TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 19 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mai 2025

à M^e Frédéric GONDER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Mai 2025 à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04469 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5G2S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR (LOCATAIRES SORTIS), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 15 novembre 2010, Madame [R] [J] a donné à bail à Monsieur [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Adresse 3].

Par contrat signé le 8 décembre 2021, Madame [Y] a souscrit une garantie loyers impayés, détériorations immobilières, contentieux et départ prématuré pour le logement donné en location à Monsieur [F] auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 2 décembre 2022, qui a constaté des dégradations dans le logement.

Une demande de participation à une procédure simplifiée de recouvrement d’une créance inférieure à 5.000 euros a été adressée à Monsieur [F] suivant courrier recommandé avec avis de réception du 19 avril 2024. Un procès-verbal de refus de participation à cette procédure a été dressé le 28 mai 2024 par commissaire de justice à défaut de réponse du requis dans le délai d’un mois imparti pour y procéder.

Par assignation du 2 juillet 2024, la SAS GROUPE SOLLY AZAR a attrait Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], pour solliciter avec le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2.720,59 euros avec intérêts de droit ;

—  800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et les frais d’exécution s’il y a lieu en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et plaidée.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR, représentée par son conseil lors des débats, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour plus ample exposé de ses motifs.

Cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [E] [F] n’a pas comparu et personne pour lui. Le courrier recommandé avec avis de réception qui lui a été envoyé à sa dernière adresse connue par le commissaire de justice instrumentaire est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Le délibéré a été fixé au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée”.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [F] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SAS SOLLY AZAR.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS GROUPE SOLLY AZAR

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention. Est irrecevable tout prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est produit au dossier :

le contrat de bail signé le 15 novembre 2010, entre Madame [Y] et Monsieur [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]le contrat garantie loyers impayés signé le 8 décembre 2021 entre Madame [Y] et la SAS GROUPE SOLLY AZAR, portant sur le logement donné à bail à Monsieur [F] ; deux quittances subrogatives des 6 février 2023 et 12 avril 2023, signées par Madame [J] qui précisent :“le souscripteur déclare accepter de SOLLY AZAR Assurances agissant pour le compte de l’assureur, la somme de 931,44 euros et 1.259,60 euros, à titre d’indemnisation pour le préjudice subi à l’occasion du sinistre survenu le 9 novembre 2022 et 1er juin 2022. Cette somme correspond aux dommages garantis, aux pertes pécuniaires et aux loyers impayés du 1er juin au 9 novembre 2022.

Subroge SOLLY AZAR Assurances pour l’exercice du recours contre le locataire défaillant.”

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que la SAS SOLLY AZAR a bien un intérêt et la qualité à agir contre Monsieur [F] en remboursement des loyers impayés et réparations locatives.

Sur l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte et de la quittance subrogative, que la créance de la SAS SOLLY AZAR s’élève à la somme de 931,44 euros au titre des loyers impayés du 1er juin au 9 novembre 2022.

Monsieur [F] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera condamné à payer cette somme à la SAS SOLLY AZAR, subrogée dans les droits du bailleur Madame [J], assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en remboursement des dégradations locatives

Sur l’opposabilité du constat d’état des lieux de sortie par huissier

En application des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

Concernant l’opposabilité du constat d’huissier réalisé après le départ de la locataire et en son absence, il est constant que l’état des lieux de sortie doit en principe être réalisé contradictoirement au moment de la remise des clés, que toutefois lorsqu’il est impossible de réaliser l’état des lieux de sortie de manière contradictoire, le locataire y faisant obstacle, l’état des lieux de sortie peut être réalisé par huissier de justice ultérieurement à condition de convoquer le locataire par LRAR 7 jours avant la venue de l’huissier, qu’un tel constat n’est selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 2989 envisageable que si le bailleur démontre avoir été dans l’impossibilité d’y procéder de manière contradictoire, qu’au surplus selon la Cour de cassation, en raison de l’impartialité et du caractère authentique des constatations effectuées par huissier, le caractère contradictoire est respecté dès lors que le constat est versé aux débats et soumis à la discussion des parties.

En l’occurrence, le locataire a quitté le logement sans avertir la bailleresse, laisser de coordonnées ni établir d’état des lieux de sortie, les clés ayant été déposés par un de ses proches à l’étude du commissaire de justice le 9 novembre 2022.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice est joint au bordereau des pièces. Il est donc opposable à Monsieur [F].

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L’article 1730 du même code prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi entre Madame [J] et Monsieur [F] le 15 novembre 2010 décrit un logement en état d’usage, avec des trous, fissures, éclats, observés sur certains murs, sols et plafonds ; l’absence d’électricité dans certaines prises.

L’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 2 décembre 2022 mentionne principalement la grande saleté des lieux, une détérioration importante de l’enduit des murs et plafonds avec des papiers peints arrachés, des meubles abîmés, des prises arrachées, la porte du placard du séjour cassée.

L’état des lieux exhaustif du commissaire de justice, avec photographies annexées des détériorations, démontre qu’elles relèvent du locataire.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie justifient bien une retenue au titre des détériorations locatives.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présente un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

La SAS SOLLY AZAR fournit un devis et une facture de plomberie du 7 décembre 2022, ayant pour objet la remise en état du logement loué par Monsieur [F] et listant des postes de travaux qui répondent à tout point aux réparations locatives rendues nécessaires du fait du locataire.

Au titre des dommages garantis et chiffrés par l’expert de SOLLY AZAR, ont été retenus la reprise du carrelage du receveur de douche, la réfection des plafonds et murs et le remplacement d’une porte du placard coulissant, pour un montant global de 2.263,95 euros dont 1.608 euros de plafond. Un coefficient de vétusté de 50 % a été appliqué.

La quittance subrogative a été émise à hauteur de 1.259,60 euros.

Le montant d’indemnisation réclamé par SOLLY AZAR apparaît conforme à l’indemnisation qui doit être justement allouée au bailleur au titre des réparations locatives compte tenu de la nature et de l’étendue des dommages locatifs d’une part, de la durée d’occupation des lieux d’autre part, enfin du temps de travaux nécessaire pour la remise en état.

Il s’ensuit que Monsieur [F] doit être condamné à payer une somme de 1.259,60 euros au titre des détériorations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, la SAS GROUPE SOLLY AZAR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [F] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [F] qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance en l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], statuant publiquement, par décision par défaut, rendue en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE la SAS GROUPE SOLLY AZAR recevable en sa demande en paiement dirigée contre Monsieur [E] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR subrogée dans les droits de Madame [R] [Y] la somme de 931,44 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés entre le 1er juin 2022 et le 9 novembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR subrogée dans les droits de Madame [R] [Y] la somme de 1.259,60 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SAS GROUPE SOLLY AZAR de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Juge Le Greffier