TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Pauline ROUSSEAU

Copie certifiée conforme à :

— M^e Pauline ROUSSEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08451

N° Portalis 352J-W-B7I-C5G3E

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic SULLY GESTION, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: G0709

DÉFENDERESSE

S.C.I. MRMN1

[Adresse 1]

[Localité 8]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08451 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G3E

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MRMN1 est propriétaire des lots de copropriété n° 11 et 50 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 mai 2024 et présentée au destinataire le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI MRMN1 de payer la somme de 14.173,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 mai 2024, frais de recouvrement inclus.

Par exploit d’huissier signifié le 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 8ème a fait assigner la SCI MRMN1 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 12 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI MRMN1 au paiement de la somme de 14.063,23 euros, au titre des charges et travaux arrêtés au 22 mai 2024, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 ;

— condamner la SCI MRMN1 au paiement de la somme de 110 euros, au titre des frais de recouvrement arrêtés au 22 mai 2024, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 ;

— condamner la SCI MRMN1 au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner SCI MRMN1 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner SCI MRMN1 au paiement des entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées le 3 février 2025 par la voie électronique et signifiées à personne le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] demande de :

— condamner la SCI MRMN1 au paiement de la somme de 25.050,88 euros, au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 26 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 ;

— condamner la SCI MRMN1 au paiement de la somme de 764 euros, au titre des frais de recouvrement arrêtés au 26 janvier 2025, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 ;

— condamner la SCI MRMN1 au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner SCI MRMN1 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner SCI MRMN1 au paiement des entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Régulièrement citée à personne, la SCI MRMN1 n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MRMN1 est propriétaire des lots n° 11 et 50 de l’immeuble situé au [Adresse 4] Paris 8ème (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2023 et 10 juin 2024 (pièce n° 5), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé le compte de l’année 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 6) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur, ainsi que les factures de travaux inscrites au décompte (pièces n° 4 et 10) ;

— un décompte de créance actualisé au 22 mai 2024 (pièce n° 3) et un décompte de créance actualisé au 26 janvier 2026 (pièce n° 9).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MRMN1, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de somme 25.050,88 euros.

La SCI MRMN1 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme 25.050,88 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 26 janvier 2025, appels provisions et fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 14.063,33 et à compter du 30 janvier 2025 pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, les mises en demeure du 28 novembre 2023 et 7 février 2024 n’étant pas justifiées, les frais afférents de mise en demeure pour un montant total de 110 € ne sont seront pas retenus. La mise en demeure par avocat est justifiée (pièces n° 2 et 8) et sera retenue pour le montant réclamé de 144 €. En revanche, les honoraires du syndic pour « remise du dossier à l’huissier » et pour « frais de constitution d’hypothèque » respectivement à hauteur de 340 € t 170 € correspondent à des frais de gestion administrative du syndic relevant de sa mission de base ; Aucune diligences exceptionnelles n’étant justifiée, ces frais ne seront pas retenus.

En conséquence, la SCI MRMN1 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de délivrance de l’assignation (acte ayant pour la première fois sollicité la réclamation des frais objets de la condamnation). Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08451 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G3E

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI MRMN1 de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI MRMN1 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI MRMN1 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI MRMN1, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI MRMN1 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MRMN1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  25.050,88 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 26 janvier 2025, appels provisions et fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 14.063,33 et à compter du 30 janvier 2025 pour le surplus,

—  144,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024,

—  1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI MRMN1 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente