Du 08 août 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00725 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2J5R

[B] [C] épouse [W], [O] [J] [W]

C/

[P] [I] [R]

— Expéditions délivrées à M^e Sandra PORTRON

— FE délivrée à M^e Sandra PORTRON

Le 08/08/2025

Avocats : M^e Sandra PORTRON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [B] [C] épouse [W]

née le 23 Juin 1940 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Sandra PORTRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [O] [J] [W]

né le 21 Janvier 1938 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Sandra PORTRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [I] [R]

né le 21 Octobre 1955 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 janvier 2010, Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [R], portant sur un logement situé à [Adresse 2].

Par acte délivré à étude le 02 JUILLET 2024, Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W] ont fait délivrer à Monsieur [P] [R] un congé pour motifs sérieux et légitime.

Indiquant que Monsieur [P] [R] se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, par acte de commissaire de justice du 08 AVRIL 2025, Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W] ont assigné Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 MAI 2025 aux fins de voir :

Dire que leurs demandes sont recevables et bien fondées,Constater que le congé délivré le 02 JUILLET 2024 à Monsieur [P] [R] est valide,Dire que Monsieur [P] [R] est déchu de tout titre d’occupation sur le logement situé [Adresse 2] à compter du 04 JANVIER 2025, Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que toute personne ou bien s’y trouvant de son chef, et dès signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée en la forme accoutumée avec au besoin assistance de la force publique, conformément aux dispositions de l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, Condamner Monsieur [P] [R] en tant que de besoin à payer à Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et accessoires, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou expulsion,Condamner Monsieur [P] [R] à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [P] [R] aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la présente assignation.

Lors de l’audience du 23 mai 2025, Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes contenues dans leur acte introduction d’instance.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [P] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 08/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que :

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Concernant les conditions de fond, il appartient au bailleur de démontrer le caractère sérieux et légitime du congé. S’agissant de la légitimité du congé, sa justification n’est pas limitée à l’inexécution par le locataire de ses obligations, et il est ainsi constant qu’il peut s’agir de travaux de rénovation, de restauration et d’amélioration des locaux qui exigent la libération des lieux loués, s’agissant de rénovation lourde, mais aussi de tout type de travaux dès lors que leur importance nécessite le départ du locataire. S’agissant du sérieux, il doit s’agir d’un motif important, qui ne peut être futile.

En outre, l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif du congé relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Pour faire valoir la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux, le bailleur expose qu’il souhaite effectuer d’importants travaux de rénovation en rénovant totalement l’appartement loué, nécessitant l’intervention de plusieurs corps de métiers et rendant impossible le maintien dans les lieux, afin de valoriser l’appartement et la location.

En l’espèce, le bail souscrit entre les parties a été conclu 04 JANVIER 2010, pour une durée de trois ans, il a été tacitement reconduit par période de 03 ans le 03/01/2013 puis le 03/01/2016, puis le 03/01/2019, et enfin le 03/01/2022, pour une nouvelle durée de 03 ans, soit jusqu’au 03/01/2025.

Par exploit de commissaire de justice un congé pour motifs sérieux et légitimes a été délivré au locataire en date du 02 JUILLET 2024, soit au moins 06 mois avant la date d’expiration du bail fixée au 03/01/2025.

Par conséquent, les conditions de forme posées par l’article 15 susvisé ont bien été respectées s’agissant du congé délivré le 02 JUILLET 2024.

Il ressort des termes du congé délivré que celui-ci est justifié par la volonté des bailleurs de procéder à d’importants travaux de rénovation totale de la maison louée, détaillés de la façon suivante :

Rénovation de l’ensemble des sols et des murs du logement, Rénovation énergétique du logement (isolation de la toiture, changement de certaines menuiseries, installation d’une pompe à chaleur, doublage d’une partie des murs extérieurs), Remise aux normes électrique du logement.

Il est indiqué que cette réfection totale rend le maintien du locataire impossible dans les lieux.

Monsieur [P] [R], qui ne comparait pas, ne conteste ni la régularité du congé, ni le caractère sérieux et légitimes des motifs.

Aucune contestation n’étant soulevée, il convient de constater que le congé est valable.

Par conséquent, Monsieur [P] [R] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 04 JANVIER 2025.

Le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite, il y a lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R], dans le respect du délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif n’étant précisé par les bailleurs qui permettrait d’écarter l’application de ces dispositions.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [P] [R] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges. Aucun décompte n’étant versé aux débats et aucune dette locative n’étant constatée, il y a lieu de dire que cette indemnité sera due, en deniers ou quittances, à compter du 08 AOUT 2025, date de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [R]. Ces dépens ne peuvent comprendre le coût du congé dont la charge incombe au seul bailleur, pas plus qu’il ne saurait être mis à la charge de Monsieur [P] [R] un commandement de payer non délivré dans le cadre de la présente procédure.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner [R] à verser à Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

CONSTATONS la validité du congé délivré à Monsieur [P] [R] le 02 JUILLET 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [P] [R] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 04 JANVIER 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 2] ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS en deniers ou quittances valables Monsieur [P] [R] à payer à Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 08 AOUT 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à payer à Madame [B] [W] née [C] et Monsieur [O] [W] la somme de 250 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX DE LA PROTECTION