TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 1

************************

Du 20 Février 2025

Dossier N° RG 22/02807 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JN3B

Minute n° : 2025/ 81

AFFAIRE : S.C.I. [13] C/ S.A.S. [12], [E] [T]

JUGEMENT DU 20 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : Madame Amandine ANCELIN

Madame Chantal MENNECIER

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT,

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH,

DÉBATS : A l’audience publique du 07 Novembre 2024, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025, prorogé au 20 Février 2025.

JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à : Maître Juliette BOUZEREAU

Maître Jean-Luc FORNO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [13]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DEFENDEURS :

S.A.S. [12]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par Maître Jean-Luc FORNO, de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [E] [T]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par Maître Jean-Luc FORNO, de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [13] est une Société Civile Immobilière constituée le 24 avril 2012.Elle a opté, dès sa création, pour l’assujettissement à la TVA et au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.

Par acte reçu en l’étude de Maître [M], notaire à [Localité 9] le 4 juillet 2012, la SCI [13] s’est portée acquéreur d’un bien immobilier situé à [Localité 2], à usage d’atelier et de bureaux avec terrain attenant, le tout cadastré section E n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], moyennant le prix principal de 250.000 euros. Cette acquisition a été soumise au droit d’enregistrement tel que réglementé par l’article 1594 D du CGI.

Par acte reçu le 14 avril 2017 aux minutes de Maître [E] [T], Notaire à [Localité 14] – [Localité 11], la parcelle cadastrée Section E n° [Cadastre 5], en nature de terrain à bâtir appartenant à la S.C.I. [13] a été revendue à une S.C.I. dénommée [10] pour le prix principal de 150.000 euros. A la lecture de l’acte notarié rédigé par Maître [E] [T], il a été déclaré que la S.C.I. [13] n’était pas soumise à la TVA, ce qui est inexact, de telle sorte que l’acte a été soumis au droit d’enregistrement.

Par acte reçu le 20 décembre 2017, également reçu aux minutes de Maître [E] [T], c’est la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 4] à usage d’atelier et de bureaux qui a été vendue à une S.C.I. dénommée [6] pour le prix de 150.000 euros.

Enfin, la parcelle section E n° [Cadastre 3], à usage d’atelier et de bureau, a été cédée par acte de vente en date du 3 janvier 2018, aux minutes de Maître [E] [T], à une S.C.I. [8], pour la somme de 260.000 euros.

Ces opérations ont toutes été soumises au droit d’enregistrement, tel que réglementé par l’article 1594 D du CGI.

A la suite d’une vérification de comptabilité effectuée courant septembre 2018, la S.C.I. [13] a fait l’objet d’une notification de proposition de redressement de l’administration fiscale au titre de la TVA, fondée sur les trois opérations de cession ci-dessus relatées.

Ce redressement visait les dispositions de l’article 257.I du CGI, lequel soumet au régime de la TVA toutes opérations immobilières réalisées par un assujetti, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique.

La S.C.I. [13] a alerté Maître [E] [T], intervenu en sa qualité de rédacteur des actes à l’origine du redressement.

Maître [E] [T] a adressé un courrier, conseillant d’appuyer une éventuelle contestation du redressement sur le fait que les reventes en question n’intervenaient pas dans le cadre de l’activité économique de la société, mais au titre d’une simple opération patrimoniale habituelle pour une S.C.I., même soumise à l’impôt sur les sociétés (Pièces n°10 à 16). Cette position s’appuyait, en droit, sur une jurisprudence du conseil d’Etat et, matériellement, sur le constat que la propriété acquise à l’origine avait été constamment louée jusqu’à sa revente sans aucune construction supplémentaire.

L’administration fiscale a rejeté la demande gracieuse lui étant adressée appuyée notamment par cet argumentaire, par courrier du 2 juillet 2019.

Faisant suite au redressement, l’administration fiscale a émis un titre exécutoire (avis de mise en recouvrement) le 31 juillet 2017, pour une somme de 25.468 euros (soit 25.000 euros de TVA en principal et 468 euros de pénalités).

La S.C.I. [13] s’ est acquittée de cette somme auprès du Trésor public le 16 janvier 2020.

Par actes d’huissiers séparés en date du 8 avril 2022, la S.C.I. [13] a fait assigner la S.A.S. [12] et Me [E] [T] devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de voir condamner Maître [E] [T], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’engagement de la dépenser jusqu’à parfait remboursement :

—  25.468 € représentant le montant du redressement fiscal

—  2.640 € représentant les frais d’honoraires d’assistance payés par la SCI [13] à son comptable lors du redressement ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 9 octobre 2023, la S.C.I. [13] maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation.

La S.C.I. [13] fait notamment valoir que :

Si en droit, la jurisprudence établie du Conseil d’Etat estime que la division de la parcelle initialement acquise en trois lots afin d’en effectuer la revente avec profit sur une courte période suffit à démontrer le caractère économique de l’opération, et donc l’assujettissement au régime de la TVA ; en fait, l’opération de division de la propriété initialement acquise, rapidement suivie d’une revente à trois acquéreurs différents pour un montant total très supérieur au prix d’achat, n’est pas sérieusement discutable ; la S.C.I. [13] explique alors qu’il aurait donc fallu soumettre les ventes en question au régime de la TVA, chose d’autant plus aisée que les trois acquéreurs étaient eux-mêmes soumis à ce régime et, par conséquent, en capacité de récupérer l’imposition en question appliquée en sus du prix net souhaité par la S.C.I. [13] ; l’opération était donc neutre à leur égard ;

Le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil et il doit être jugé responsable sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil ;

Il a également manqué à son obligation d’efficacité technique et pratique liée à la qualité de rédacteur de l’acte ; d’autant plus qu’il y a eu trois ventes et qu’il a pu échanger abondamment avec le gérant de la S.C.I. [13] en amont de la rédaction de chaque acte ; à cet égard, Monsieur [Y] [S] l’avait interrogé à plusieurs reprises sur l’assujettissement de son projet à la TVA, projet de revente après détachement des parcelles ; de plus, les acquéreurs auraient tous pu verser la TVA sur chacune des ventes étant tous eux-mêmes soumis à TVA ;

Il doit être précisé qu’en la matière c’est au notaire de rapporter la preuve de l’accomplissement de ses devoirs professionnels ; tel n’est pas le cas en l’espèce ;

Le notaire a reconnu sa responsabilité dans l’annonce du redressement ; il ne l’a contestée qu’une fois la juridiction saisie ;

La somme réclamée, de 25.468 €, est une « moins-value nette » ; il s’agit du montant du redressement fiscal ; la S.C.I. [13] a dû reverser la TVA sans l’avoir préalablement encaissée;

Le préjudice est certain et entier (égal au montant du redressement) puisque le redressement fiscal est effectif, les recours n’ayant pas abouti.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 20 novembre 2023, Maître [E] [T], concluant en commun avec la S.A.S. [12] conclut au débouté de la S.C.I. [13] en ses demandes et sollicite sa condamnation au paiement de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens dont distraction au profit de la S.C.P. LOUSTAUNAU FORNO. Il est sollicité de voir écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le notaire fait valoir, visant les articles 1240 et 1241 du Code Civil que :

Contrairement aux affirmations du demandeur, seule était susceptible d’être concernée la vente du 14 avril 2017 à raison de la nature de terrain à bâtir du bien, l’objet des deux autres ventes se trouvant être des biens bâtis ;

Le notaire ne connaissait pas l’intention des parties de procéder à la cession de l’intégralité des parcelles ; c’est en effet le caractère spéculatif des trois opérations de revente accumulées dans un délai bref (huit mois), ayant généré un profit substantiel (70.000 €), qui a pu transformer une opération qui aurait pu être strictement patrimoniale (donc non soumise à la TVA) en une activité économique présentant un caractère habituel ;

le notaire a un devoir d’exactitude sur les conséquences fiscales immédiates, c’est-à-dire le régime fiscal de l’acte lui-même, et un devoir d’information sur les implications futures de l’acte mais pour autant que le notaire ait connaissance des projets des parties à ce propos ; or, en l’espèce, c’est par une analyse a posteriori faite par l’administration fiscale, suite aux trois opérations de ventes sus évoquée, que la requalification fiscale a eu lieu ;

La S.C.I. [13] tire argument de trois projets de compromis datant de 2016 pour mettre en cause la responsabilité du notaire en déclarant qu’il avait connaissance des intentions de cession ; or, ces projets d’avant-contrats, tous consentis au profit de personnes physiques, sont restés en l’état puisque les ventes finalement régularisées l’ont été au profit d’autres personnes morales et pour un prix global largement supérieur (de 80.000 €) ;

Le notaire ne pouvait avoir connaissance du délai retenu par l’administration fiscale pour faire basculer une opération patrimoniale en opérations spéculative ; ainsi, en l’espèce, elle a considéré que « le fait d’avoir divisé et revendu les trois parcelles sur une période d’un an à trois acquéreurs différents suffit à démontrer le caractère habituel de l’activité auquel il convient d’ajouter le critère spéculatif en raison du montant des bénéfices réalisés» ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la responsabilité du notaire, le préjudice n’est pas certain ; d’une part, il ne peut être considéré que le vendeur a subi une imposition indue, mais seulement une imposition qu’il n’avait pas prévue (il s’agit de restituer à l’État un impôt collecté) ; d’autre part, quant à une éventuelle perte de chance d’avoir pu, en connaissance de la difficulté, renégocier le prix de vente avec la S.C.I. [10], le demandeur part du postulat que la S.C.I. acquéreuse est assujettie à la TVA et aurait donc accepté de payer la TVA (premier postulat) qu’elle aurait ensuite récupérée (second postulat) ; en outre, la S.C.I. [10] a refusé de régulariser un acte rectificatif et il n’est même pas certain qu’elle soit effectivement assujettie à la TVA.

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue en date du 11 avril 2024, fixant l’affaire à l’audience collégiale du 7 novembre 2024.

A cette audience, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, prorogé au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Observation à titre liminaire :

A titre liminaire, Il sera rappelé qu’il sera fait application des dispositions de l’article 768 du Code de Procédure Civile pour considérer demandes formulées, celui-ci prévoyant en son alinéa 2 que « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.».

A cet égard, il convient de préciser qu’il sera répondu exclusivement aux demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties, demandes relevant de l’office juridictionnel du Juge au sens de la loi, soient les demandes déterminées, actuelles et certaines.

— Sur la responsabilité de Maître [E] [T] :

La S.C.I. [13] entend mettre en cause la responsabilité du notaire dans ses obligations de devoir de conseil et d’information, et relativement à l’efficacité des actes de vente à l’origine du redressement fiscal objet du litige.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code Civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’accomplissement de ses obligations professionnelles, notamment de s’être acquitté de son devoir de conseil et d’information, mais également de son obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente.

La S.C.I. [13] reproche au notaire de ne pas lui avoir exposé les conséquences fiscales de ses choix, estimant qu’en l’espèce, au vu de sa situation, il aurait fallu soumettre les ventes au régime fiscal de la TVA.

A titre liminaire, il sera précisé que le manquement invoqué en fait correspond éventuellement à un manquement au devoir de conseil et d’information du notaire et non à l’obligation d’efficacité des actes, aucune erreur formelle ou négligence n’entachant l’un des actes d’irrégularité et les actes étant critiqués exclusivement au vu de leurs conséquences fiscales.

Il résulte des pièces versées à la procédure que le gérant de la S.C.I. [13] a pu rencontrer le représentant de l’administration fiscale, en présence de son comptable, et qu’il a, à l’occasion de ce recours, fait état de l’argumentaire qui lui avait été communiqué par Maître [E] [T] tendant à appuyer la contestation sur le redressement.

Ainsi, l’administration fiscale a fait réponse aux arguments qui ont été présentés, motivant ainsi le redressement finalement maintenu : « En l’espèce, le fait d’avoir divisé et revendu les trois parcelles sur une période d’un an à trois acquéreurs différents suffit à démontrer le caractère habituel de votre activité auquel il convient d’ajouter le critère spéculatif en raison du montant des bénéfices réalisés (l’intention de revendre s’apprécie d’après les circonstances spéciales à chaque affaire notamment en raison du montant des bénéfices réalisés (Cons. Pref. Nice, 26 octobre 1949)

J’ajouterai qu’au cas particulier des opérations d’achat et de revente réalisées par la S.C.I. [13], conformes à son objet social, constituent des opérations à caractère commercial qui, de par leur nature, entrent dans une logique économique prolongement de son activité courante de location immobilière. (…) Cette position est confortée par le caractère spéculatif de ces opérations.

En conséquence et en rappelant par ailleurs que la S.C.I. [13] a opté pour l’assujettissement à la TVA et à l’impôt sur les sociétés dès sa création, la qualité d’assujetti ne saurait être remise en cause ».(pièce n°17; courrier daté du 2 juillet 2019)

Ce dernier argument, relevant de l’option choisie à la création de la société, consistant en l’assujettissement à la TVA, semble avoir été décisif dans la décision de l’administration fiscale, qui l’évoquait dès auparavant des entretiens et de la réponse aux éléments soulevés par Maître [E] [T], comme un élément central ayant motivé sa décision de redressement, notamment dans un précédent courrier daté du 30 avril 2019 (pièce n°15).

En outre, le notaire ne saurait à bon droit se prévaloir d’avoir ignoré le caractère «récurrent» des opérations sur une période concentrée, puisqu’il a instrumenté dans l’ensemble des ventes à l’origine du redressement ; dans ces conditions, le notaire aurait dû considérer dès la seconde opération de vente que les opérations étaient susceptibles d’être requalifiées d’opérations commerciales – et ce indépendamment de l’existence de l’option à la TVA souscrite par la S.C.I. [13].

Enfin, Maître [E] [T] relève que les ventes n’impliquaient pas nécessairement un assujettissement à la TVA en ce qu’une seule des ventes était susceptible d’être concernée, la vente du 14 avril 2017 à raison de la nature de terrain à bâtir du bien.

En se référant au courrier précité de l’administration fiscale, il est possible de voir que cet élément (vente sur bien à bâtir ou en l’absence de bien à bâtir) a été jugé accessoire par l’administration fiscale en tant que critère pour considérer si une opération doit être assujettie ou pas à la TVA. En effet, il apparaît que c’est cette option d’assujettissement de la S.C.I. à la TVA, confortée par l’objet social de la S.C.I. [13], qui a été déterminante dans la décision de redressement fiscal de l’administration compétente.

Le notaire ne pouvait ignorer ni cette option d’assujettissement à la TVA, ni l’objet social de la société [13]. En ignorant ces circonstances et en ne lui conseillant pas d’assujettir les opérations de vente à TVA, ainsi que cela n’est pas démontré en l’espèce, Maître [E] [T] a manqué à son devoir d’information et de conseil dans le cadre de la rédaction des actes de vente ayant donné lieu au redressement.

En conséquence, Maître [E] [T] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle.

— Sur le préjudice subi par la S.C.I. [13] :

Maître [E] [T] conteste, à titre subsidiaire, l’existence d’un préjudice dont la S.C.I. [13] sollicite réparation.

En premier lieu il expose que le vendeur n’a pas subi une imposition indue, mais seulement une imposition qu’il n’avait pas prévue.

Or, en l’espèce, la faute du notaire telle que retenue est directement à l’origine d’une perte de chance pour la S.C.I. [13] de pouvoir récupérer la TVA que la S.C.I. [13] aurait encaissée des acquéreurs si le notaire s’était acquitté correctement de son obligation d’information et de conseil

A cet égard, le refus de régularisation d’une des sociétés acquéreuse -à payer la TVA- n’est pas un élément pertinent, de nature à démontrer que le préjudice ne serait pas certain ; en effet, l’assujettissement à la TVA aurait pu constituer un point de discussion entre les parties, pouvant donner lieu à une diminution (a minima) du prix de vente ; en tout état de cause, il se serait agi de porter ce point à la discussion de l’acquéreur au préalable de la vente et le défaut d’avoir mis ce point dans les débats ne peut être imputé à la S.C.I. [13]. En outre, cette question, s’agissant d’acquéreurs sociétés commerciales, n’est pas à considérer comme un élément substantiel qui aurait pu faire échouer la transaction entre les partie. En l’espèce, il s’agit bien plutôt d’un élément qui renforce la responsabilité de l’étude notariale, qui aurait d’autant plus dû conseiller un assujettissement à la TVA que les sociétés acquéreuses et étaient également assujetties à la TVA. Ainsi que le fait valoir la S.C.I. [13], elle aurait alors pu encaisser la TVA correspondant aux sommes payées à l’administration fiscale au titre du redressement. Il n’est pas discuté sur le quantum d’une perte de chance, mais à cet égard, il peut être considéré que vu le montant modeste concerné (25.000 euros divisés par 3) et le caractère commercial des sociétés acquéreuses, le paiement de la TVA n’aurait pas induit de manière certaine une diminution du prix de vente.

Il sera relevé que la demanderesse a rapporté la preuve de l’impossibilité définitive de recouvrer la somme correspondante au redressement ; qu’elle a, de ce fait, subi une perte définitive.

Il résulte de ces éléments que la perte de chance de ne pas avoir à assumer les sommes correspondantes au redressement s’évalue à 100%. Maître [E] [T] sera condamné au remboursement intégral des sommes correspondantes au redressement fiscal de la S.C.I. [13], pénalités incluses (celles-ci résultant entièrement de sa faute).

— Sur la demande relative aux frais d’honoraires d’assistance d’un comptable :

La S.C.I. [13] sollicite la condamnation de Maître [E] [T] à lui payer la somme de 2.640€ représentant les frais d’honoraires d’assistance payée à son comptable lors du redressement.

Or, en l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas avéré que ces frais correspondent exclusivement à des frais induits par le redressement, s’agissant de frais de comptabilité d’une société commerciale.

En outre, dans l’hypothèse où les ventes auraient bien fait l’objet d’une déclaration d’assujettissement à la TVA (en l’absence de faute du notaire), il n’est pas exclu que des frais au moins identiques auraient dû être versés au comptable pour son accompagnement.

Dès lors, à défaut de démonstration que les frais engagés l’ont été du fait du redressement, la demande devra être rejetée.

— Sur les intérêts sur les sommes dues :

La S.C.I. [13] fait état d’une mise en demeure par courrier recommandé en date du 20 janvier 2022.

Or, l’avis attestant de l’envoi postal n’est pas produit.

Dans ces conditions, les intérêts courront sur les sommes dues à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 8 avril 2022.

— Sur les demandes accessoires :

Maître [E] [T] sera condamné aux dépens, qui seront recouvrables directement, ainsi que sollicité, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En outre, Maître [E] [T] sera condamné au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Maître [E] [T] sollicite de voir écarter l’exécution provisoire de la décision «compte tenu de la particularité des faits de l’absence de toute urgence ».

En l’absence de caractérisation du motif à l’origine de la demande, celle-ci sera rejetée.

Le principe de l’exécution provisoire de la décision sera rappelé en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile dans sa version applicable au jour de l’introduction d’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Maître [E] [T] responsable du fait d’un manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard de la S.C.I. [13] dans le cadre des ventes passées par actes des 14 avril 2017, 20 décembre 2017 et 3 janvier 2018 ;

CONDAMNE Maître [E] [T] à payer à la S.C.I. [13] la somme de 25.468 euros en réparation du préjudice financier résultant de la perte de chance intégrale en lien direct et certain avec la faute susvisée;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022 ;

REJETTE la demande en remboursement des honoraires comptables ;

CONDAMNE Maître [E] [T] à payer à la S.C.I. [13] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Maître [E] [T] aux dépens, recouvrables en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi juge et prononce au greffe de la première chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 20 février 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT