TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à M. [S] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01688 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GQR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [S]

né le 02 Février 1964, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 26 août 2014, la société Unicil a donné à bail à M. [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 316,62 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024 un commandement de payer la somme de 380,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Déclarer le défendeur occupant sans droit ni titre du logement, Ordonner qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance et que, à défaut, qu’il en sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique, Le condamner à payer à titre provisionnel la somme de 1.192,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires dus si le loyer s’était poursuivi jusqu’au départ effectif des lieux, Ordonner que le demandeur sera autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsé, Condamner le défendeur à payer la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 avril 2024.

Appelée à l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.563,41 euros, selon décompte produit à l’audience, terme d’août 2025 inclus, ajoutant qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le défendeur, comparaissant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 août 2014 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) qui stipule un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer à l’issue duquel la clause résolutoire est acquise.

Un commandement de payer a été signifié au défendeur le 30 avril 2024 pour un montant en principal de 380,54 euros.

Ce commandement vise toutefois, non pas un délai de deux mois pour régulariser la dette conformément aux stipulations contractuelles, mais un délai de six semaines.

Pour autant, il résulte du décompte que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai deux mois prévu par le bail.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er juillet 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant n’est plus payé depuis plusieurs mois et que, pas conséquent, le versement intégral du loyer courant avant l’audience n’a pas été effectué.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatifLe défendeur est redevable des loyers en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 397,99 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 31 août 2025 que le défendeur reste devoir la somme de 1.563,41 euros.

Cette somme inclut toutefois des frais dont le montant n’est pas justifié (« frais non réponse enquête ») pour un montant total de 76,20 euros (15,24 + (8 X 7,62)). En effet, il n’est pas justifié que le courrier relatif à l’enquête ressources ait bien été envoyé au locataire dès lors qu’une simple copie de ce courrier est produite. En outre, il convient de déduire les frais de procédure à hauteur de 221,14 euros.

Le défendeur sera par conséquent condamné à payer par provision la somme de 1.266,07 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 380,54 euros à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2014 entre la société Unicil et M. [Z] [S] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de surpension des effets de la clause résolutoire de M. [Z] [S] ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer à la société Unicil la somme provisionnelle 1.266,07 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 380,54 euros à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 397,99 euros à ce jour, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer à la société Unicil la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente