TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :

Le 27 Avril 2026

à M^e Suzanne CHELLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 27 Avril 2026

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/03926 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UJS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ASLM IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Suzanne CHELLY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [E] [D] [Q]

née le 09 Juillet 1996 à [Localité 1] (CAP [Localité 2]), demeurant [Adresse 2]

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, la société civile immobilière (SCI) ASLM IMMO, a consenti à Mme [J] [E] [D] [Q] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 620 euros, outre 20 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte sous signature privée du 1er décembre 2020, Mme [P] [Y] [S] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 décembre 2024, la SCI ASLM IMMO a mis en demeure Mme [J] [E] [D] [Q] de payer la somme de 2.000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 5 jours.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, la SCI ASLM IMMO a délivré à Mme [J] [E] [D] [Q] un commandement de payer la somme de 2.260 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, la SCI ASLM IMMO a assigné Mme [J] [E] [D] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

A titre principal,

Constater le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, constater la résiliation du bail aux torts de Mme [J] [E] [D] [Q] et de prononcer son expulsion et de tout occupant de son chef ;A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [J] [E] [D] [Q], en application de l’article 1217 du code civil, et ordonner en conséquence, l’expulsion de cette dernière et de tout occupant de son chef ;En tout état de cause,

Condamner Mme [J] [E] [D] [Q] au paiement de la somme de 2.333,22 euros arrêtée au 1er juin 2025 ;Condamner Mme [J] [E] [D] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer courant, soit à la somme de 640 euros, jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Mme [J] [E] [D] [Q] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens ;Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 9 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI ASLM IMMO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.013,22 euros à la date du 1er mars 2026.

Citée à étude, Mme [J] [E] [D] [Q] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 mars 2026, conformément aux dispositions précitées. Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 4 avril 2025. Elle justifie également de son titre de propriété par la production d’un relevé de propriété délivré le 15 mai 2025 et de sa forme sociale par l’extrait Kbis à jour au 6 mai 2025. L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 15) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025 pour la somme en principal de 2.260 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Mme [J] [E] [D] [Q] n’ayant réglé que 1.360 euros des causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 juin 2025.

L’expulsion de Mme [J] [E] [D] [Q] sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que Mme [J] [E] [D] [Q] est redevable de la somme de 2.013,22 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 3 juin 2025. Il sera souligné qu’il ne s’agit pas d’une nouvelle demande actualisée justifiant qu’elle soit portée à la connaissance de la partie défenderesse en ce qu’elle est constituée par les indemnités d’occupation dues depuis la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc de condamner Mme [J] [E] [D] [Q] à payer à la SCI ASLM IMMO la somme de 2.013,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [J] [E] [D] [Q] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 640 euros comme demandée par la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [E] [D] [Q] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 avril 2025.

Il conviendra de condamner Mme [J] [E] [D] [Q] à payer à la SCI ASLM IMMO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2020 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 juin 2025 ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [J] [E] [D] [Q] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne Mme [J] [E] [D] [Q] à payer à la SCI ASLM IMMO une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 640 euros par mois, à compter du 4 juin 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Dit que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

Condamne Mme [J] [E] [D] [Q] à payer à la SCI ASLM IMMO la somme de 2.013,22 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 3 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la SCI ASLM IMMO du surplus de ses demandes ;

Condamne Mme [J] [E] [D] [Q] aux dépens ;

Condamne Mme [J] [E] [D] [Q] à payer à la SCI ASLM IMMO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE