TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 26 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 24/11336 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QOZ

AFFAIRE : S.D.C. 33 MONTOLIEU (M^e RACHLIN)

C/ S.C.I. NEDJMA

Audience publique d’orientation du 24 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 5]

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 067 803 916

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son Président

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. NEDJMA

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 434 247 797

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NEDJMA est propriétaire du lot n° 2 consistant en un magasin au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait citer la SCI NEDJMA, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la SCI NEDJMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] les sommes suivantes :

8 433,30 € suivant décompte de charges au 4 octobre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,3 969,87 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI NEDJMA aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/11336.

L’acte a été signifié par procès-verbal de remise à étude.

La SCI NEDJMA est défaillante.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI NEDJMA a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 8.433,30 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4 octobre 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, l’extrait de matrice cadastrale de la SCI NEDJMA, un relevé de compte au 4 octobre 2024, une mise en demeure du 29 août 2024 lui ayant été adressée, le retour de l’accusé de réception, une sommation de payer du 2 juillet 2024, un jugement rectificatif sur erreur matérielle, les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2024 ainsi qu’une attestation de non recours, la reddition annuelle des comptes de 2019 à 2022, un contrat de syndic, les appels de charges et travaux à compter de juillet 2021, outre un kbis.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 8 octobre 2019. Or force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges dues à la date du 4 octobre 2024 un solde antérieur à cette date de 284,07 euros.

Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI NEDJMA.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à son égard est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.149,23 euros.

La SCI NEDJMA devra payer 8.149,23 euros au titre des charges de copropriété dues au 4 octobre 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance une somme totale de 3.969,87 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « FRAIS CONSTITUTION HYPOTHEQUE » et « SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT » apparaissant à plusieurs reprises, « Suivi dossier transmis à l’avocat », « Constitution huissier » et « Constitution hypothèque », portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 3.296,22 euros.

La SCI NEDJMA devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 673,65 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que la SCI NEDJMA ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années, et qu’elle a déjà été condamnée à ce titre par jugement du 30 novembre 2021.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de cette copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de condamner la SCI NEDJMA à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI NEDJMA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI NEDJMA sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI NEDJMA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 8.149,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI NEDJMA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 673,65 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI FEDJMA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SCI NEDJMA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FEDJMA aux entiers dépens ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE