TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08448 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5I4

Minute :

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [V] [S]

Madame [R] [S]

Madame [Z] [Y]

Représentant : M^e Bernard FAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1429

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUEB

Copie délivrée à :

M^e FAU

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT, Office public de Seine-Saint-Denis habitat, EPIC, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Sandrine MOUNIAPIN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 5]

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 5]

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Bernard FAU, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Gregory PARADE, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a consenti à Madame [J] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11].

Madame [J] [S] est décédée le 3 novembre 2020.

Par exploit délivré le 9 juillet 2024, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait citer Monsieur [V] [S], Madame [R] [S] et Mme [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sollicitant que soit :

— prononcé leur expulsion du logement dont s’agit, ainsi que de tous occupants de leur chef, immédiatement et sans délai et avec l’appui si besoin est de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— dit et jugé que le délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter prévu aux termes de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution sera supprimé,

— prononcé la condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, à compter du mois de mai 2024, et dont le montant est actuellement de 783,81 euros, jusqu’à la libération effective des lieux dont s’agit, étant précisé que l’arriéré à ce titre s’élève à la somme de 783,51 euros arrêtée au mois de mai 2024,

— prononcé en outre la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens.

A l’appui de ses prétentions, le requérant fait valoir que Monsieur [V] [S], fils de la locataire décédée, a informé le bailleur du décès de sa mère et a demandé le transfert du bail à son profit, que ce transfert lui a été refusé au motif que le montant de son revenu fiscal de référence dépasse le plafond en vigueur pour le logement, qu’aux termes d’une sommation interpellative en date du 4 mars 2024, le commissaire de justice a rencontré dans les lieux loués Monsieur [V] [S], qui lui a indiqué occuper ce logement depuis 53 ans, y vivre avec sa concubine Mme [Z] [Y] et sa sœur [R] [S] et ses deux enfants, qu’il n’a pas l’intention de quitter le logement ; que malgré une sommation de quitter les lieux en date du 5 juin 2024, les défendeurs se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 octobre 2024, le requérant, représenté, a maintenu ses prétentions précisant toutefois que les défendeurs sont à jour du paiement des indemnités d’occupation au jour de l’audience. Il a exposé que l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux offices publics à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage, que les conditions de ressources font parties des conditions d’attribution, qu’ainsi le transfert du bail à M. [V] [S] n’est pas justifié.

Les défendeurs, représentés, demandent :

— le transfert du bail verbal dont bénéficiait Mme [J] [S] jusqu’à son décès survenu le 3 novembre 2020 au profit de son fils M. [V] [S],

— de débouter Seine-Saint-Denis Habitat de l’intégralité de ses demandes,

— d’écarter l’exécution provisoire de toute condamnation tendant à l’expulsion éventuellement prononcée à l’encontre des consorts [S],

— condamner le bailleur à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils indiquent que M. [V] [S] a toujours vécu dans cet appartement, qu’il y réside désormais avec sa compagne, Mme [Y], et sa sœur [R] [S], que compte tenu de l’histoire familiale et de l’implication importante de M. [V] [S] auprès des différents acteurs sociaux du quartier classé en quartier prioritaire de politique de la ville, M. [S] souhaite se maintenir dans cet appartement. Ils ont exposé que la situation de ressources de M. [V] [S] est insusceptible de faire obstacle au transfert opéré de plein droit du bail, qu’en effet la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2007 a instauré des objectifs de mixité sociale afin de rééquilibrer les attributions des logements sociaux, qu’ainsi les articles 24, 25, 26 et 27 de l’article L 441-1 du code de la construction et de l’habitation imposent aux bailleurs sociaux des objectifs en matière d’attribution des logements à loyer modéré à des ménages ayant des ressources supérieures au premier quartile pour encourager la mixité sociale, que l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 10] est situé dans l’emprise du quartier " [Adresse 12] « qui a été classé quartier prioritaire de la ville, que ce même ensemble immobilier est situé sur le territoire de l’EPCI » [Localité 13] terre d’envol " qui dispose de la compétence en matière d’habitat, que dans ce cadre, [Localité 13] Terre d’envol a élaboré une convention cadre pluriannuelle de renouvellement urbain du territoire, aux termes de laquelle en quartier prioritaire de la ville, l’objectif d’attribution aux ménages dont les revenus sont supérieurs à ceux du 1er quartile est fixé à 80 % avec un minima de 50 %. Ainsi, les ressources de M. [V] [S], qui sont supérieures au seuil du troisième quartile, ne sont pas un obstacle au transfert automatique du bail, dont sa mère avait bénéficié jusqu’à son décès.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 de la même loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir de l’article 1751 du code civil,

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an,

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article R 441-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré attribuent les logements visés à l’article L 441-1 aux bénéficiaires personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par arrêté, dont les ressources n’excèdent pas des limites fixées pour l’ensemble des personnes vivant au foyer telles que définies par l’article L442-12 par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l’économie et des fi-nances et du ministre chargé de la santé .

L’article R 441-1-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour faciliter les échanges de logements dans l’intérêt des personnes ou des familles, permettre l’installation d’activités nécessaires à la vie économique et sociale des ensembles d’habitations, ainsi que pour favoriser la mixité sociale, le préfet peut fixer localement et temporairement par arrêté, pour une durée qui ne dépasse pas six ans, des plafonds de ressources dérogatoires aux conditions de ressources mentionnées au 1° de l’article R. 441-1 pour les logements d’un même immeuble ou ensemble immobilier, remplissant l’une des conditions suivantes : soit comporter plus de 15 % en moyenne des logements locatifs sociaux vacants depuis plus de trois mois au 1er janvier de la dernière année connue à la date de la signature de l’arrêté, soit être situé en quartier prioritaire de la politique de la ville, soit être occupé à plus de 65 % par des ménages bénéficiant de l’aide personnalisée au logement prévue au 1° de l’article L. 821-1.

L’article R 441-1-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour faciliter les échanges de logements dans l’intérêt des personnes ou des familles, permettre l’installation d’activités nécessaires à la vie économique et sociale des ensembles d’habitations, ainsi que pour favoriser la mixité sociale, les conventions de délégation de compétence conclues en application des articles L. 301-5-1 ou L. 301-5-2 peuvent prévoir la possibilité, pour le déléga-taire, d’adopter, dans la limite de la durée de la convention, des majorations d’au plus 30 % des plafonds de ressources fixés par l’arrêté prévu au 1° de l’article R. 441-1 et au premier alinéa de l’article D. 331-12. Ces majorations s’appliquent aux logements d’un même im-meuble ou ensemble immobilier remplissant l’une des conditions suivantes : soit comporter plus de 15 % en moyenne des logements locatifs sociaux vacants depuis plus de trois mois au 1er janvier de la dernière année connue à la date de la signature de la convention, soit être situé dans en quartier prioritaire de la politique de la ville, soit être occupé à plus de 65 % par des ménages bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] ne conteste pas que ses ressources dépassent le plafond habituel de ressources autorisé aux fins d’attribution d’un logement social.

Seine-Saint Denis Habitat ne conteste pas que le quartier dans lequel se situe le logement litigieux se trouve dans un quartier prioritaire de la ville.

Ce sont les articles R 441-1-1 et R 441-1-2 du code de la construction et de l’habitation qui fixent les conditions dans lesquels il peut être dérogé aux conditions de ressources énoncées à l’article R441-1 du même code. A leur lecture, le critère de mixité sociale apparait comme l’un des motifs possibles pour déroger à la règle des plafonds de ressources, et sont effectivement concernés les ensembles immobiliers situés en quartier prioritaire de la politique de la ville. Toutefois, cette dérogation aux conditions de ressources nécessite soit un arrêté préfectoral en vigueur sur le territoire concerné, soit une convention de délégation de compétences ouvrant la possibilité pour le délégataire d’adopter des majorations du plafond des ressources.

En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence d’un arrêté préfectoral ou d’une convention de délégation de compétence à l’Etablissement Public Territorial « Terres d’envol » lui permettant d’adopter des majorations du plafond de ressources, ainsi qu’une décision prise en ce sens de l’établissement public, la convention cadre pluriannuelle produite ne faisant état que d’objectifs à atteindre.

Dans ces conditions, la demande de M. [V] [S] de se voir transférer le profit du bail qui avait été consenti à sa mère Mme [J] [S] sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [V] [S], Madame [R] [S] et Mme [Z] [Y] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, le contrat de bail étant automatiquement résilié par l’effet du décès de Madame [J] [S] le 3 novembre 2020. L’expulsion des défendeurs doit être ordonnée.

En vertu de l’article 1240 du code civil, en occupant les lieux sans droit ni titre, les défendeurs causent au propriétaire des lieux un préjudice résultant de leur indisponibilité et de la perte des loyers et des charges. Il y a lieu de les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité d’occupation sera due à compter du décès de Mme [J] [S] pour M. [V] [S] et sera due par l’ensemble des défendeurs à compter du 2 août 2022, date à laquelle M. [V] [S] a indiqué au bailleur qu’il vivait dans les lieux avec sa compagne, Mme [Y], et sa sœur, Mme [R] [S] et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [V] [S], Madame [R] [S] et Mme [Z] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression des délais des articles L412-1 du code des procédures ci-viles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de reloge-ment effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habita-tion n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion cons-tate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner in solidum les défendeurs à verser à la requérante la somme de 500 € au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du même code, il convient de les condamner in solidum au paiement des dépens, en ce qu’ils succombent à l’instance.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Les défendeurs demandent à ce que la décision ne soit pas assortie de l’exécution provi-soire. L’indemnité d’occupation étant réglée au jour de l’audience, il sera fait droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du contrat de bail portant sur un logement situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11] au 3 novembre 2020 par l’effet du décès du titulaire du contrat,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [V] [S], Madame [R] [S] et Mme [Z] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux précités avec si besoin est l’assistance de la force publique, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Condamne in solidum Monsieur [V] [S], Madame [R] [S] et Mme [Z] [Y] à verser à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT :

* une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du 3 novembre 2020 pour [V] [S] et à compter du 2 août 2022 pour Mme [Z] [Y] et Mme [R] [S] jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Ecarte l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Condamne in solidum Monsieur [V] [S], Madame [R] [S] et Mme [Z] [Y] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 20 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge