TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à M. [W] [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00310 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55EE

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [W]

né le 20 Mai 1956, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 mai 2004, l’office public d’aménagement et de construction Sud (OPAC SUD) a consenti à Monsieur [G] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 189,83 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, a fait signifier à Monsieur [G] [W] par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1.850,80 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, dénoncé le 9 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, a fait assigner Monsieur [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [G] [W] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef, Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [G] [W] ainsi que de celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Monsieur [G] [W] au paiement des loyers dus à la date de l’assignation, soit la somme de 1.983,62 euros outre les intérêts de retard,Condamner Monsieur [G] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés,Condamner le défendeur à payer au requérant une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire,Condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure y compris les débours ( frais de déménagement, garde meuble, serrurier) ainsi que, la condamnation de la partie requise, sur le fondement des articles L 441-8 et L 441-9 du CCH, au paiement des frais de dossier SLS, et, sur le fondement de l’article L 442-5 du CCH au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer.

À l’audience du 27 mars 2025, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.557,20 euros, selon décompte en date du 25 mars 2025. Elle précise que le requis a repris le paiement du loyer et ne s’oppose pas à la demande de délais.

Monsieur [G] [W], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il indique avoir eu des problèmes personnels, notamment en aidant l’une de ses trois filles et en assumant des réparations sur sa voiture.

Il précise qu’il perçoit 1.000 euros au titre de sa pension de retraite et sa complémentaire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 8 janvier 2025 a été dénoncée le 9 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 27 mars 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches-du-Rhône par courrier recommandé du 19 juillet 2024 dont il a été accusé réception le 24 juillet 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mai 2004 contient une clause résolutoire, en son article 16, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.850,80 euros.

Les sommes visées au commandement que Monsieur [G] [W] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 16 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Monsieur [G] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il résulte du décompte locatif actualisé au 25 mars 2025 que Monsieur [G] [W] reste devoir la somme de 2.557,20 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, frais d’enquête justifiés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [W] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [G] [W] est donc condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2.557,20 euros à titre provisionnel, arrêtée au 25 mars 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [G] [W] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 71,03 euros le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [G] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [G] [W], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [G] [W] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 352,90 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, les sommes exposées par lui dans la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2004 entre Monsieur [G] [W] et l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de deux mille cinq cent cinquante-sept euros et vingt centimes (2.557,20 euros), décompte arrêté au 25 mars 2025, incluant la mensualité de février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Monsieur [G] [W] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de soixante et onze euros et trois centimes (71,03 euros), payables avant le 8 de chaque mois et pour la première fois, le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [G] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [G] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit trois cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-dix centimes (352,90 euros) à ce jour ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] aux dépens ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION