Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p11 aud civile prox 2, 4 novembre 2025, n° 25/01186

TJ Marseille 4 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Créance certaine, liquide et exigible
La cour a estimé que le syndicat n'a pas produit les preuves suffisantes pour établir la créance comme certaine, liquide et exigible, notamment en raison de l'absence d'approbation des comptes pour certaines années.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que certains frais ne peuvent pas être imputés au débiteur car ils ne sont pas justifiés comme nécessaires au recouvrement de la créance.
Rejeté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a considéré que la résistance n'était pas abusive, car les défendeurs ont contesté la créance et le syndicat n'a pas prouvé la régularité de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p11 aud civ. prox 2, 4 nov. 2025, n° 25/01186
Numéro(s) :	25/01186
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	19 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHAREUN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' IMMEUBLE [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 Novembre 2025

à M^e Romain CHAREUN

Madame [L] [D] épouse [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01186 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6C7N

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [E]

né le 04 Avril 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [L] [D] épouse [E]

née le 04 Avril 1978 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 5]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [E] et Mme [L] [D] épouse [E] sont propriétaires indivis des lot n° 194 et 197 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé au [Adresse 3] dans le [Localité 6].

Par courrier recommandé du 20 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a mis en demeure M. [V] [E] et Mme [L] [E] de lui payer la somme de 3.242,87 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Le 7 janvier 2022, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a fait signifier à M. [V] [E] et Mme [E] une sommation de payer la somme en principal de 7.381,38 euros.

Par courrier recommandé du 5 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 7], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [V] [E] et Mme [L] [E] de lui payer la somme de 7.048,39 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Nexity Lamy, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner M. [V] [E] et Mme [L] [E], au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-7.903,88 euros au 16 décembre 2024 au titre des charges échues, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2019,

-1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

-2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation. Il précise qu’il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Comparaissant en personne, Mme [L] [E] déclare ne pas être mesure de confirmer le montant de la dette. Elle indique que son divorce intervenu au cours de l’année 2017. Elle fait état d’un compromis de vente en cours. Elle réside toujours dans les lieux.

Cité à étude, M. [V] [E] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [V] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le nom de la défenderesse, il convient de prendre en compte son nom de jeune fille et également son nom d’épouse, en l’absence de tout élément relatif à la retranscription d’un jugement de divorce sur son acte d’état civil, celle-ci produisant de surcroît sur l’audience un courriel d’un notaire faisant état d’un manque de transparence sur le lien matrimonial.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] justifie de la qualité de copropriétaires de M. [V] [E] et Mme [L] [D] épouse [E] par la production d’un extrait de la matrice cadastrale.

Le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2024, expirant le 30 juin 2027, est également versé au débat.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 30 avril 2019, 22 septembre 2020, 15 juin 2021, 20 juin 2022, 24 mai 2023 et 13 juin 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2024 et votant le budget prévisionnel des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025.

Les PV d’AG des 24 mai 2023 et 13 juin 2024 approuvent les comptes pour les exercices de l’année 2024. Le PV d’AG du 13 juin 2024 mentionne l’approbation des comptes de l’exercice de l’année 2024 et le vote du budget prévisionnel de l’année 2024. S’agissant du PV du 24 mai 2023, les débats ne permettent pas d’établir s’il s’agit d’une erreur matérielle ou des exercices des années 2022 et/ou 2023.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] produit un décompte sur la période du 18 juin 2013 au 16 décembre 2024 indiquant un solde débiteur de 7.903,88 euros au titre des charges de copropriété impayées mais également des frais.

En l’absence de notification à M. [V] [E], le décompte actualisé au 29 août 2025 ne peut être pris en compte, en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en l’absence d’approbation par l’AG des copropriétaires des comptes pour les exercices des années 2022 et 2023 alors que les comptes de l’exercice 2024 sont approuvés, la créance n’est pas liquide et exigible sur la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, s’agissant d’exercices clos, comme indiqué par l’article 8 alinéa 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Il en est de même pour les charges et les frais comptés sur la période antérieure au 1er janvier 2018, en l’absence de production des PV d’AG correspondant à cette période.

Le décompte indique un solde débiteur de 4.411,77 euros au 1er janvier 2018 (1.559,74 (3.986,21 – 2.426,47) + 2.822,25 (3.887,89 – 1.065,64) + 29,78).

Il ressort du décompte du 16 décembre 2024, qu’au titres des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2024 les sommes dues au titre des charges sont de 8.205,20 euros (1.118,16 (279,54 X 4) + 558,76 (279,38 X 2) + 579,10 (289,55 X 2) + 1.164,04 (291,01 X 4) + 66,24 + 20,34 + 1.235,52 (308,88 X 4) + 66 + 602,38 (301,19 X 2) + 315,16 (78,79 X 4) + 1.373,13 (152,57 X 9) + 40,47 + 72,97 + 199,36 + 173,42 (86,71 x 2) + 29,68 + 111,54 + 148,46 + 300,69 + 29,78).

Les relevés individuels de charges correspondant à ces périodes sont produits.

Les frais nécessaires au recouvrement sont de 321,56 euros (mise en demeure 22/8/19 52 euros, mises en demeure en 2021 104 euros, sommation de payer du 7/1/22 165,56 euros), les autres frais inscrits au décompte étant soit non nécessaires au sens de la loi soit non justifiés (notamment : inscription d’hypothèque légale, commandement de payer, sommation de payer du 23/2/24).

Les sommes portées au crédit entre les 1er janvier 2018 et 16 décembre 2024 sont de 10.796,29 euros (427,30 (85,46 x 5) + 115,46 + 340,43 + 120,92 + 91,80 + 429,90 (85,38 X 5) + 3.400 ([Immatriculation 1]) + 6,32 + 54 + 41,48 + 248,58 + 300 + 256,02 + 285,34 + 66,13 + 405,34 + 285,34 + 1.500 (500 X 3) + 600 (300 X 2) + 150 + 270,45 + 235,11 + 84 + 183,28 + 400 (200 x 2) + 48,19 + 40,47 + 72,97 + 44,91 + 34,12 + 148,46 + 109,97).

Les sommes versées étant supérieures à la somme totale due au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires à leur recouvrement de 8.526,76 euros, il convient de débouter le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] de sa demande en paiement et de sa demande subséquente de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé au [Adresse 3] dans le [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé au [Adresse 3] dans le [Localité 6] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE