Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p11 aud civile prox 2, 2 septembre 2025, n° 24/07474

TJ Marseille 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires n'ayant pas contesté l'approbation des comptes par l'assemblée générale, ils sont tenus de régler leur quote-part de charges.
Accepté
Justification des frais nécessaires
La cour a constaté que les frais étaient justifiés et imputables au copropriétaire concerné.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié la nature et l'étendue du préjudice subi, ni la mauvaise foi des défendeurs.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé, doivent supporter les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p11 aud civ. prox 2, 2 sept. 2025, n° 24/07474
Numéro(s) :	24/07474
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré prorogé
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 septembre prorogé au 21 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 13 Mai 2025

GROSSE :

Le 21 ocotobre 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07474 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YNT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 2], domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [X] [H] [J]

née le 09 Octobre 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [F] [V]

né le 01 Août 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] sont propriétaires du lot n°17 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice du 09 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a délivré à Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] un commandement de payer la somme de 2.990,64 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé du 06 septembre 2024, l’accusé de réception ayant été signé le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] de payer la somme de 3.040,64 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires au recouvrement, dans un délai de 30 jours.

Par courrier recommandé du 19 septembre 2024, l’accusé de réception ayant été signé le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [X] [H] [J] de payer la somme de 3.040,64 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires au recouvrement, dans un délai de 30 jours.

Par exploit de commissaire de justice du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA PARADIS, a fait assigner Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 13 mai 2025, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

2.452,64 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 09 août 2024, date du commandement de payer ;1.043 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 09 août 2024, date du commandement de payer ;2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à personne, Madame [X] [H] [J] n’a pas comparu et n’est pas représentée.

Cité à domicile, Monsieur [F] [V] n’a pas comparu et n’est pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] justifie de la qualité de copropriétaires de Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] par la production du relevé de propriété du 19 septembre 2024 et de l’acte notarié de vente du lot n°77 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] en date du 31 mai 2023.

Le contrat de syndic à effet du 29 avril 2024 et expirant le 30 juin 2025 est également versé au débat.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse notamment aux débats :

le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale ordinaire du 13 juillet 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le compte travaux, la constitution d’un fonds de travaux et divers travaux,le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale ordinaire du 29 avril 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et approuvant la constitution d’un fonds de travaux et divers travaux,un décompte sur la période du 1er juillet 2023 au 09 septembre 2024 indiquant un solde débiteur de 2.452,64 euros,les relevés individuels de charges (charges générales) et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine, liquide et exigible à hauteur de la somme de 2.452,64 euros, arrêtée au 09 septembre 2024.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] réclame la somme de 1.043 euros au titre des frais nécessaires et il ressort des pièces fournies que ces frais sont justifiés.

Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 1.043 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de deux mille quatre cent cinquante-deux euros et soixante-quatre centimes (2.452,64 euros) au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 09 septembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de mille quarante-trois euros (1.043 euros) au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 août 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [X] [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION