Tribunal Judiciaire de Marseille, Juridiction expropriation, 3 septembre 2025, n° 24/00044

TJ Marseille 3 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Droit à une indemnité pour l'expropriation des parties communes
La cour a estimé que l'indemnisation de dépossession des copropriétaires comprend les parties privatives et leur part des parties communes, et que le syndicat ne peut pas représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot. Par conséquent, aucune indemnité ne peut être allouée au syndicat.

Résumé par Doctrine IA

L'EPF PACA a demandé la fixation d'une indemnité de dépossession à 0 € pour les parties communes de l'immeuble sis 7 rue de Versailles, arguant que les copropriétaires ont déjà été indemnisés individuellement pour leurs parties privatives et leur quote-part des parties communes. Le syndicat des copropriétaires a quant à lui réclamé 5000 € pour couvrir les frais liés à la liquidation du syndicat.

La question juridique posée était de déterminer si le syndicat des copropriétaires pouvait prétendre à une indemnité distincte pour les parties communes, en plus de l'indemnisation individuelle des copropriétaires. La juridiction devait également évaluer la pertinence de la demande du syndicat au regard de la loi et des principes d'indemnisation.

La juridiction a fixé l'indemnité de dépossession à 0 € pour le syndicat des copropriétaires. Elle a jugé que l'indemnisation des copropriétaires pour leurs lots incluait déjà leur part des parties communes, rendant ainsi la demande du syndicat sans objet.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, juridiction expropriation, 3 sept. 2025, n° 24/00044
Numéro(s) :	24/00044
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDINMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D' AZUR ( EPF PACA ) c/ Syndicat de copropriétaires, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble 7 RUE DE VERSAILLES

Texte intégral

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06

N° RG 24/00044 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZV7

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA)

Syndicat de copropriétaires 7 RUE DE VERSAILLES

Création d’une réserve foncière îlot Hoche Versailles, MARSEILLE (13003), sis 7 rue de Versailles

LE 03 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA), dont le siège social est sis Le Noailles – 62-64 La Canebière – 13001 MARSEILLE 01

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

CONTRE :

EXPROPRIE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 7 RUE DE VERSAILLES, représenté par son syndic le cabinet TRAVERSO, pris en la personne de son représentant légal domicilié sis 124 boulevard de Saint Loup 13010 MARSEILLE

Activité :

représenté par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 18 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté du 20 mars 2018, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré l’insalubrité à caractère remédiable des parties communes de l’immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille.

Une convention d’intervention foncière sur le site Hoche-Versailles a été signée le 20 septembre 2019 entre la métropole Aix-Marseille-Provence, la ville de Marseille, l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée et l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA).

Par arrêté n°2021-43 du 23 septembre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’EPF PACA l’acquisition des immeubles n°3, 5, 7, 9 et 11 rue de Versailles et n°33, 35, 37 rue Hoche, nécessaires à la constitution d’une réserve foncière sur le territoire de la commune de Marseille dans le 3e arrondissement.

Dans le périmètre de la réserve foncière, se situe l’immeuble du 7 rue de Versailles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du 4 janvier 2023, la propriété de ces biens immobiliers sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille, a été transférée à l’EPF PACA et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu le 11 décembre 2024, l’EPF PACA a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation d’une indemnité totale de dépossession à la somme de 0 € des biens immobiliers appartenant au syndicat des copropriétaires du 7 rue de Versailles 13003 Marseille cadastrés section 814C38.

Par ordonnance du 20 janvier 2025, la visite des lieux a été fixée au 13 mars 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu au greffe de la juridiction le 17 juin 2025, l’EPF PACA sollicite la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 0 €.

Il retient une date de référence au 26 juillet 2022. Il indique que dans la mesure où l’expropriation porte sur tous les lots de copropriété de l’immeuble désigné ci-avant, il n’est proposé aucune indemnité au syndicat des copropriétaires, lesdits copropriétaires étant individuellement indemnisés au titre de la dépossession de la partie privative et de la quote-part des parties communes.

Par conclusions reçues le 3 mars 2025, le commissaire du Gouvernement, demande de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 0 €. Il retient une date de référence au 26 juillet 2022 et expose que les copropriétaires ont été indemnisés pour leur part privative et leur quote-part des parties communes.

Par mémoire en réponse n° 2 reçu le 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille demande de :

fixer l’indemnité d’expropriation afférant aux parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires à la somme de 5000 €, débouter toute partie de toute demande plus ample ou contraire.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer une indemnité pour l’expropriation des parties communes, en application de l’article L 221-2 du code de l’expropriation. Il expose que la somme couvrira les frais induits par les formalités nécessaires pour la liquidation du syndicat des copropriétaires.

La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 4 janvier 2023, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, modifié le 30 juin 2022 avec une entrée en vigueur le 26 juillet 2022.

Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 26 juillet 2022.

La parcelle est classée en zone UAe3.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Les biens à évaluer sont les parties communes d’un immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille.

L’ensemble des parties communes est dans un état très dégradé.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Les biens sont libres d’occupation. Ils sont donc évalués en valeur libre.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’article L. 221-2 du Code de l’ expropriation pour cause d’utilité publique énonce : «L’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou d’un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu’elle porte également sur des parties communes en indivision avec d’autres copropriétaires, à l’encontre du syndicat ».

En application de l’article 1 alinéa 2, de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la propriété des parties communes est répartie entre les copropriétaires à proportion de leur quote-part de propriété.

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Dans le cas présent l’expropriation porte sur des lots de copropriété de l’immeuble sis 7 rue de Versailles, et l’indemnisation de dépossession des copropriétaires comprend les parties privatives et leur part des parties communes de l’immeuble, de sorte que la valeur du bien a été indemnisée, et qu’aucune indemnité ne revient au syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité au titre d’un préjudice subi.

L’indemnité de dépossession s’élève donc à la somme de zéro euro.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à zéro euro (0 €), l’indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille,

REJETTE les autres demandes des parties ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION