TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 9 décembre 2025

à M^e Romain CHAREUN

EXPEDITION :

N° RG 25/01254 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DPO

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble “[Adresse 10]”

représenté par son syndic la société LAMY situé [Adresse 5], enregistrée au RCS de [Localité 8] sous le n° 487530099 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne en son agence “NEXITY [Localité 7] PRADO VELODROME” demeurant en ses bureaux situés au [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [X] [N]

née le 02 Mai 1986 à CAMEROUN, demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [N] est propriétaire des lots n° 46 et 92 au sein de l’immeuble VILLA SAPHIR situé [Adresse 6]

Par courrier recommandé du 16 décembre 2024, le SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [X] [N] de lui payer la somme de 8 028,15 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, le [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Madame [X] [N], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  8 443,83 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 20 janvier 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 14 octobre 2025, le [Adresse 9], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 6 473,53 euros.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Madame [X] [N] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [X] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir :

Le SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR justifie de la qualité de copropriétaire de madame [X] [N] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic du 12 octobre 2023, expirant le 30 juin 2025, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 4 octobre 2022, 12 octobre 2023 et 4 juin 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2021, 2022 et 2023 d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025. Il produit en outre les accusés réception des PV d’assemblées générales du 12 octobre 2023 et 4 juin 2024.

Il communique un décompte sur la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025 indiquant un solde débiteur de 6 473,53 euros. Il joint les relevés individuels de charges des années 2022 et 2023 et les appels de fonds correspondant aux périodes du 1er janvier 2022 au 31 mars 2025.

Le solde débiteur antérieur de 3 060,14 euros repris au décompte et non justifié sera en revanche déduit.

Les frais nécessaires au recouvrement sollicités sont justifiés s’agissant de la mise en demeure (52 euros), du commandement de payer (170,05 euros) et de relance après mise en demeure (52 euros). Pour le surplus, les honoraires d’avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi. Les frais relatifs au suivi de contentieux ne sont pas justifiés.

Madame [X] [N] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de de l’immeuble VILLA SAPHIR les sommes suivantes :

—  274,05 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

—  2 552,53 euros (6 473,53-3060-total des frais) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Madame [X] [N] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Madame [X] [N] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [X] [N] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer au SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR pris en la personne de son syndic, la SAS NEXITY LAMY les sommes suivantes :

— deux cent soixante-quatorze euros et cinq centimes d’euros (274,05 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— deux mille cinq cent cinquante-deux euros et cinquante-trois centimes (2 552,53 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer au SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR, pris en la personne de son syndic, la SAS NEXITY LAMY, la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer au SDC de l’immeuble VILLA SAPHIR, pris en la personne de son syndic, la SAS NEXITY LAMY, la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble [Adresse 10] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE