TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21/10/2025

à M^e Dorothée SOULAS

EXPEDITION :

Le 21/10/2025

à M^e Jean de VALON

N° RG 24/03937 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EKA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [V]

né le 15 Septembre 1965 à [Localité 10] (13), domicilié : chez SARL SONIM (Gérante et mandataire), [Adresse 2]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], domiciliée : chez SAS SEVENIER & CARLINI (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Jean de VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [E] [V] est propriétaire d’un logement situé au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 5]) à [Localité 11]. Son logement fait l’objet d’un bail à usage d’habitation.

A compter de novembre 2019, monsieur [E] [V] s’est plaint auprès du syndicat des copropriétaires de désordres provenant de la façade de l’immeuble et causant dans son logement des traces d’humidité importante.

Faute d’accord entre les parties, monsieur [E] [V] a saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire de Marseille qui, par ordonnance du 2 décembre 2022, a désigné un expert judiciaire. Le rapport définitif de l’expert a été rendu le 26 juin 2023.

C’est dans ces conditions que par acte du 15 mai 2024, monsieur [E] [V] a fait assigner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Marseille (13005), représenté par son actuel syndic, la société SAS Sevenier & Carlini, devant le tribunal de proximité de Marseille afin d’obtenir notamment des dommages et intérêts.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, monsieur [E] [V], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal de condamner le syndicat de copropriétaires à :

Réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les troubles, à savoir :Pour la chambre : la reprise de la descente EP et de ses fixations depuis le pied,Pour le WC : la mise en œuvre d’un isolant thermique et d’une VMC,Le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la décision à venir,Payer les sommes suivantes :1632,40 euros au titre des travaux de remise en état du logement,10.000 euros (à parfaire) au titre du trouble de jouissance et de la perte de loyers,3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’huissier et de l’expertise judiciaire.

Le syndicat de copropriétaires, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de débouter monsieur [E] [V] de l’ensemble de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de travaux sous astreinte

Selon l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, monsieur [E] [V] dénonce depuis novembre 2019 des problèmes d’infiltrations d’eau affectant son appartement, et provenant de la façade de l’immeuble. Il sollicite des travaux de remise en état au niveau de la colonne d’eaux et des WC.

Certes, le syndicat des copropriétaires justifie de certains travaux de rénovation entrepris pour remédier à ces problèmes d’infiltrations, en particulier un ravalement de façade et de toiture.

Toutefois, les conclusions de l’expert judiciaire du 26 juin 2023 concluent à :

S’agissant de la chambre : présence de traces de moisissures et d’humidité sur un mur, notamment en partie supérieure, centrale et basse. Si la présence d’une partie des moisissure présentes dans les angles s’explique par l’absence d’une installation VMC et par un manque d’étanchéité des menuiseries, l’expert conclut clairement au fait que les moisissures en partie centrale du trumeau d’angle et en partie basse sont la conséquence d’une humidification anormale en façade et que ces désordres ont pour origine un défaut d’entretien de la descente pluviale.

La vétusté de la colonne de pluie qui souffre d’un défaut d’étanchéité des raccords est d’ailleurs confirmée par l’architecte missionné par le syndicat des copropriétaires le 14 février 2022, par le commissaire de justice dans son constat du 22 octobre 2024 et le conseil syndicat qui, à travers les courriers de février 2022 et mars 2023, a alerté les usagers de l’immeuble des problèmes d’humidité au niveau de la façade.

L’expert judiciaire précise que la réparation effectuée par la société ROPE Access le 10 février 2023 s’est limitée à un masticage des jonctions de la colonne d’eau, insuffisant pour faire cesser le trouble.

Compte tenu de ces éléments, il convient de constater que les traces d’humidité affectant la chambre de monsieur [E] [V] ont pour origine la défectuosité de la colonne de pluie de l’immeuble, qui est une partie commune au regard de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux est ainsi engagée et il convient de lui ordonner d’effectuer des travaux de reprise au niveau de la colonne d’eaux de l’immeuble, de la descente EP et de ses fixations depuis le pied de manière à retrouver les emboitements initiaux, tel que cela est préconisé par l’expert.

En application de l’article L131-1 du code de procédure civile d’exécution, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jours de retard, qui court dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sans que le montant total de l’astreinte ne puisse dépasser 3.000 euros.

S’agissant des WC : si l’expert constate une peinture écaillée, il estime que ces désordres sont inhérents au système constructif de l’époque et ne relève pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il ressort de ce rapport que la pose d’une VMC incombe davantage au propriétaire et non au syndicat des copropriétaire.

Faute de rapporter la preuve que les désordres affectant les WC ont pour origine une partie commune, monsieur [E] [V] sera débouté de sa demande de travaux dans cette pièce.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

S’agissant de la demande de remise en état de l’appartement, le devis produit par monsieur [E] [V] du 14 novembre 2023 concerne plusieurs pièces, alors même que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a été retenue ci-dessus que pour les traces d’humidité de la chambre. Les désordres au niveau de la cuisine ne sont pas repris par l’expert judiciaire et le rapport amiable du 14 février 2022 fait état d’un dysfonctionnement de la chaudière, incombant au propriétaire.

Ainsi, le préjudice de remise en état concerne uniquement la chambre. L’expert judiciaire évalue à 500 euros le coût des travaux de peinture, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux sera condamné à verser ce montant à monsieur [E] [V].

S’agissant du préjudice de jouissance et de perte de chance de louer son bien, monsieur [E] [V] déplore le fait que son appartement a été libéré par la locataire le 30 octobre 2023 en raison des problèmes d’humidité qui persistent depuis fin 2019. Malgré les relances du demandeur, les problèmes d’humidité perdurent depuis novembre 2019 et ont nécessairement contribué à diminuer les chances de mettre en location à nouveau le bien.

Toutefois, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a été retenue que pour les problèmes d’humidité affectant la chambre, soit le préjudice de jouissance doit être calculé que sur les désordres affectant cette pièce.

A cela s’ajoute que ces traces d’humidité ne portent atteinte qu’aux embellissements de la pièce et n’ont aucune conséquence sur la solidité et l’usage du bien.

Enfin, monsieur [E] [V] ne rapporte pas la preuve des démarches entreprises pour restaurer les autres pièces ou pour trouver un nouveau locataire. S’agissant d’un préjudice de perte de chance, il ne peut en effet être indemnisé de la perte de l’intégralité de chaque loyer perdu depuis le départ de la locataire.

Ainsi, en prenant en compte l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance et de perte de chance de relouer son bien sera indemnisé à hauteur de 1.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) à [Localité 11] sera donc condamné à payer à monsieur [E] [V] la somme de 500 euros au titre du coût de réfaction du mur de la chambre et 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance et de perte de chance de louer son bien.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat de copropriétaires, qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et de l’assignation.

L’équité commande en outre de condamner le syndicat de copropriétaires à payer à monsieur [E] [V] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 11], représenté par son syndic, la société SAS Sevenier & Carlini, à effectuer des travaux au niveau de la colonne d’eaux de l’immeuble, de la descente EP et de ses fixations depuis le pied,

DIT que cette obligation de faire est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui court dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, le montant total de l’astreinte ne pouvant excéder 3.000 euros,

PRECISE qu’à défaut d’exécution de l’intégralité des travaux dans le délai de deux mois susvisés, il reviendra à monsieur [E] [V] de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et/ou le prononcé d’une astreinte définitive,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]), représenté par son syndic, la société SAS Sevenier & Carlini, à payer à monsieur [E] [V] la somme de 500 euros au titre des frais de remise en état de la chambre,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]), représenté par son syndic, la société SAS Sevenier & Carlini, à payer à monsieur [E] [V] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance et de perte de chance de louer son bien,

DEBOUTE monsieur [E] [V] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, la société SAS Sevenier & Carlini, à payer à monsieur [E] [V] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]), représenté par son syndic, la société SAS Sevenier & Carlini, aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

La greffière La juge