TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :

Le 21 mai 2026

à M^e STRABONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mai 2026

à M^e JAHIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04677 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YKH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-013782 du 18/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 juillet 2025, la SA SOGIMA a assigné Madame [B] [V] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

€ constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

€ ordonner l’expulsion de Madame [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier;

€ condamner Madame [V] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 5312,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux et avec intérêts de droit;

— la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [V], citée en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat lequel a soulevé l’irrecevabilité des demandes présentées par la SA SOGIMA faute de justifier de sa qualité de propriétaire.

Il s’est opposé aux demandes de la SA SOGIMA compte tenu de l’incompétence du juge des référés et a sollicité la condamnation de la SA SOGIMA à verser à Madame [V] la somme provisionnelle de 3000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Il a sollicité la condamnation de la SA SOGIMA à verser à Madame [V] la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et le l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Subsidiairement, il a sollicité les plus larges délais concernant la fraction de la dette trouvant son origine avant le 13 novembre 2025 compte tenu de la décision de recevabilité rendue le 13 Novembre 2025 par la commission de surendettement et le report de la fraction de la dette trouvant son origine après le 13 novembre 2025 et à défaut, les plus larges délais pour l’apurer.

Il s’est opposé à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SA SOGIMA s’est opposée aux demandes de Madame [V] et a maintenu ses prétentions tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 7777,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 mars 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA SOGIMA a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n€89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 12 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 13 novembre 2025.

L’action de la SA SOGIMA est donc déclarée recevable.

Sur la qualité à agir de la SA SOGIMA:

La SA SOGIMA produit l’acte notarié en date du 23 avril 1999 par lequel elle a acquis le bien sis à [Adresse 4].

La SA SOGIMA a donc bien qualité pour agir.

Sur la compétence du juge des référés:

Madame [V] indique que le contrat de bail donne compétence, dans le cas où, après résiliation, le preneur se refuserait à libérer le logement, au président du tribunal d’instance de MARSEILLE, soit à un juge inexistant.

Le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) a été crée par la loi du 23 mars 2019.

L’assignation délivrée à Madame [V] relève de la compétence exclusive du JCP seul compétent en matière de baux d’habitation en application des dispositions des articles L231-4-2 à L231-4-8 du Code de l’Organisation Judiciaire.

Nonobstant le fait que la clause du contrat de bail soit mal rédigée, la compétence du JCP est d’ordre public et la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, ne peut être remise en cause.

Sur les désordres subis par Madame [V]:

— sur l’absence régulière de chauffage et d’eau chaude:

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] a envoyé des mails et textos à la SA SOGIMA pour dénoncer l’absence de chauffage et d’eau chaude dans son logement.

Elle produit également le témoignage de Madame [T] [V] confirmant l’absence de chauffage dans le logement depuis l’entrée dans les lieux de sa mère.

Si la SA SOGIMA indique que les difficultés relatives au problème de chauffage et d’eau ont été prises en compte, force est cependant de constater qu’elle ne verse aux débats aucune pièce démontrant qu’elle a fait rétablir le chauffage en bon état de fonctionnement dans un délai raisonnable.

Madame [V] a ainsi subi un préjudice de jouissance pendant un an justifiant la condamnation de la SA SOGIMA à lui verser à titre provisionnel la somme de 1800,00 euros correspondant à la moitié du loyer pendant 6 mois sans chauffage

S’agissant du problème de la chasse d’eau, la réparation est à la charge du propriétaire si les problèmes de fuite ou les dysfonctionnements sont liés à l’ancienneté des installations sanitaires et de plomberie.

En l’espèce, Madame [V] ne précise pas d’où vient le problème.

— sur la dégradation des parties communes:

Madame [V] indique que l’état des parties communes se dégradait, que la porte d’entrée du bâtiment restait régulièrement ouverte et que les communs étaient sales, occupés par des personnes étrangères au bâtiment.

Ces manquements ne sauraient être imputés à la SA SOGIMA mais au syndic de copropriété.

— sur les troubles de voisinage réguliers:

Il ressort de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 que après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Madame [V] s’est plainte à plusieurs reprises du fait de subir des troubles de voisinage qui ont perduré.

Elle a tenté de se rapprocher de son voisin pour faire cesser ce trouble, a déposé plainte le 10 novembre 2024 et une main courante le 28 octobre 2025 mais en vain.

Il convient dès lors de condamner la SA SOGIMA à lui verser à titre provisionnel la somme de 500,00 euros en réparation de son trouble de voisinage.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion:

Par acte sous seing privé prenant effet le 25 juin 2024, la SA SOGIMA a consenti un bail d’habitation à Madame [V] pour un logement situé à [Adresse 5], escalier 1, porte 002, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant six semaines.

Le montant du loyer était de 602,69 euros outre 206,37 euros de provisions sur charges.

Madame [V] a quitté les lieux en janvier 2026 de telle sorte que les demandes en constatation de la résiliation de bail et d’expulsion sont devenues sans objet.

Sur l’arriéré locatif:

Par décision en date du 13 novembre 2025, la commission de surendettement a déclaré recevable la demande de Madame [V].

Toutefois et dans la mesure où Madame [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et qu’elle a en outre quitté les lieux, elle ne saurait bénéficier des dispositions de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [V] est redevable de la somme de 7777,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 mars 2026 et il convient de la condamner à payer cette somme à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En outre, Madame [V] a quitté les lieux en janvier 2026.

Madame [V] ne peut donc bénéficier des délais de paiement prévus par l’article 24 susvisé de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche et par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil selon lequel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [V] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 324,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [V] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [V] sera tenue de payer à la SA SOGIMA la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA SOGIMA;

DISONS que la SA SOGIMA a qualité pour agir;

DISONS que les demandes en résiliation de bail et expulsion sont sans objet ;

CONDAMNONS Madame [V] à payer à la SA SOGIMA la somme provisionnelle de 7777,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [V] de sa demande en délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ACCORDONS à Madame [V], en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 7777,29 euros et disons que Madame [V] devra régler cette somme en 24 mensualités de 324,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DISONS défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS la SA SOGIMA à verser à Madame [V] la somme provisionnelle de 1800,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme provisionnelle de 500,00 euros en réparation de son trouble de voisinage;

CONDAMNONS Madame [V] à payer à la SA SOGIMA la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 février 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,