N° 25/00170

JUGEMENT du

29 JUILLET 2025

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N° RG 25/00117 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DUZL

[V] [I]

[Y] [F] ép. [I]

C/

[S] [C]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [V] [I]

né le 27 Juin 1954 à [Localité 5]

Madame [Y] [F] épouse [I]

née le 08 Juin 1954 à [Localité 6]

demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par Maître Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant

*********

M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] ont donné à bail à M. [S] [L] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] par contrat du 14 janvier 2020 pour un loyer mensuel de 355 € outre 15 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] ont fait signifier le 22 novembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1814,43 euros visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] ont fait assigner M. [S] [L] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, défaut de jouissance paisible du bien loué, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, avec suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] sollicitent également sa condamnation à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 2676,94 euros au titre de la dette locative (loyers et indemnités d’occupation, échéance de janvier 2025 comprise), dette à parfaire au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui serait dû en l’absence de résiliation, révisable dans les mêmes conditions, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

À l’audience du 13 mai 2025, M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] sont représentés par leur conseil. M. [S] [L] comparait en personne et sollicite un renvoi faisant valoir que sa situation professionnelle est susceptible d’évoluer à très court terme (entretien le jour même).

À l’audience du 10 juin 2025, M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] représentée par leur conseil maintiennent l’ensemble des demandes formées dans l’assignation et actualisent leur créance à la somme de 4612,59 euros (dette arrêtée au 2 juin 2025).

M. [S] [L] n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 14 janvier 2020 contient une clause résolutoire comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2024 pour la somme en principal de 1814,43 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 janvier 2025.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 22 janvier 2025, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

En revanche, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit, la mauvaise foi de M. [S] [L] n’étant pas suffisamment caractérisée, les éléments produits aux débats quant à un défaut de jouissance paisible n’étant pas suffisamment actualisés.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] produisent un décompte démontrant que M. [S] [L] reste devoir la somme de 4612,59 €, échéance de juin 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 22 janvier 2025 correspondent à des indemnités d’occupation.

M. [S] [L] non comparant n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Il n’a évoqué aucune contestation lors de la première audience. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

M. [S] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes conditions, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de l’impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [S] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser à M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les bailleurs ont dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 14 janvier 2020 entre M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] et M. [S] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [S] [L] à verser à M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] la somme de 4612,59 € (décompte incluant les loyers et indemnité d’occupation, échéance de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNE M. [S] [L] à verser à M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [S] [L] à verser à M. [V] [I] et Mme [Y] [F] épouse [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [L] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes et notamment la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,