TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 05 Février 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2025

N° RG 24/04224 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OLR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAREDETODO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par son administrateur de biens la Société de Gestion Immobilière J&M PLAISANT

représentée par Maître Pascal DELCROIX de l’AARPI LOMBARD-SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.S. TURKISH SUD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

Monsieur [Z] [N], né le 14 Juillet 1963 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2023, la SCI MAREDETODO a donné à bail commercial à la SAS TURKISH SUD des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1300 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte de cautionnement en date du 31 janvier 2023, Monsieur [Z] [N] s’est porté caution solidaire du règlement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations locatives, des frais de relance et de procédure et plus généralement de tous les frais du bail et toutes indemnités dues par le locataire pour une période de neuf années du 1er février 2023 jusqu’au 31 janvier 2032.

La SCI MAREDETODO a fait délivrer à la SAS TURKISH SUD un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 3 juillet 2024, pour une somme de 5181,54 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2024.

Il a dénoncé ce commandement de payer à Monsieur [Z] [N] le 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 23 septembre 2024, la SCI MAREDETODO fait assigner la SAS TURKISH SUD devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS TURKISH SUD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] à payer à la SCI MAREDETODO la somme provisionnelle de 6470,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024, déduction faite des frais, sous réserve d’actualisation ultérieure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation

— condamner solidairement la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait couru si le bail s’était poursuivi à compter du 3 aout 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à la libération des locaux des lieux et restitution des clés ;

— condamner solidairement la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 3 juillet 2024 et de sa dénonce à la caution du 16 juillet 2024.

A l’audience du 8 janvier 2025, la SCI MAREDETODO, représentée, actualise sa demande à la somme de 8027,10€, arrêtée au 1er janvier 2025.

Assigné par remise de l’acte à l’étude, la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] n’étaient ni comparants, ni représentés.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

SUR CE,

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 3 juillet 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 3 aout 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS TURKISH SUD et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS TURKISH SUD depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la la SAS TURKISH SUD a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 8027,10 euros, arrêtée au 1er janvier 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 8027,10 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 1er janvier 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS TURKISH SUD à payer à la SCI MAREDETODO la somme provisionnelle de 8027,10 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er janvier 2025, mois de janvier inclus.

L’engagement de caution n’étant pas limité en deçà, ni au regard de la date ni au regard du montant dû, la caution sera condamnée solidairement au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024 ainsi que sa dénonce à la caution du 16 juillet 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS TURKISH SUD ne permet d’écarter la demande de la SCI MAREDETODO formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 janvier 2023 entre la SCI MAREDETODO d’une part, et la SAS TURKISH SUD d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 aout 2024;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS TURKISH SUD et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS TURKISH SUD, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons solidairement la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] à payer à la SCI MAREDETODO à titre provisionnel la somme de 8027,10 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur 5181,54 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Condamnons solidairement la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] à verser à titre provisionnel à la SCI MAREDETODO, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons solidairement la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] à payer à la SCI MAREDETODO la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons solidairement la SAS TURKISH SUD et Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 3 juillet 2024 ainsi que sa dénonce à la caution du 16 juillet 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE