TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00119 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54BK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 VENANT AUX DROITS DE LA SARL LOGECIL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [V]

né le 26 Juin 1972 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 avril 2009, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] un appartement à usage d’habitation avec deux parking n° de lot 9 et 10, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 627,64 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait signifier à Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 2.562,30 euros visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait assigner Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 13 mars 2025, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner la résiliation du bail, en date du 8 avril 2009,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement qu’ils occupent à [Localité 6] : [Adresse 1],

— condamner in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme provisionnelle de 2.817,77 euros soit 2.673,05 euros frais déduits, loyers et charges compris, comptes arrêtés au 16 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement, soit du 31 juillet 2024,

— condamner in solidum [T] [V] et Madame [Z] [V] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, une indemnité d’occupation mensuelle du logement due jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 896,15 euros, charges comprises, selon relevé de compte du 16 décembre 2024,

— condamner in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié par acte du 31 juillet 2024.

Appelée à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la requérante, le magistrat ayant signalé que l’assignation ne précisait pas le prénom de Madame [V].

Par courrier remis en main propre du 18 avril 2025, la requérante a communiqué au Tribunal la copie de la pièce d’identité de Madame [Z] [V].

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 avril 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 4.226,70 euros, selon décompte en date du 18 avril 2025.

Elle indique que Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] ont quitté le logement objet du litige, un état des lieux de sortie ayant été établi contradictoirement le 16 décembre 2024.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] ayant quitté le logement objet du litige, un état des lieux de sortie ayant été établi contradictoirement le 16 décembre 2024, les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation les concernant sont dès lors sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le locataire est obligé (…) c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures ou revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant de la plomberie, l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 08 avril 2009 et celui de sortie établi contradictoirement le 16 décembre 2024 l’existence de dégradations locatives qui ne peuvent être en lien avec un simple usage normal des lieux et dont les locataires doivent réparation à la bailleresse.

Au vu du chiffrage établi le 16 décembre 2024 par CONSTATIMMO, il y a lieu de retenir que la somme de 1.115,79 euros TTC doit être mise à la charge des locataires au titre des réparations locatives, déduction faite de la somme de 1.350,67 euros réclamée des sommes de :

18,28 euros pour la fabrication et la livraison d’une clé de boîte aux lettres, alors qu’il est précisé dans l’état des lieux sortants qu’une clé de boîte aux lettres a été remise au bailleur par le locataire ;216,60 euros pour un barillet pour serrure trois points de portes palières alors qu’il est précisé dans l’état des lieux sortants que la serrure à trois points de l’entrée est en bon état.

Le dépôt de garantie de 627,64 euros versé par les locataires a déjà été déduit du décompte fourni par la bailleresse.

Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] sont également redevables des loyers et charges impayés jusqu’à la date de leur départ, soit le 16 décembre 2024.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] restent devoir la somme de 3.847,10 euros, à la date du 18 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés arrêté au 18 avril 2025 et au montant des réparations locatives, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 144,72 euros qui sont à inclure au poste des dépens.

Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, tant au titre des loyers et charges impayés qu’au titres des réparations locatives.

Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] seront donc condamnés solidairement, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, par provision, au paiement de la somme de 3.847,10 euros, au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 18 avril 2025 et des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2005 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les demandes de la SCI FONCIERE DI 01/2005 tendant à obtenir la résiliation du bail conclu le 8 avril 2009 entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 et Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] concernant le logement situé [Adresse 4] par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation in solidum de Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] à une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005, à titre provisionnel, la somme de trois mille huit cent quarante-sept euros et dix centimes (3.847,10 euros), décompte arrêté au 18 avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, ainsi qu’au montant des réparations locatives ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [Z] [V] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005 une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION