TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :

Le 12 mai 2026

à M^e Sébastien VICQUENAULT

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02896 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6N73

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE LIANDIER ELEGANCE, situé 69 Rue Liandier – 13008 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la société D4 IMMOBILIER SARL, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 524 659 323 dont le siège sociale est situé 7 impasse du Pistou 13009 Marseille pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G] [F]

né le 26 Février 1986 à VALENCE (ESPAGNE), demeurant 47 Chemin des Anémones – 13012 MARSEILLE

non comparant

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [G] [F] est propriétaire des lots n°28 et 48 au sein de la copropriété située 69 rue Liandier, 13009 à Marseille.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Liandier Elégance (SDC LE LIANDIER), situé 69 rue Liandier, 13009 à Marseille, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, le cabinet Foncia Marseille, a sommé Monsieur [L] [G] [F] de lui payer la somme de 1 329,38 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023, le SDC LE LIANDIER, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, le cabinet Foncia Marseille a mis en demeure Monsieur [L] [G] [F] de lui payer la somme de 3 228,08 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé du 28 mai 2023, le SDC LE LIANDIER, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [L] [G] [F] de lui payer la somme de3353,08 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, le SDC LE LIANDIER, représenté par son syndic en exercice, Le cabinet Foncia Marseille, a fait assigner Monsieur [L] [G] [F], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :

—  5 954,59 euros au titre des provisions et des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 avril 2025 et des frais nécessaires exposés par le syndicat, (frais 1732,89 euros), avec intérêt au taux légal à compter de la date de la sommation de payer ;

—  1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 10 février 2026, le SDC LE LIANDIER, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [L] [G] [F] n’est ni comparant ni représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [L] [G] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC LE LIANDIER justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [G] [F] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic expirant le 31 décembre 2025, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

Aux termes de l’article 9.1 du Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 relatif aux frais de recouvrement :

« Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ».En l’espèce, le SDC LE LIANDIER produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 12 mars 2020, 28 septembre 2021, 29 novembre 2022, 18 septembre 2023, 26 septembre 2024, approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices N-1, d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices N+2.

Il communique un décompte sur la période du 1er juillet 2020 au 2 avril 2025 indiquant un solde débiteur de 5 954,59 euros dont 1 732,89 euros de frais de procédure.

Il joint les appels de fonds et les décomptes de charges des années 2020 à 2025.

Les frais nécessaires au recouvrement de 1732,89 euros sollicités sont justifiés s’agissant de la sommation de payer du 28 janvier 2022, des mises en demeure par avocat du 28 mai 2023 et de 10 septembre 2023 pour une somme de 336,28 euros (121,28 + 125 + 90).

Pour le surplus, le caractère exceptionnel des frais de suivi contentieux et de transmission de dossier à avocat n’étant pas démontré, ils ne peuvent constituer des frais nécessaires au sens de la loi. Les frais de commandement de payer sont compris dans les dépens, les frais d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déduction faite des frais injustifiés, non indispensables ou indemnisés au titre des dépens ou des frais irrépétibles, la dette s’élève à la somme de 4221,70 euros.

Monsieur [L] [G] [F] sera par conséquent condamné à payer au SDC LE LIANDIER les sommes de :

—  336,28 euros au titre des frais de recouvrement impayés,

—  4221,70 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2020 au 2 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés et anciens de Monsieur [L] [G] [F] à son obligation essentielle à l’égard du SDC LE LIANDIER de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC LE LIANDIER des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [L] [G] [F] sera condamné à payer au SDC LE LIANDIER la somme de 200 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [L] [G] [F] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC LE LIANDIER de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [G] [F] à payer au SDC LE LIANDIER, les sommes suivantes :

—  336,28 euros (trois cent trente-six euros et vingt-huit centimes) au titre des frais de recouvrement impayés,

—  4 221,70 euros (quatre mille deux cent vingt et un euros et soixante-dix centimes) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2020 au 2 avril 2025

CONDAMNE Monsieur [L] [G] [F] à payer au SDC LE LIANDIER, pris en la personne de son syndic, Le cabinet Foncia Marseille, la somme de deux cents euros (200 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] [F] à payer au SDC LE LIANDIER, la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC LE LIANDIERdu surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE