TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 13 Décembre 2024 prorogée au 07 Février 2025

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Octobre 2024

N° RG 23/00976 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3CFQ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [J]

né le 12 Février 1950 à [Localité 7] (NIGERIA), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [I] [D] veuve [E], née le 16/01/1922 à [Localité 8], de nationalité francaise, domiciliée chez : la SARL [Z] [A] , administrateur de biens, sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [G], née le 26/11/1947 à [Localité 6], de nationalité française,domiciliée chez : la SARL [Z] [A] , administrateur de biens, sis [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. [Z] [A], administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [Y] [G] née [V], née le 06/09/1951 à [Localité 9] de nationalité suédoise, domiciliée chez : la SARL [Z] [A] , administrateur de biens, sis [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[I] [E] née [D], [H] [G] et [Y] [G] née [V] sont propriétaires des immeubles sis [Adresse 1]. La Société CABINET [Z] [A], administrateur de biens, est leur mandataire.

La SARL [B] [J] était titulaire d’un bail en date du 8 décembre 1988 portant sur des « locaux sis au 1er, 2ème, 3ème, 4ème étages, reliés entre eux par un escalier intérieur, situé [Adresse 5] avec une entrée principale par le N°5 au 1er étage gauche, WC, lavabo » destinés à « l’installation de ses bureaux d’agence de publicité et de conseil en publicité ».

Un bail a été consenti à la SARL [B] [J] en date du 15 novembre 1997 portant sur des « locaux sis au 1er, 2ème, 3ème, 4ème étages, reliés entre eux par un escalier intérieur, situé [Adresse 5] avec une entrée principale par le N °5 au 1er étage gauche, WC, lavabo » destinés à « ses bureaux d’agence de publicité et de conseils en publicité et habitation: le 1er étage: accueil + studio graphique, 2ème étage :bureau + informatique, 3ème étage; chambre + salle de bains, 4ème étage : cuisine ».

Ce bail a été résilié le 31 octobre 1999.

Un nouveau bail a été consenti à [B] [J] le 3 novembre 1999, portant sur des «locaux sis au 1er , 2ème , 3ème , 4ème étages, reliés entre eux par un escalier intérieur, situé [Adresse 5] avec une entrée principale par le N °5 au 1er étage gauche, WC,lavabo » destinés à « ses bureaux d’agence de publicité et de conseils en publicité et habitation : 1er étage: accueil + studio graphique, 2ème étage : bureau +informatique, 3ème étage; chambre + salle de bains, 4ème étage :cuisine ».

Ce bail s’est renouvelé par tacite reconduction.

Les parties débattent de la qualification de ce bail, le demandeur se prévalant d’un bail mixte et les bailleuresses d’un bail à loyer commercial.

En 2016/2017, un désaccord est né entre les parties sur la question de la partie sur laquelle repose la charge du remplacement des fenêtres et menuiseries, sans qu’un accord soit trouvé.

*

Par assignation du 20.02.2023, [B] [J] a fait attraire [I] [E] née [D], [H] [G] et la SARL [Z] [A], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer , au visa des articles 835 du Code de procédure civile, 1719 et suivants du Code Civil, de la loi HOGUET et des articles 1240 à 1242, aux fins de :

« 1°/ s’entendre condamner in solidum à effectuer, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard commençant à courir dans les trois mois de la signification de l’ordonnance à intervenir :

1.1 – les travaux nécessaires pour mettre hors d’infiltrations et de moisissures la partie habitation située aux 3ème et 4ème étages des locaux loués.

1.2 – les travaux de reprises structurelles des planchers de la cage d’esca1ier et de la volée d’escalier ainsi que reprise de la rampe de l’escalier du [Adresse 2], avec achèvement de la mise en place d’un ascenseur ou remise de la cage d’escalier dans 1'état où elle se trouvait antérieurement aux travaux intempestifs effectués pour création d’un ascenseur qui n’a jamais été achevé.

2°/ entendre ordonner la diminution du loyer et des provisions sur charges à la somme de 12,00€ par trimestre, jusqu’à exécution complète des travaux dont la condamnation est sollicitée sous astreinte.

3°/ s’entendre condamner in solidum à verser au requérant la somme de 21.600,00 € à titre de provision sur l’indemnisation du grave préjudice subi à minima depuis le 1°' janvier 2020

4°/ Subsidiairement : entendre faire application des dispositions de l’article 837 al.1 du Code de Procédure Civile.

5°/ s’entendre condamner in solidum à payer au requérant la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

A l’audience du 11.10.2024, [B] [J], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 835 du Code de procédure civile, 1719 et suivants du Code Civil, de la loi HOGUET et des « articles 1240 à 1242 », demande de  :

« 1°/ condamner in solidum l’ensemble des défenderesses, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard commençant à courir dans les quatre mois de la signification de l’ordonnance à intervenir :

1.1 – à commander à l’entreprise LUTECH et faire réaliser les travaux es travaux nécessaires pour mettre hors d’infiltrations et de moisissures la partie habitation située aux 3ème et 4ème étages des locaux loués.prévus dans le devis du 11janvier 2024

1.2 – à commander et faire procéder aux travaux de reprises structurelles des planchers de la cage d’escalier et de la volée d’escalier ainsi que reprise de la rampe de l’escalier du [Adresse 2], avec achèvement de la mise en place d’un ascenseur ou remise de la cage d’escalier dans l’état où elle se trouvait antérieurement aux travaux intempestifs effectués pour création d’un ascenseur qui n’a jamais été achevé.

2°/ ordonner la diminution du loyer et des provisions sur charges à la somme de 12,00€ par trimestre, jusqu’à exécution complète des travaux dont la condamnation est sollicitée sous astreinte, contradictoirement constatée

3°/ condamner in solidum les défenderesses à verser au concluant la somme de 28.800,00 € à titre de provision sur l’indemnisation du grave préjudice subi à minima depuis le 1er janvier 2020

4°/ Subsidiairement: faire application des dispositions de l’article 837 al.1 du Code de Procédure Civile.

5°/ Condamner in solidum à payer au concluant la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

[I] [E] née [D], [H] [G] et [Y] [G] née [V], intervenante volontaire, et la SARL CABINET [Z] [A], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demandent de débouter le demandeur et de le condamner à leur payer 5000 € pour les premières et 1500€ pour la dernière, au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 13.12.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de [Y] [G] née [V], recevable en la forme.

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Sur la demande visant à ordonner aux bailleresses de commander à l’entreprise LUTECH et faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre hors d’infiltrations et de moisissures la partie habitation située aux 3ème et 4ème étages

Le demandeur se prévaut de deux constats de commissaires de justice pour démontrer la présence d’humidité au sein des deux derniers étages du bien loué, ainsi que de l’état dégradé des fenêtres. Il demande la condamnation de son bailleur à la réalisation de ces travaux sous astreinte.

Les défenderesses se prévalent toutefois de clauses contractuelles mettant à la charge du preneur toutes les réparations, même foncières, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du Code civil (gros murs et voutes, rétablissement des poutres et des couvertures entières) et du maintien en bon état des portes et devantures intérieures et extérieures, persiennes comprises.

Elles soulignent également que c’est de son initiative que le preneur aurait transformé les deux derniers étages des locaux à usage commercial et habitation, alors qu’ils n’étaient initialement pas affectés à cet effet, le dernier étage transformé en cuisine étant initialement des combles.

Les constats versés aux débats par le demandeur, comme les devis, mettent en exergue une défectuosité de la toiture, mais également une condensation nécessitant la mise en œuvre d’une VMC dans la cuisine, particulièrement concernée. Le mauvais état et l’ancienneté des fenêtres et fenêtre de toit y apparaît également.

Toutes ces causes sont susceptibles d’être à l’origine des désordres mis en exergue, de façon alternative ou cumulée ; aucune expertise ne vient apporter d’éclairage sérieux en l’état sur ce point.

Dès lors, ces contestations nécessitant d’être à plusieurs égards tranchées au fond, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande visant à ordonner aux bailleresses de commander et faire procéder aux travaux de reprises structurelles des planchers de la cage d’escalier et de la volée d’escalier ainsi que reprise de la rampe de l’escalier du [Adresse 2], avec achèvement de la mise en place d’un ascenseur et sur la demande alternative visant à ordonner aux bailleresses la remise de la cage d’escalier dans l’état où elle se trouvait antérieurement aux travaux de création d’un ascenseur

Il est constant que le preneur doit passer par l’escalier de l’immeuble portant le n°5 pour accéder au 1er étage et au local pris à bail.

Il n’est pas plus contesté que des travaux de réalisation d’un ascenseur avaient été programmés fin 2019, qu’ils ont débuté et qu’ils n’ont, jusqu’à ce jour, pas été achevés.

Il résulte du constat de Me [F] du 01.12.2021 que le chantier n’est pas sécurisé, qu’un trou béant entre le rez-de-chaussée et les cave n’est vaguement sécurisé que par l’apposition d’une planche et d’une tôle non fixées, rendant possibles une chute, que le garde-corps de l’escalier a été retiré en de nombreux endroits entre le rez-de-chaussée et le 5ème étage et remplacé par des panneaux en contreplaqué ou par des fils de fer non tendus, non sécurisés, laissant des passage des 53 cm de hauteur et 22 cm de largeur. En d’autres endroits, les garde-corps ont été descellés et raccordés « très sommairement par un câble électrique ».

A titre de preuve contraire, les bailleresses se prévalent d’une photographie, non datée, pour indiquer que la fosse prévue pour l’ascenseur serait sécurisée.

Il ne s’agit pas d’un document pouvant considéré comme probant.

Par ailleurs, elles se prévalent de ce qu’aux termes d’un rapport final de contrôle technique en date du 10.01.2024, la situation ne présenterait pas de danger.

D’une part, ce n’est pas ce qui est indiqué par ledit rapport, d’autre part, il s’agit d’un rapport suite à une mission « L +LE », c’est-à-dire portant sur le contrôle de la solidité des structures et des ouvrages existants. Seule un rapport sur la base d’une mission dite « S » (sécurité des personnes dans les constructions, au titre de l’article 5.2 de la norme NF P 03-100) aurait été de nature à éclairer cette juridiction sur le caractère totalement sécure de l’escalier pour ses usagers.

Enfin, les difficultés rencontrées par les bailleresses avec les constructeurs avec lesquels elles ont contracté la création de l’escalier ne sont pas de nature à les exonérer de l’obligation de délivrance conforme du bailleur. De surcroît, la seule décision de justice versée aux débats est une ordonnance de référé en date du 07.01.2022, par laquelle la société est condamnée à achever les travaux dans un délai de 15 jours, et autorisant les bailleresses à faire exécuter les travaux dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance. Il n’est allégué aucune saisine du juge du fond ni aucune reprise des travaux.

Dans ces conditions, il est incontestable que les bailleresses avaient l’obligation contractuelle de délivrer un bien conforme et donc sécure, y compris en ses accès, c’est-à-dire l’escalier et le hall du rez-de-chaussée.

Il est également incontestable qu’en l’état de l’ordonnance de référé susmentionnée, les bailleresses avaient toute latitude pour mettre en œuvre les travaux de sécurisation.

Il est prouvé que le hall d’accès et l’escalier sont dangereux, la preuve contraire n’est pas valablement rapportée.

Il en résulte la nécessité, d’une part de prévenir un dommage imminent, d’autre part de faire cesser ce trouble manifestement illicite. L’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dès lors, les bailleresses seront condamnées à procéder, toutes affaires cessantes, aux travaux de sécurisation du hall d’entrée et des garde-corps de l’escalier du [Adresse 2], depuis le rez-de-chaussée jusqu’au dernier étage.

Au regard de l’ancienneté de la situation et de l’inertie des bailleresses, l’astreinte est nécessaire à assurer la bonne exécution de la présente décision.

En revanche, rien ne justifie au stade du référé de condamner le gestionnaire de biens, mandataire des bailleresses, qui n’est lié au preneur par aucune relation contractuelle et relève d’un régime juridique différent.

En ce qui concerne la fragilité de la structure de l’escalier, en l’état du rapport final de contrôle technique en date du 10.01.2024, qui la concerne, elle n’est pas démontrée.

En ce qui concerne le fondement de l’obligation du bailleur d’installer un ascenseur, ou de remettre la cage d’escalier dans son état initial, n’est pas démontré au regard de l’absence de prévision d’un ascenseur dans le bail et aux circonstances particulières des travaux mises en exergue par les bailleresses.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur la demande de diminution du loyer et des provisions sur charges

En l’état de l’absence d’éléments techniques suffisamment probants sur la ou les cause(s) de l’humidité aux deux derniers étages de local pris à bail par [B] [J] , faute d’explications sur le montant proposé, et faute de fondement en droit, rien ne justifie de procéder en référé à la diminution du loyer et des charges demandée.

Sur la demande de provision

Il en va de même en ce qui concerne la demande provisionnelle à valoir sur le trouble de jouissance.

Sur la demande subsidiaire de recours au mécanisme de la passerelle

L’article 837 du Code de procédure civile dispose que :

« A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844. Lorsque le président de la juridiction a ordonné la réassignation du défendeur non comparant, ce dernier est convoqué par acte d’huissier de justice à l’initiative du demandeur. »

Au regard de la décision prise plus haut sur la sécurisation des accès, il ne demeure plus d’urgence justifiant de recourir à ce mécanisme procédural, qui nécessite en outre que l’affaire soit en état d’être jugée au fond, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce, faute d’expertise.

Cette demande sera donc rejetée.

Il convient par ailleurs d’attirer l’attention des parties sur le fait qu’une application loyale des obligations contractuelles de chacun devrait permettre une résolution plus rapide et moins couteuse que celle que nécessitera le recours à une expertise judiciaire et la saisine d’une juridiction au fond. Elles sont donc invitées à rechercher une solution dans le cadre de la conciliation, de la médiation ou de la procédure participative avant toute saisine du juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[I] [E] née [D], [H] [G] et [Y] [G] née [V] seront condamnées solidairement à payer à [B] [J] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en référé.

L’équité demande de débouter la SARL [Z] [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Recevons l’intervention volontaire de [Y] [G] née [V] ;

Condamnons in solidum [I] [E] née [D], [H] [G] et [Y] [G] née [V] à procéder aux travaux de sécurisation du « trou » entre le rez-de-chaussée et le sous-sol se trouvant dans le hall d’entrée, d’une part, et d’autre part du garde-corps de l’escalier du [Adresse 2], depuis le rez-de-chaussée jusqu’au dernier étage de cet immeuble, et ce dans un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente ordonnance par commissaire de justice ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons in solidum [I] [E] née [D], [H] [G] et [Y] [G] née [V] à payer à [B] [J] une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant deux ans ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les autres demandes de [B] [J] ;

Condamnons solidairement [I] [E] née [D], [H] [G] et [Y] [G] née [V] à payer à [B] [J] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la SARL [Z] [A] au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum [I] [E] née [D], [H] [G] et [Y] [G] née [V] aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT