TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Avril 2025

Président : Madame Chrsitine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 10 Avril 2025

à HABITAT [Localité 8] PROVENCE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 Avril 2025

à M^e Camille GEIGER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02708 – N° Portalis DBW3-W-B7I-432T

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°390 328 623, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentanté par Madame [H] [G], chargée de mission juridique, munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDEUR

Monsieur [U] [P]

né le 05 Septembre 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Camille GEIGER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [P] [O] était titulaire d’un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type 5 sis [Adresse 6], propriété de l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE;

Madame [P] [O] est décédée le 22 juillet 2023 ;

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 octobre 2023, l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a informé Monsieur [U] [P], fils de Madame [O] [P], qu’il ne pouvait pas accéder à la demande de transfert de bail, la typologie du logement n’étant pas adaptée à sa situation familiale et a informé Monsieur [P] de la date de l’état des lieux de sortie fixée au 3 novembre 2023 à 14h;

Monsieur [U] [P] s’étant maintenu dans les lieux, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, l’Office Public MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a fait assigner Monsieur [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection et demande au tribunal de:

Déclarer Monsieur [U] [P] occupant sans droit ni titre

Dire et juger qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification du jugement à intervenir et que faute pour lui de ce faire, il en sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef par toute voie de moyen de droit y compris le cas échéant par le concours de la force publique

Condamner Monsieur [U] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur locative des lieux soit la somme de 724,04€ du jour du prononcé du jugement et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 5459,45 euros au titre d’arriérés d’indemnités d’occupation du jour de l’assignation

Condamner Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025 date à laquelle les parties ont été représentés par leur conseil respectif;

Suivant conclusions en défense Monsieur [U] [P] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

— constater qu’aucun commandement de payer n’a été délivré et que le représentant de l’Etat n’a pas été saisi

— prononcer la nullité de la procédure

A titre subsidiaire

— juger qu’il existe des contestations sérieuses concernant la prétendue qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [P]

— rejeter les demandes de HMP et l’inviter à mieux se pourvoir

— condamner HMP à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner HMP aux dépens

A titre infiniment subsidiaire

— constater que HMP n’a pas proposé de solution de relogement à Monsieur [P]

— constater que Monsieur [P] a été contraint de se maintenir dans les lieux faute de pouvoir prendre un autre logement à bail

— en conséquence lui accorder les plus larges délais concernant son obligation de quitter les lieux

A défaut

— lui accorder les plus larges délais de paiement

Oralement le conseil de Monsieur [P] a indiqué qu’il abandonnait ses demandes formulées à titre principal et à titre subsidiaire et maintenait ses demandes de délais pour quitter les lieux et de délais de paiement ;

Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE demande au juge des contentieux de la protection de débouter Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance au titre des arriérés d’indemnités d’occupation à la somme de 10862,45 euros.

Le requérant fait valoir que le logement objet du litige a été donné à bail à Madame [P] [O] épouse [V] le 1er septembre 2000 , avec avenant du 25 février 2003 du fait de la reprise de son nom de jeune fille par la locataire ; il ajoute que Madame [P] [O] est décédée le 22 juillet 2023 ;

Le requérant souligne que le logement est un HLM de type 5 ; il rappelle que les conditions du transfert de bail s’apprécient au jour du décès , ajoute qu’il ne conteste pas le critère d’occupation depuis au moins une année, il ne remplit pas celui de typologie, le requis vivant seul pour un T5 ;

De surcroît, l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE fait valoir que les requis ne peut bénéficier de l’article L. 442-3 du Code de la construction et de l’habitation, ces dispositions s’appliquant au locataire titrés et en tout état de cause pas au locataire du parc HLM en quartier prioritaire de la politique de la Ville et qu’en conséquence aucune obligation de lui proposer un relogement ne pesait sur le requérant ;

Le requérant s’oppose à tout délai.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera constaté que Monsieur [U] [P] se désiste de ses demandes formulées à titre principal sollicitant l’annulation de la procédure pour absence de délivrance d’un commandement de payer ainsi que de ses demandes formulées à titre subsidiaire, le juge du fond étant saisi et non le juge des référés;

Sur le transfert du bail et le relogement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d’ habitation appartenant à un organisme d’ habitation à loyer modéré, son descendant bénéficie d’un droit au transfert du bail s’il vivait dans le local depuis plus d’un an à la date du décès et à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ;

Il est rappelé que c’est à la date du décès qu’il convient de se placer pour apprécier si ces conditions sont requises ;

En l’espèce, il ressort de l’avenant signé le 25 février 2003 au contrat de bail du 1er septembre 2000 que l’appartement sis [Adresse 6] donné à bail à Madame [P] [O] épouse [V] est un T5 et que Monsieur [Z] [U] son fils est l’un des occupants de ce logement ;

Si Monsieur [U] [Z] désormais [P] est mentionné en qualité d’occupant il n’est pas locataire titulaire du bail;

Il n’est pas contesté que Monsieur [U] [P] fils de la titulaire du bail décédée le 22 juillet 2023 vivait dans l’appartement litigieux depuis plus d’un an à cette date;

Monsieur [U] [P] , descendant et vivant depuis au moins un an avec la locataire décédée remplit donc les conditions exigées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert de bail ;

L’article 40 I., de la loi du 6 juillet 1989 , applicable à l’espèce, précise, concernant les logements sociaux, « L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.»

Or le logement litigieux est un appartement de type 5 et il s’ensuit que la deuxième condition qui est cumulative à savoir que le logement soit adapté à la taille du ménage n’est pas remplie en l’espèce, Monsieur [U] [P] vivant seul ;

Monsieur [U] [P] soutient que l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE ne lui a proposé aucun relogement ; il ajoute qu’il a déposé une demande de logement social au mois de novembre 2023 et qu’aucune réponse ne lui a été apportée, qu’il est éligible à un logement social puisqu’il présente pour seules ressources le RSA à hauteur de 559,42 euros par mois ; il souligne que sa situation financière l’oblige à attendre qu’un logement social lui soit proposé ;

L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

Comme le souligne à juste titre le requérant, cette rédaction de l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’a pas pour finalité d’obliger l’organisme bailleur à faire à l’occupant une proposition de relogement, mais de lui en laisser seulement la faculté, si bien évidemment il est en mesure de le faire, compte tenu de l’état de son parc immobilier, l’occupant étant dans ce cas prioritaire ;

De surcroît, l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’ habitation n’étant applicable que dans les rapports entre bailleur et locataire, un organisme d’ [Adresse 4] n’est pas tenu de proposer aux descendants d’un locataire décédé, qui ne remplit pas les conditions de transfert du bail à son profit en raison du défaut d’adaptation du logement à la taille du ménage, un nouveau logement correspondant à ses besoins ;

Il s’ensuit que l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE n’est pas tenu de proposer un relogement au requis ;

Sur l’expulsion

Il ressort des développements susvisés que le bail consenti à Monsieur [U] [P] a donc été résilié de plein droit au 22 juillet 2023, date du décès de la locataire et Monsieur [U] [P] , qui ne justifie pas de l’accord du bailleur à la poursuite du contrat de bail à son profit, occupe sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2023 le logement sis [Adresse 6];

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il apparaît ainsi qu’en l’espèce, l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre à l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE, de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement sis [Adresse 6], occupé sans droit ni titre.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision;

Sur les délais

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…).

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie de réduire ou d’écarter les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleur et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Monsieur [U] [P] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux ;

Il fait valoir sa situation financière précaire, ne percevant que le RSA et avoir sollicité un logement social au mois de novembre 2023 en vain alors qu’il est éligible ;

L’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE fait valoir que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2023 et rappelle que les logements sociaux font l’objet d’une mesure d’attribution réglementée par le code de la construction et de l’habitation et que le logement occupé par Monsieur [P] pourrait accueillir une famille nombreuse, les logements de type 5 manquant de rotation et d’attribution ;

Si la situation financière de Monsieur [U] [P] est précaire, il ressort des développements occupe sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 6] depuis le 23 juillet 2023 soit depuis plus de 18 mois et son maintien dans les lieux empêche l’attribution de l’appartement de type T5 à une famille nombre en attente de logement et respectueuse de la procédure d’attribution ;

Il s’ensuit que Monsieur [U] [P] sera débouté de sa demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Compte tenu du bail antérieur, et afin de préserver les intérêts du bailleur, l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, est due par Monsieur [U] [P] , occupant sans droit ni titre à compter du 23 juillet 2023, étant rappelé qu’aucune obligation de relogement ne pèse sur le requérant .

Le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du décès de la locataire sera fixé au montant du dernier loyer et charges du logement dont justifie l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE par le bail , l’avis d’échéance et le décompte versé aux débats, soit la somme de 724,04 euros par mois, sans qu’il y ait lieu d’en minorer le montant ;

L’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE établit en outre de sa créance d’arriérés d’indemnités d’occupation sur la période à compter du mois d’août 2023 jusqu’au 31 décembre 2024 par deux décomptes versés aux débats ;

Monsieur [U] [P] sera en conséquence condamné à payer à l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE la somme de 10862,45 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation arrêtées au 31 décembre 2024;

Monsieur [U] [P] sera en outre condamné à payer la somme de 724,04 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux;

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [U] [P] sollicite l’octroi de délais de paiement ;

Toutefois il justifie percevoir le RSA à hauteur de 559,42 euros par mois et n’est donc pas en capacité de régler l’arriéré d’indemnités d’occupation dans le délai légal précité;

Il s’ensuit que la demande d’octroi de délais de de paiement sera rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [P] qui succombe, supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’équité au regard de la situation économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE à Monsieur [U] [P] de ce qu’il se désiste de ses demandes formulées à titre principal sollicitant l’annulation de la procédure pour absence de délivrance d’un commandement de payer ainsi que de ses demandes formulées à titre subsidiaire, le juge du fond étant saisi et non le juge des référés;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur l’appartement sis [Adresse 6] conclu entre l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE et Madame [O] [P], ce à compter du 22 juillet 2023 date du décès de Madame [O] [P];

DIT que Monsieur [U] [P] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 6] ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre sis [Adresse 6],

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE n’est tenu à aucune obligation de relogement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [P] de sa demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [U] [P] à compter du 23 juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 724,04 euros ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer à l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE à payer la somme de la somme de 10862,45 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation arrêtées au 31 décembre 2024;

DEBOUTE Monsieur [U] [P] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE en outre Monsieur [U] [P] à payer à l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE l’indemnité d’occupation mensuelle de 724,04 €, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE l’Office Public [Localité 8] PROVENCE [Localité 2] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE