TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Marion LACOME D’ESTALENX

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/01969 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6H5D

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U], [A] [P]

né le 25 Juillet 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Y]

né le 30 Avril 1998 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 25 janvier 2024 avec prise d’effet au 24 janvier 2024, M. [U] [P], représenté par son mandataire la société COTE GESTION, a consenti à M. [S] [Y] un bail d’habitation meublé portant sur un appartement avec une cave n°12 situé au [Adresse 3], pour un loyer de 710 euros, outre 20 euros de complément de loyer éventuel et 70 euros de provision sur charges.

La société GARANTME s’est portée caution du bailleur, M. [U] [P], dans la limite de 90.000 euros pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er décembre 2023. M. [S] [Y] a été éligible à la garantie GLI Garantme dans la limite de 979 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, M. [U] [P] a fait délivrer à M. [S] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1.600 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, M. [U] [P] et la SA SEYNA ont fait assigner M. [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation consenti à M. [S] [Y] à compter du 11 décembre 2024 ;A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [S] [Y] ;En tout état de cause,

Condamner M. [S] [Y] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et à remettre à M. [U] [P] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [S] [Y] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner M. [S] [Y] à payer la somme de 4.815,90 euros au titre des loyers et charges dus au terme de février 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : La somme de 4.015,90 euros à M. [U] [P] ;La somme de 800 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [U] [P] à hauteur de ce montant ;Condamner M. [S] [Y] à payer à M. [U] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ; Condamner M. [S] [Y] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024.

A l’audience du 8 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [U] [P] et la société SEYNA, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette totale à la somme de 10.506,13 euros au 1er septembre 2025.

Cité à étude, M. [S] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions précitées. Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 4 novembre 2024.

En outre, l’article 2306 du code civil reconnaît à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement « Garantie des Loyers Impayés et dégradations immobilières (GLI) » signé le 19 décembre 2023 entre M. [Z] [N], représentant la SARL COTE GESTION, mandataire de M. [U] [P] et la société SEYNA stipule que celle-ci sera subrogée dans l’ensemble des droits et actions de l’assuré ou du souscripteur contre les locataires défaillants ainsi que les cautions.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 janvier 2024 contient une clause résolutoire stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.600 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 décembre 2024.

L’expulsion de M. [S] [Y] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [S] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 décembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort du décompte arrêté au 1er septembre 2025 un solde débiteur de 10.506,13 euros. M. [S] [Y], non comparant, ne démontre pas, par définition, s’être acquitté de cette dette.

La société SEYNA justifie d’une quittance subrogative signée par le bailleur, M. [U] [P], et la société GARANTME le 4 décembre 2024 par laquelle M. [U] [P], représenté par ORPI-[N] et ROCHES ASSOCIES, reconnaît avoir reçu de la société GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA, la somme de 800 euros correspondant au règlement provisionnel des dettes locatives de M. [S] [Y], pour le logement sis [Adresse 3]. Ladite quittance subrogative précise que la société SEYNA intervient en qualité d’assureur, dans le cadre du contrat de garantie de loyers impayés, auquel le créancier a adhéré pour se prémunir des risques financiers générés par la mise à bail du logement sis [Adresse 4].

M. [S] [Y] sera par conséquent condamné à payer :

La somme de 9.706,13 euros à M. [U] [P], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;La somme de 800 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [U] [P] à hauteur de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [Y] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024.

Il conviendra de condamner M. [S] [Y] à payer à la société SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2024 entre M. [U] [P], représenté par son mandataire SARL COTE GESTION, d’une part et M. [S] [Y], d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [S] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à M. [U] [P] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 812,89 euros par mois, à compter du 12 décembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que le bailleur notifie par courrier recommandé aux locataires de l’indexation du loyer et d’une régularisation des charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer la somme de dix mille cinq cent six euros et treize centimes (10.506,13 euros) au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2025 pour la somme de 4.815,90 € euros, et à compter du présent jugement pour le surplus selon la répartition suivante :

9.706,13 euros à M. [U] [P] ;800 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [U] [P] à hauteur de ce montant ;CONDAMNE M. [S] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à la société SEYNA la somme de de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE