TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 30 Juin 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Mai 2025

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBW3-W-B7I-53E5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GAM,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [N] épouse [E],

domiciliée [Adresse 5]

représentée par M^e Arthur OBADIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 mai 1995, la SCI GAM a donné à bail commercial à Madame [X] [N] des locaux commerciaux situés lot 9, [Adresse 4].

Le loyer actuel est fixé à la somme de 798,38 euros, provision sur charges incluse.

La SCI GAM s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la SCI GAM a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [X] [N], pour une somme de 9 634,21 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SCI GAM a fait assigner Madame [X] [N], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [X] [N], outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 26 mai 2025, la SCI GAM, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [X] [N], et de tout occupant de son chef ;Condamner Madame [X] [N] à payer à la SCI GAM :Une provision de 19 841,03 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au mois de mai 2025 inclus ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 798,36 jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.

Madame [X] [N], faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande à titre principal le rejet des demandes adverses. A titre subsidiaire, elle demande les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause elle demande de condamner la SCI GAM au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au mois de mai 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 avril 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

S’il est vrai que Madame [X] [N] conteste le montant des charges qui lui sont imputées, elle ne conteste pas d’une part le montant du loyer appliqué et d’autre part ne pas avoir procédé au paiement des loyers dans les délais prévus au bail, ni après la délivrance du commandement de payer.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 mai 2024. L’obligation de Madame [X] [N] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 30 mai 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 798,36 euros provision sur charges incluse, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du mois de mai 2025 que Madame [X] [N] a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de juillet 2023, et reste lui devoir une somme de 19 841,03 euros, arrêtée au mois de mai 2025.

S’agissant des charges, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI GAM ne produit aucun élément justifiant des charges imputées à Madame [X] [N] sur les années 2022, 2023 et 2024, alors que des soldes de charges sont réclamés pour les années 2022 et 2023 au titre des sommes dues. Les seuls éléments concernant la répartition des charges et le calcul de la quote-part de Madame [X] [N] concernent les années 2018, 2017 et 2016. Ainsi les montant réclamés au titre des charges ne seront pas pris en compte pour calculer la provision à allouer à la SCI GAM.

S’agissant des loyers dus, Madame [X] [N] ne conteste pas devoir des loyers et ne justifie d’aucun paiement depuis le mois de juillet 2023. Il ressort de la pièce 9 de la SCI GAM que le loyer hors taxe est fixé à la somme de 515,30 euros en 2023 et en 2024 et que la provision pour charge est fixée à la somme de 150 euros par mois. Ainsi, il apparait qu’à minima Madame [X] [N] est redevable de la somme de 11 851,90 euros au titre des loyers hors taxe impayés arrêtés au mois de mai 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 11 851,90 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au mois de mai 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [X] [N] demande les plus larges délais de paiement.

Au regard de la situation respective des parties et du montant de la dette, il convient dès lors d’accorder à Madame [X] [N] des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements de 490 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, Madame [X] [N] sera condamnée, à payer à la SCI GAM la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [N] qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 31 mai 1995 entre la SCI GAM et Madame [X] [N], à la date du 30 mai 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [X] [N] à payer à la SCI GAM la somme provisionnelle de 11 851,90 euros correspondant aux loyers hors charges et taxes impayés arrêtés au mois de mai 2025 ;

ACCORDONS des délais de paiement de 24 mois à Madame [X] [N] ;

DISONS que Madame [X] [N] pourra se libérer de la dette en 24 versements mensuels, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision, soit 23 versements mensuels de 490 euros et un 24ème versement correspondant au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer impayé à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l’expulsion de Madame [X] [N] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés lot 9, [Adresse 4] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS à la somme de 798,36 euros et jusqu’à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que Madame [X] [N] devra payer à la SCI GAM en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés lot 9, [Adresse 3] [Adresse 1] ;

CONDAMNONS Madame [X] [N] à payer à la SCI GAM, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [N] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 30 juin 2025

À

— M^e Michel LABI

— M^e Arthur OBADIA