Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p14 aud civile prox 5, 10 avril 2025, n° 24/05011

TJ Marseille 10 avril 2025

Arguments

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Accepté
Propriété des lots et obligation de paiement des charges
La cour a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes de la propriété de Monsieur [Z] [P] et de son obligation de payer les charges, rendant la demande recevable et fondée.
Accepté
Manquements répétés aux obligations de paiement
La cour a jugé que les manquements répétés de Monsieur [Z] [P] à ses obligations de paiement, sans justification valable, causent un préjudice direct au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a considéré que le syndicat, ayant dû engager des frais pour obtenir le paiement des charges dues, a droit à une indemnisation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p14 aud civ. prox 5, 10 avr. 2025, n° 24/05011
Numéro(s) :	24/05011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Avril 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 10 Avril 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05011 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JUH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE CONSOLAT TOUR C SITUE [Adresse 5], domiciliée : chez Me [V] [W] membre de la SCP [L] [V]-BONETTO Administrateur provisoire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I] [Z]

né le 04 Septembre 1977 à [Localité 7] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [P], [I] est propriétaire des lots n° 1227,1287 et 1347 au sein de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant des charges de copropriété impayées, une mise en demeure de payer la somme de 1162,27 euros a été adressée le 19 octobre 2023 à Monsieur [Z] [P], [I] et, le 20 mars 2024, une mise en demeure de payer la somme de 2076,19 euros ;

Ces mises en demeure étant demeurées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2] , représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [W] [V], membre de la SCP [L] [V]-BONETTO, a fait assigner Monsieur [Z] [P], [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes:

2022,80 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2024

2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle;

les entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [Z] [P], [I] , cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété , le certificat des services de la publicité foncière et l’acte authentique de vente reçu le 27 mars 2015 par Maître [C] [F] notaire à [Localité 8] versés aux débats que Monsieur [Z] [P], [I] est propriétaire des lots n° 1227,1287 et 1347 au sein de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 4];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2], justifie en outre que, par ordonnance du 22 juin 2022 du tribunal judiciaire de Marseille, la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 3], et que par ordonnances du 02 juin 2023 et du 28 mai 2024, la mission d’administrateur provisoire conduite par la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V] a été renouvelée;

L’article 750-1 dispose dans sa version applicable à la date de l’assignation, qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution » ;

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V], justifie avoir saisi un conciliateur de justice le 7 mai 2024 et par le courrier du conciliateur en date du 14 juin 2024 que la réunion de conciliation ne pouvait se tenir que le 20 septembre 2024, soit plus de quatre mois après la saisine du conciliateur ce qui constitue un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V] est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété

un certificat des services de la publicité foncière

l’acte authentique de vente reçu le 27 mars 2015 par Maître [C] [F] notaire à [Localité 8]

un relevé de compte arrêté au 20 juin 2024

un extrait du grand livre de l’exercice 2022

le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 7 juillet 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide de confier le remplacement de la colonne d’alimentation générale à la société DELTA EPC pour un montant de 3381,21 euros TTC

le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 15 septembre 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide de confier au bureau d’études CASTE.ING le cahier des charges et l’appel d’offre de travaux de modernisation des deux ascenseurs pour un montant de 3030 euros TTC

le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 25 septembre 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide d’approuver les comptes de l’exercice 2022, modifie le budget prévisionnel de l’exercice 2023, modifie le montant de la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux Loi ALUR, approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et le montant de la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux 2024 Loi ALUR;

le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 15 avril 2024 par lequel l’administrateur provisoire approuve les comptes de l’exercice 2023, le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et le montant de la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux 2025 Loi ALUR;

les comptes individuels de charges de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023

les appels de provisions

les mises en demeure

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2022,80 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 20 juin 2024, provisions et fonds ALUR du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 inclus;

Monsieur [Z] [P], [I] n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Monsieur [Z] [P], [I] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2022,80 € au titre des charges de copropriété impayées au 14 juin 2024, provisions et fonds ALUR du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 juillet 2024;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 4] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Monsieur [Z] [P], [I] depuis le mois de juillet 2023 commet des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifient pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur [Z] [P], [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [P], [I] qui succombe sera condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Il n’est pas inéquitable en outre de condamner Monsieur [Z] [P], [I] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement rendu en dernier ressort, par défaut et mis à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V] , recevable en ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P], [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CONSOLAT TOUR C sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [L] [V] BONETTO prise en la personne de Maître [W] [V], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2022,80 € au titre des charges de copropriété impayées au 14 juin 2024, provisions et fonds ALUR du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 juillet 2024;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P], [I] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P], [I] aux entiers dépens qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE