TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 05 MAI 2026

Enrôlement : N° RG 24/01136 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JFE

AFFAIRE : Mme [A] [J] (la SELARL ABEILLE AVOCATS)

C/ M. [G] [O] (la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 10 février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 mai 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 05 mai 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [A] [J]

née le 15 avril 1943 à [Localité 1] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [W] [I] [O]

né le 16 mai 1965 à [Localité 1] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christian SALOMEZ de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [J] est propriétaire d’une propriété comprenant deux maisons d’habitation sises [Adresse 3], cadastrée section [Cadastre 1] A [Cadastre 2].

Monsieur [G] [O] est propriétaire d’une parcelle contigue sise [Adresse 4].

Ce dernier a procédé à plusieurs détachements de parcelles afin d’y édifier plusieurs constructions sur les parcelles [Cadastre 1] A [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Un premier détachement a été vendu à la société BOUYGUES IMMOBILIER qui a construit un programme de 81 logements.

Le 2 août 2016, Monsieur [G] [O] a obtenu une attestation de non opposition tacite à déclaration préalable de création de lotissement sur son terrain.

Monsieur [G] [O] a obtenu un permis de construire pour une maison sur cette nouvelle parcelle [Cadastre 7] le 19 décembre 2019.

*

Suivant exploit du 25 janvier 2024, Madame [A] [J] a fait assigner Monsieur [G] [O] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, Madame [A] [J] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 651 du code civil, de :

— condamner Monsieur [G] [O] à lui payer la somme de 200.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la perte de valeur de son bien,

— condamner Monsieur [G] [O] à lui payer la somme de 30.000 euros au titre du préjudice subi résultant de la privation de vue et de vis-à-vis,

— condamner Monsieur [G] [O] à payer à Madame [A] [J] la somme de 13.339,92 euros au titre du paiement des travaux permettant la réduction du vis-à-vis entre les deux fonds,

— condamner Monsieur [G] [O] à payer à Madame [A] [J] la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner Monsieur [G] [O] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— débouter Monsieur [G] [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, Monsieur [G] [O] demande au tribunal de :

— débouter Madame [A] [J] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, réduire dans de très notables proportions les demandes d’indemnisation présentées par Madame [A] [J] du chef de la perte de vue et de la présence d’un vis-à-vis, du coût des travaux, du préjudice moral et des frais irrépétibles,

— condamner Madame [A] [J] à lui payer la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble anormal du voisinage

L’assignation ayant été délivrée le 25 janvier 2024, l’article 1253 du code civil entré en vigueur le 17 avril 2024 n’est pas applicable.

Il est constant que nul ne peut causer à autrui de trouble anormal du voisinage.

Le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux du voisinage.

Il s’agit d’une responsabilité sans faute à laquelle est tenu le maître de l’ouvrage en tant que voisin occasionnel, du seul fait de l’apparition du trouble excédant les inconvénients anormaux du voisinage.

En l’espèce, Madame [A] [J] fait valoir que la construction de la maison sur la parcelle voisine de Madame [A] [J] lui cause un trouble anormal du voisinage car elle est à l’origine d’une importante perte de valeur vénale de sa maison, ainsi qu’une perte de vue et d’ensoleillement, outre la création d’un vis-à-vis.

Elle développe une argumentation relative aux manoeuvres de Monsieur [G] [O] pour permettre la construction de maisons plus grandes que celles permises par le PLU par un système de vente de parcelles avec mécanisme de rétrocession une fois les autorisations d’urbanisme obtenues.

Il convient de rappeler que la responsabilité issue du trouble anormal du voisinage est une responsabilité objective et que les argumentations relatives aux fautes de Monsieur [G] [O] sont inopérantes. Il convient de chercher si ces constructions causent à Madame [A] [J] un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

Madame [A] [J] verse aux débats des photographies des lieux avant les travaux entrepris par Monsieur [G] [O] ou par la société BOUYGUES IMMOBILIER. Il est exact de dire que sa maison se trouvait alors dans un environnement à la vue dégagée.

Les photographies anciennes montrent que sa terrasse bénéficiait d’une vue sur la colline environnante. Cette colline supportait toutefois de nombreuses constructions, qui se sont développées au fur et à mesure du temps selon les photographies.

La lecture des plans montre cependant que cette vue dégagée n’était que le résultat d’une absence de construction sur la grande parcelle de Monsieur [G] [O], le reste des parcelles aux alentours étant déjà porteuses de nombreuses maisons.

La propriété de Madame [A] [J], qui supporte elle même deux maisons, se trouve dans un environnement semi-urbain à vocation à se densifier. Le PLU a rendu possible la construction d’immeubles collectifs.

S’il semble exact que Monsieur [G] [O] a usé de manoeuvres juridiques pour optimiser au maximum les mètres carrés construits, il n’en demeure pas moins que le principe des constructions était possible.

Il convient de rappeler qu’aucun droit au maintien de la vue n’est consacré ni par la loi ni par la jurisprudence de la cour de cassation, en dehors de configurations exceptionnelles qui ne sont pas réunies en l’espèce.

S’agissant de la perte de luminosité, Madame [A] [J] ne verse aucune pièce au soutien d’une telle déclaration.

Cette dernière n’a fait diligenter aucune expertise et ne produit aucune photographie ni constat de commissaire de justice venant étayer cette perte de luminosité.

Madame [A] [J] fait valoir ensuite que Monsieur [G] [O] a modifié la hauteur du terrain naturel sur lequel a été construite la maison litigieuse, avec les apports de terre du chantier de la société BOUYGUES IMMOBILIER. Si certaines photographies montrent de très importants tas de terre sur la parcelle de Monsieur [G] [O], ces dernières ne sont pas datées. Les photographies prises pendant la construction de la maison litigieuse montrent que ces gros monticules de terre ont été retirés. Il apparaît que les très grandes quantités de terre ont été apportées lors du premier chantier et que ces derniers ont été ensuite retirés.

Les clichés pris à partir de la maison initiale de Monsieur [G] [O] de la parcelle [Cadastre 6] montrent que le terrain avait une pente naturelle.

Par ailleurs, le plan de division parcellaire produit par Madame [A] [J] et daté du 28 juillet 2009 montre les différences de niveau au sein de la parcelle de Monsieur [G] [O].

Le plan de division parcellaire de Monsieur [Z] fait apparaître également les différences de hauteur du terrain, de plus de trois mètres sur la zone où a été implantée la maison.

Ces différences de niveau sont visibles sur les différentes photographies produites par Madame [A] [J].

Madame [A] [J] ne verse aucune pièce venant démontrer que le terrain sur lequel la maison litigieuse a été construite a été artificiellement surélevé. En tout état de cause, il n’est pas démontré que la construction litigieuse dépasse la hauteur maximale autorisée par le PLU.

S’agissant de la perte d’intimité, la maison litigieuse est orientée au Sud. La façade donnant sur le jardin de Madame [A] [J] est la façade arrière. Au niveau de la terrasse de Madame [A] [J], la façade contient une fenêtre d’une pièce de vie et un fenestron de petite taille.

Les plans du permis de construire montrent que la maison est construite à 4,81 mètres de distance de la limite entre les propriétés. Les préconisations de l’article 678 du code civil sont respectées.

Enfin, il doit être noté que les deux maisons de Madame [A] [J] ne sont pas du tout impactées par la construction de Monsieur [G] [O]. Seule une partie du jardin est concernée par cette dernière. La fenêtre arrière de la maison de Monsieur [G] [O] ne donne sur aucune pièce de vie des maisons de Madame [A] [J].

La piscine de Madame [A] [J] n’est pas davantage impactée par cette construction.

Il ne peut être considéré que la création de cette fenêtre est génératrice d’un trouble anormal du voisinage.

S’il est exact de dire que la construction de la maison par Monsieur [G] [O] a modifié de manière significative l’environnement, il convient de rappeler d’une part que la parcelle de Madame [A] [J] est très étendue et qu’elle n’est pas impactée en totalité par cette maison.

D’autre part, la densité de la zone dans laquelle se trouve la propriété de Madame [A] [J] est incompatible avec la notion de trouble anormal du voisinage du fait de la construction d’une maison à presque 5 mètres de distance.

Madame [A] [J] verse aux débats deux attestations de valeur mobilière de sa parcelle.

La première émane de la société MY HAPPY HOME le 2 février 2023. La maison de Madame [A] [J] est évaluée dans une fourchette de 500.000 euros / 525.000 euros, l’agent immobilier précisant que sans la maison de devant elle pourrait être négociée dans une fourchette comprise entre 700.000 euros et 750.000 euros.

La seconde a été établie par la société GREEN HOME le 31 janvier 2023. La propriété de Madame [A] [J] comprenant les deux maisons sur une parcelle de 1231 m2 est évaluée à la somme de 580.000 / 620.000 euros, avec la précision que sans la construction de devant la vue sur les collines aurait permis d’obtenir un montant compris entre 750.000 euros et 800.000 euros.

Il convient de constater que ces deux attestations de valeur présentent des différences notables d’évaluation. Par ailleurs, elles sont très sommaires et ont été établies à la demande de Madame [A] [J]. Elles n’ont aucune valeur contradictoire. Enfin, ces attestations ne procèdent à aucune étude du marché dans le quartier, aucune comparaison de prix et de valeur des transactions dans la zone. La propriété de Madame [A] [J] n’est pas décrite.

Madame [A] [J] a fait le choix de ne faire diligenter aucune expertise judiciaire, qui aurait pu être de nature à établir de manière sérieuse et contradictoire la valeur de la dévalorisation de sa maison en lien avec la construction.

Si l’existence d’une dévalorisation n’est pas contestable, Madame [A] [J] n’établit pas qu’elle comporte un caractère anormal compte tenu de la zone urbanisée et en développement dans laquelle se trouve sa maison. Il a été rappelé que Madame [A] [J] ne pouvait se prévaloir d’aucun droit au maintien de l’environnement de sa parcelle dans le temps.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [A] [J] ne démontre pas l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes présentées sur ce fondement, étant précisé à titre surabondant qu’elle n’a pas justifié d’une démarche amiable préalable à la présente instance malgré les termes de l’article 750-1 du code de procédure civile applicable entré en vigueur le 11 mai 2023.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [A] [J] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [O] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [A] [J] à payer la somme de 2.000 € à Monsieur [G] [O] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [A] [J] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires,

Condamne Madame [A] [J] aux dépens,

Condamne Madame [A] [J] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE