TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 24/04260 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZN2G

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires sis “[Adresse 1]” sise [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[L] [O], [E] [A]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis “[Adresse 1]” sise [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic :

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

DEFENDEURS

Monsieur [L] [O]

[Adresse 7]

[Localité 3]

défaillant

Madame [E] [A]

[Adresse 7]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [L] [O] et Madame [E] [A] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet La Boutique de Copropriétés, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits des 16 mai 2024 demandant de :

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025 et signifiées aux défendeurs, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 9] représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, en sa demande et le déclarer bien fondé ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [E] [A] à régler au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 9] les sommes suivantes :

La somme de 21.326,83 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 10 janvier 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus,La somme de 1.095 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 5 octobre 2023, date de la première mise en demeure ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [E] [A] à régler au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] – [Localité 5] les sommes suivantes :

La somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,La somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [E] [A] aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Assignés suivant procès-verbaux de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile, M. [O] et Mme [A] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 21.326,83 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 10 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date de la première mise en demeure.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une fiche d’immeuble et un acte de vente du 27 juin 2011 attestant de ce que M. [O] et Mme [A] sont propriétaires indivis, à 50% chacun, des lots n°2023, 2111 et 2227 de l’état descriptif de division,

— un extrait de compte de M. [O] et Mme [A] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 7 juillet 2022, 23 mars 2023 et 6 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 à 2025 ainsi que divers travaux,

— les attestations de non-recours afférentes,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs, conformes à ces assem-blées pour les exercices 2022 et 2024.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exi-gible au 1er janvier 2025 d’un montant de 21.232,97 euros, appel du premier trimestre 2025 inclus, et dé-duction faite de la somme de 93,86 euros facturée le 16 mai 2024 libellée « SAS NOQUET-FLUTE-MARCIREAU-BOUBET » dont il n’est pas justifié.

En conséquence, M. [O] et Mme [A] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.232,97 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date de la première mise en demeure adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 5 octobre 2023 aux défendeurs pour la somme de 18.890,87 euros au titre de l’arriéré de charges ainsi que l’avis de réception justifiant de l’envoi du courrier en recommandé avec accusé de réception.

Par conséquent, les intérêts courront à compter du 5 octobre 2023 pour la somme de 18.851,87 euros qui correspond à l’arriéré de charges de M. [O] et Mme [A] à cette date selon le dernier décompte produit.

Les intérêts courront à compter des conclusions d’actualisation notifiées le 18 janvier 2025 pour le surplus (2.381,10 euros).

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.095 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance représentant les frais suivants :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [O] et Mme [A] pour la période du 10 juin 2022 au 30 mai 2024,

— une lettre de mise en demeure par avocat du 5 octobre 2023 avec avis de réception et facture de 120 euros joints,

— une lettre de relance simple datée du 10 juin 2022 adressée par le syndic aux défendeurs,

— une lettre de relance RAR datée du 9 décembre 2022 adressée par le syndic aux défendeurs mais sans que soit joint l’avis de réception,

— une facture du syndic datée du 27 février 2024 pour « vacation contentieux » d’un montant de 312 eu-ros.

Le contrat de syndic n’est pas produit.

Compte tenu des précédents développements, seul le coût de la mise en demeure du 5 octobre 2023 sera retenu au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 120 euros que M. [O] et Mme [A] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée aux défendeurs.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 5 octobre 2023, afin d’obtenir paiement de la somme 120 euros au titre des frais de cette mise en demeure, ainsi que l’avis de réception attestant de l’envoi en recommandé dudit courrier.

Par conséquent, les intérêts courront sur ces frais à compter de cette date.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qui lui sont allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [O] et Mme [A] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [O] et Mme [A] seront condamnés à lui payer.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [O] et Mme [A] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou convention-nelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 11 stipule une solidarité entre les propriétaires indivis concernant « l’acquit de toutes les charges afférentes à leur local et à l’exécution des conditions du règlement de copropriété ».

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des charges et frais. M. [O] et Mme [A] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

II Sur les demandes accessoires

M. [O] et Mme [A], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [O] et Mme [A] seront condamnés in solidum à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic, les sommes de :

— la somme de 21.232,97 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 pour la somme de 18.851,87 euros et à compter des conclusions d’actualisation notifiées le 18 janvier 2025 pour le surplus (2.381,10 euros) ;

— la somme de 120 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 4] au titre des charges et des frais seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic, les sommes de :

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [E] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 4] représenté par son syndic du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI , Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT