TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00408 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55WV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mars 2021, la SA 3F SUD a donné à bail à M. [F] [E] un appartement à usage d’habitation (n°H038L-2207) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 412,65 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F SUD a fait signifier à M. [F] [E] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 5.552,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA 3F SUD a fait assigner M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

• JUGER recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à M. le Préfet des Bouches-du-Rhône

• DECLARER recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône depuis plus de deux mois

• CONSTATER que par l’effet du commandement en date du 27/09/2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 2] est acquise et que M. [F] [E] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date.

• ORDONNER l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de M. [F] [E], ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2]

• CONDAMNER M. [F] [E] à payer à la société 3F SUD la somme de 7.232,45 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 14/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir.

• LE CONDAMNER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci.

• JUGER que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.

• CONDAMNER M. [F] [E] à payer à la société 3F SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA 3F SUD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7.970,80 euros, selon décompte arrêté au 3 mars 2025, terme de février inclus.

M. [F] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024, pour la somme en principal de 5.552,74 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 novembre 2024.

M. [F] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [F] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [F] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 545,78 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner M. [F] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [F] [E] reste devoir la somme de 7.970,80 euros, à la date du 3 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, M. [F] [E], non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [F] [E] est condamné, par provision, au paiement de la somme 7.970,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.552,74 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA 3F SUD les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2021 entre la SA 3F SUD et M. [F] [E] concernant le logement (n°H038L-2207), situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à la SA 3F SUD, à titre provisionnel, la somme de 7.970,80 euros décompte arrêté au 3 mars 2025 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.552,74 à compter du 27 septembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [F] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 545,78 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE du surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA 3F SUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge,