut être faite quant à une absence de régularisation, et Mme [G] [W] sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [G] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [G] [W] devra verser à Mme [N] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Mme [N] [S] de ses demandes à l’encontre de M. [M] [K],

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [G] [W] par Mme [N] [S] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 6 avril 2018 à effet au 1er mai 2018 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Adresse 5] [Localité 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2024,

ORDONNE à Mme [G] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 7], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [G] [W] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

CONDAMNE Mme [G] [W] à verser à Mme [N] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [G] [W],

CONDAMNE Mme [G] [W] à verser à Mme [N] [S] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [W] aux dépens de la présente instance,

DEBOUTE Mme [G] [W] et Mme [N] [S] de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge