N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00261 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKWI

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL La Société CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552046484

C/

N'[U] [J] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER présent lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [U] [J] [O]

demeurant [Adresse 1]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2011, à effet au 17 janvier 2011, pour une durée de trois mois renouvelables, la SA [Adresse 4], aux droits de laquelle est venue la SA CDC Habitat Social, a donné à bail à Madame [U] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 338,87 € outre une provision sur charges d’un montant de 132,59 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 338,87 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 28 mars 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges;

— ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement par provision de la somme de 912,35 € ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce jusqu’à son départ effectif des lieux qu’elle occupe, tant elle-même que toutes personnes de con chef ;

— la condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience susdite, la SA CDC Habitat Social représentée par son conseil Maître VILLETTE avocat au barreau de LIMOGES, a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois au profit de la locataire pour apurer la dette locative actualisée à la somme de 360 €.

Madame [U] [O], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois afin d’apurer la dette locative dont elle ne conteste pas le montant, précisant cependant que celle-ci inclut les frais de commissaire de justice d’un montant de 156 €. Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses demandes, elle explique s’être retrouvée au chômage et avoir été en difficulté pour honorer le montant des charges. Elle précise avoir formulé une demande de FSL par l’intermédiaire d’une assistante sociale. Concernant sa situation, elle expose avoir un enfant à charge et percevoir le revenu de solidarité active ainsi qu’une pension alimentaire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat Social justifie avoir préalablement signalé à la Caisse d’allocation familiales la situation d’impayé de la locataire le 13 décembre 2024, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à Madame [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 024,29 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par la bailleresse que Madame [U] [O] n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois de sorte que le bail se trouve résilié depuis le 17 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment du dernier décompte que Madame [U] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers.

La SA CDC Habitat Social sollicite la somme provisionnelle de 360 € arrêtée au 16 juin 2025.

Toutefois, il ressort dudit décompte qu’ont été facturés les « frais de contentieux » pour un montant de 88,38 € le 31 décembre 2024 et pour un montant de 156,12 € le 3 avril 2025. S’agissant de frais prohibés relevant des dépens, en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ceux-ci doivent être déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Le montant de l’arriéré de loyers et charges dû à titre provisionnel s’élève donc à la somme de 360 € – (88,38 € + 156,12 €) = 115,50 €.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [U] [O] sera condamnée à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 115,50 €, à titre provisionnel, arrêtée au 16 juin 2025.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire ayant repris le paiement du loyer avant l’audience et en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Madame [U] [O] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de la locataire lors de l’audience et du diagnostic social et financier reçu le 12 juin 2025 que Madame [U] [O] est en capacité financière d’apurer sa dette locative dont le solde s’élève à la somme de 115,50 €, en sus du règlement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlement formulées lors de l’audience, de l’accord de la bailleresse pour des délais de paiement, étant rappelé que cette dernière fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le non-paiement des loyers, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [U] [O] à se libérer de sa dette locative en 3 mois par 2 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 3ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [U] [O] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [O] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [U] [O] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 632,99 € ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [O], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat Social les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [U] [O] lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 17 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [U] [O] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat Social la somme de 115,50 € (cent quinze euros et cinquante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 16 juin 2025 ;

AUTORISONS Madame [U] [O] à régler les sommes dues sur 3 mois à l’aide de 2 mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 3ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [U] [O] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [U] [O] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 632,99 € ;

CONDAMNONS Madame [U] [O] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON