MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00195 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 24 Septembre 2025

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :

— M^e DUBUC LARIBI

— M^e PERIO

— M^e PILON

— service des expertises (X3)

Monsieur [D] [V]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Medhi DUBUC LARIBI, avocat au barreau de POITIERS

Madame [T] [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Medhi DUBUC LARIBI, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Madame [N] [G]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Déborah PERIO, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [Y] [S]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Déborah PERIO, avocat au barreau de POITIERS

S.A.S. SELECT IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Lucille PASQUET, avocate au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER :Edith GABORIT et Maryline LANGLADE lors du prononcé

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 03 Septembre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 25 avril 2023 Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] ont fait l’acquisition, auprès de Monsieur [Y] [S] et Madame [N] [G], d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 8], d’un bâtiment annexe avec logement, d’une grange et garages et d’un terrain clos et piscine à rénover. Cette vente a été effectuée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la SAS SELECT IMMO.

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] ont mandaté un expert par leur assurance protection juridique qui a rendu un rapport le 31 aout 2023.

Par actes de commissaire de justice du 4 juin 2025, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] ont assigné Monsieur [Y] [S], Madame [N] [G] et la SAS SELECT IMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 septembre 2025, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] sollicitent que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire selon mission fixée au dispositif et qu’il leur soit autorisé d’exécuter si besoin, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, tous travaux requis par l’urgence, quelle qu’en soit l’importance et de quelque nature que ce soit, sous réserve de l’avis favorable de l’Expert judiciaire.

De plus, ils sollicitent le débouté de Monsieur [Y] [S] et Madame [N] [G] de l’ensemble de leurs demandes et leur condamnation à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à ce que soit ordonnée une mesure d’instruction. Ils font valoir que LA COMPAGNIE DES DÉBOUCHEURS est intervenue dès le 17 juillet 2023, dans l’attente de l’intervention de l’expert de compagnie des concluants, et mettait en évidence l’existence de désordres entrainaient des débordements des regards extérieurs, provoquant l’écoulement des eaux usées et des eaux vannes sur la terrasse située à l’avant de la propriété. Ils ajoutent que l’expert amiable mandaté concluait que l’origine des désordres constatés proviendrait de non-conformité, malfaçons dans l’exécution des ouvrages à l’origine et vieillissement des installations, et précisait que la situation était antérieure à l’achat de la maison. Sur la forclusion de l’action, ils font valoir qu’ils sont devenus propriétaires du bien le 25 avril 2023, et qu’ils ont eu connaissance des vices les 4 et 10 juin 2023. Des lors, ils disposaient d’un délai pour agir jusqu’au 10 juin 2025 au plus tard.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 8 août 2025, la SAS SELECT IMMO soutient qu’aucun motif légitime ne commande qu’elle soit partie aux opérations d’expertise. Elle fait valoir sa qualité d’agence immobilière, qui n’est pas partie au contrat de vente et n’est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction. Elle sollicite de débouter les demandeurs et la condamnation in solidum de Monsieur [D] [V], Madame [T] [M], Monsieur [Y] [S] et Madame [N] [G] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 12 aout 2025, Monsieur [Y] [S] et Madame [N] [G] sollicitent de dire n’y avoir lieu à référé, et la condamnation in solidum de Monsieur [V] et Madame [M] aux dépens et à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent qu’il n’existe pas de motif légitime commandant une mesure d’instruction. Ils font valoir l’article 1648 du Code civil selon lequel l’action au fond en garantie des vices cachés est forclose. Ils font valoir que les acquéreurs affirment dans leur correspondance du 12 juin 2023 avoir découvert les défauts les 4 et 10 avril, et donc que l’action en garantie des vices cachés devait être exercée le 10 mai 2025 au plus tard. Or, l’assignation n’a été délivrée aux concluants que le 4 juin 2025, soit après l’expiration du délai légal. En outre, ils font valoir l’article 1641 du Code civil et l’absence manifeste de vice caché. Enfin, ils font valoir la présence d’une clause exonératoire de la garantie des vices cachés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile,

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] rapportent la preuve, par la production d’un rapport d’expertise amiable du 31 aout 2023, de l’existence de désordres provenant des non conformités du réseau d’évacuation des eaux usées et eaux vannes. Ce rapport précise en outre que le réseaux sont enterrées et la situation n’était pas visible ni détectable avant l’achat. Des infiltrations d’eaux pluviales à travers la toiture et de l’humidité dans les murs ont également été constatées. Ils produisent également aux débats une attestation de témoin selon laquelle Monsieur [P], voisin de Monsieur [Y] [S] et Madame [N] [G], que ces derniers « ont procédé à des modifications sur des extensions de la maison, sur au moins trois côtés, est, ouest, nord».

La cause des désordres et leur exacte portée ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois le caractère connu et apparent ou non du vice, l’applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d’être mobilisées.

Les défendeurs ne démontrent pas l’absence manifeste d’action au fond dès lors que l’agence immobilière est tenue à un devoir de conseil et qu’outre la garantie des vices cachés, dont le point de départ de la forclusion peut être reporté selon la jurisprudence jusqu’au jour du dépôt du rapport d’expertise, que des travaux ont été réalisés par les vendeur.

Dès lors, il existe un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’instruction judiciaire qui permettra d’appréhender l’ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.

Une mesure d’expertise sera ordonnée aux frais avancés par Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] selon la mission fixée au dispositif.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] seront condamnés provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d’expertise est ordonnée dans leur intérêt avant tout établissement des responsabilités.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%. »

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] sont condamnés aux dépens et seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement. L’équité commande cependant, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS SELECT IMMO, Monsieur [Y] [S] et Madame [N] [G] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire ;

Désignons pour y procéder,

Monsieur [C] [L],

Expert près la cour d’appel de Poitiers

[Adresse 4]

[Adresse 2]

Et en cas de refus ou d’empêchement,

Monsieur [K] [X],

Expert près la cour d’appel de Poitiers

LCS Expertise [Adresse 7]

[Localité 3]

Avec mission de :

• Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

• Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

• Se rendre sur les lieux du litige ;

• Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ;

• Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment s’ils résultent d’un manquement aux règles de l’art ; dire s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou nuisent à sa solidité ;

• Dire s’ils préexistaient même en germe à la vente, s’ils étaient apparents et s’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou en diminuent fortement l’usage ; dire s’ils étaient connus du vendeur ;

• Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;

• Donner son avis sur les préjudices subis ;

• Faire toute observation utile ;

• Faire l’état des comptes entre les parties, les travaux facturés et les sommes payées.

Ordonnons aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

o En cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

o L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

o L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

o L’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

o L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,

o L’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.

Disons que l’expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

Disons que Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] devront consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de deux mille cinq cent euros (2.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation.

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois.

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l’article 155-1 du code de procédure civile, s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction.

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons Monsieur [D] [V] et Madame [T] [M] provisoirement aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 24 septembre 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président