Min N° 24/00128

N° RG 23/05133 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKBS

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

M. [T] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 février 2024

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M. [N] [F]

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DUMAY Nathalie, faisant fonction de Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 06 décembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [T] [H]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 10 janvier 2020, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a consenti un bail d’habitation et un emplacement de stationnement à Monsieur [T] [H] sur des locaux situés [Adresse 3] (1er étage, appartement n°6 et garage n°6) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 485,43 euros et 148,34 euros de provisions sur charges ainsi qu ‘un loyer de 15 euros pour l’emplacement de stationnement hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a, par acte d’huissier du 22 mars 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte d’huissier du 4 octobre 2023, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion immédiate,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Monsieur [T] [H] au paiement de la somme de 6.759,62 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A l’audience, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, représentée par Monsieur [N] [F], employé chargé de contentieux, en vertu d’un pouvoir régulier remis à l’audience, reprend les termes de son assignation en actualisant la dette locative à la somme de 6.978,03 euros arrêtée au 6 décembre 2023, précisant ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Monsieur [T] [H] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 120 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été remis au greffe à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [H] reste lui devoir, hors frais de procédure de 385,46 euros et après autres frais déduits (25 euros de frais de dossier), la somme de 6.953,03 euros à la date du 6 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Monsieur [T] [H] sera condamné au paiement de cette somme de 6.953,03 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 6 décembre 2023 (échéance du mois novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 5 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article n°13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2023, pour la somme en principal de 1.980,55 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Monsieur [T] [H] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement à hauteur d’une somme supplémentaire de 100 à 120 euros par mois en plus du loyer courant afin de se maintenir dans les lieux.

La bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé par le locataire qui dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux. En effet, après une période sans emploi ce dernier travaille en tant qu’électricien dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et perçoit un salaire mensuel de 2.000 euros. Par ailleurs, les conclusions de l’enquête sociale mentionnent qu’un FSL est envisageable.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [T] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

➢Monsieur [T] [H] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande du bailleur relative au délai d’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Monsieur [T] [H] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande de La S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, d’une part, et Monsieur [T] [H], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] (1er étage, appartement n°6 et garage n°6) à [Localité 6] sont réunies à la date du 23 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à verser à la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 6.953,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [H] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 120 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 23 mai 2023 ;

➢le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

➢la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [H], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

➢le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

➢Monsieur [T] [H] sera condamné à verser à la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande relative au délai d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge