TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Décembre 2025

N° R.G. : N° RG 21/10019 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XEHC

N° Minute :

AFFAIRE

Association Syndicale Libre (ASL) du [Adresse 9]

C/

NEXITY PROPERTY MANAGEMENT (NEXITY PM)

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Association Syndicale Libre (ASL) du [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Bertrand NÉRAUDAU de la SELARL NERAUDAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0369

DEFENDERESSE

NEXITY PROPERTY MANAGEMENT (NEXITY PM)

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G450

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’association syndicale libre (ASL) du parc d’activité les tanneries regroupe des propriétaires de terrains situés sur les communes de [Localité 10] et [Localité 7] (67).

L’ASL a confié à compter de 2010 l’exécution de ses décisions à la société Nexity Property Management aux termes d’un mandat de gestion lui conférant le titre de directeur de l’ASL.

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2020, l’ASL a désigné la société Groupe Duval en qualité de directeur en remplacement de la société Nexity Property Management.

Par courriel en date du 3 septembre 2021, la société Groupe Duval a demandé à la société Nexity Property Management de lui transmettre le détail et les justificatifs des soldes débiteurs.

Reprochant à la société Nexity Property Management sa carence dans le recouvrement de dettes qui se sont retrouvées prescrites, le conseil de l’ASL l’a mise en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 octobre 2021, d’avoir à payer la somme de 28.711,53 euros.

Enfin, par acte du 13 décembre 2021, l’ASL a fait assigner devant ce tribunal la société Nexity Property Management en paiement de la somme de 28.711,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021, date de la mise en demeure.

Par ordonnance en date du 22 août 2022, le juge de la mise en état, saisi par la société Nexity Property Management de l’irrecevabilité pour cause de prescription de l’action introduite par l’ASL, l’a déboutée de la fin de non-recevoir ainsi soulevée.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, l’ASL du parc d’activité les tanneries demande au tribunal, au visa des articles 1984, 1991, 1992 et 2224 du code civil, ainsi que de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et de son décret d’application n°2006-504 du 3 mai 2006, de :

« Condamner la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à payer à l’ASL [Adresse 6] la somme de 27.141,96 euros avec intérêt légal à compter du 6 octobre 2021, date de la mise en demeure ;

Condamner la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à payer à l’ASL [Adresse 6] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2023, la Nexity Property Management demande au tribunal :

« A titre principal, de débouter intégralement l’ASL de ses prétentions ;

A titre subsidiaire, de ramener le préjudice allégué à de plus justes proportions, en :

o Laissant à la charge de l’ASL une partie de son préjudice ;

o Appréciant le préjudice à l’aune de la perte de chance.

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes de l’ASL ;

En tout état de cause, de condamner l’ASL [Adresse 6] à régler à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause, de condamner l’ASL [Adresse 6] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Benjamin PORCHER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 09 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par l’ASL

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1 du code civil, « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. ».

L’article 1992 du même code prévoit pour sa part que : « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

En outre, l’article 8 des statuts de l’ASL stipule que « le Syndicat pourra confier, au terme d’un mandat de gestion (dont les clauses et conditions seront validées par l’Assemblée Générale de l’Association) l’exécution de ses décisions à un administrateur de biens professionnel, ayant satisfait aux obligations de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et à son Décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, membre ou non de l’Association et qui portera le titre de Directeur de l’ASL. »

L’article 11.4 de ces statuts mentionne pour sa part, que « le recouvrement des sommes dues au titre des charges, services et frais est assuré par le Directeur de l’ASL que le Syndicat a mandaté à cet effet. »

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, l’ASL fait valoir au visa des statuts de l’ASL et des articles 1991 et 1992 du code civil que l’inaction du directeur de l’ASL, en sa qualité de mandataire, pour recouvrer les créances auprès des propriétaires débiteurs, alors que cette mission lui incombait, constitue une faute de gestion engageant sa responsabilité.

Elle soutient également au visa de l’article 2224 du code civil que le recouvrement desdites créances, d’un montant de 27.141,96 euros est désormais prescrit de sorte que l’ASL a définitivement perdu cette somme en raison de l’inaction fautive de la société Nexity Property Management.

Elle ajoute que la société a reconnu ne pas avoir engagé la moindre démarche pour tenter de recouvrer ces créances pas plus qu’elle ne l’a informée de leur existence ni de la nécessité d’engager des mesures pour procéder à leur recouvrement et éviter leur prescription, alors que la société Nexity Property Management est un professionnel de la gestion immobilière, de ce fait parfaitement rompu aux règles applicables en la matière et rémunéré pour l’exercice de sa mission.

La société Nexity Property Management s’oppose à cette demande en soutenant que l’ASL ne démontre pas l’existence d’une faute contractuelle dès lors qu’elle ne précise pas quelle stipulation du mandat aurait été violée, ni ne produit lesdits mandats, ni n’explique l’étendue des obligations du mandataire.

Elle considère ainsi qu’elle ne démontre pas en quoi le directeur de l’ASL était tenu d’assigner en justice les membres de cette dernière ni en quoi il disposait de cette faculté.

Elle considère ainsi que selon les statuts de l’ASL, le directeur n’est tenu que d’exécuter les décisions prises par le syndicat dans les limites de son pouvoir de gestion et que l’ASL ne justifie nullement que le syndicat ait pris une quelconque décision que la société Nexity Property Management aurait alors été tenue d’exécuter.

— sur la mise en jeu de la responsabilité de la société Nexity Property Management

En l’espèce, l’ASL a confié à la société Nexity Property Management (anciennement dénommée Nexity Saggel) un mandat de directeur qui a notamment été renouvelé lors de l’assemblée générale du 5 mai 2011 jusqu’à l’assemblée générale du 27 juin 2019.

A cette date, ce mandat a une nouvelle fois été renouvelé pour une durée d’une année, soit jusqu’à l’assemblée générale du 11 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et désigné la société Groupe Duval en qualité de directeur.

Or, l’article 11.4 des statuts, relatif au recouvrement des charges, prévoit que « le recouvrement des sommes dues au titre des charges, services et frais est assuré par le directeur de l’ASL que le syndicat a mandaté à cet effet. »

Le recouvrement des sommes dues au titre des charges de copropriété incombait donc à la société Nexity Property Management, en sa qualité de directeur, pendant la durée de son mandat sur la période comprise entre 2011 et le 11 décembre 2020.

En outre, par courriel en date du 30 septembre 2021, la société Nexity Property Management a répondu dans les termes ci-dessous à la société Groupe Duval, s’agissant des impayés :

« Comme vous pourrez le voir, la plupart de ces impayés sont de 2011 2012 2013. A ma connaissance il n’y a pas eu d’action engagée pour les recouvrir, et de mon côté je n’ai personne qui était présent sur cette période et qui a l’historique. Je vais me rapprocher de Madame [P] à son retour pour échanger sur le sujet. »

Enfin, la société Nexity Property Management ne démontre pas avoir informé l’ASL de l’existence d’impayés, ni avoir effectué une quelconque démarche en vue de procéder à leur recouvrement.

L’ensemble des éléments ainsi exposés caractérise donc la faute de gestion commise par la société Nexity Property Management et sa responsabilité se trouve de ce fait engagée.

— sur le montant des dommages et intérêts réclamés

S’agissant du préjudice tiré de l’absence de mise en œuvre des procédures de recouvrement des charges dues, il ressort des pièces produites que le montant total des impayés s’élève à la somme de 27.141,96 euros, exigibles depuis le 21 décembre 2015 pour la dernière créance, de sorte que celles-ci sont effectivement désormais prescrites, comme l’indique l’ASL.

Cette dernière considère donc que son préjudice équivaut au montant de ces impayés soit 27.141,96 euros.

La société Nexity Property Management fait pour sa part valoir au visa des statuts de l’ASL, que seul le syndicat de l’ASL pouvait agir en justice, que l’ASL n’a jamais demandé la moindre explication sur les comptes qui ont systématiquement été validés avant que les dettes ne soient prescrites, ni jamais donné pour instruction au directeur de poursuivre les membres débiteurs de l’ASL.

Elle considère donc que l’ASL s’est manifestement désintéressée de la situation durant toute la période considérée de sorte qu’elle est partiellement responsable de son préjudice et qu’une partie du préjudice allégué devrait donc rester à sa charge.

Elle soutient également que le préjudice né de cette prétendue faute ne peut être qu’une perte de chance, puisqu’il n’existe aucune certitude que les sommes réclamées par l’ASL auraient été intégralement réglées par les différents débiteurs, et que le préjudice doit par conséquent être revu à la baisse.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que l’ASL avait confié la mission de recouvrer les sommes dues au titre des charges impayées à la société Nexity Property Management et que c’est la société Groupe Duval, en sa qualité de directeur remplaçant la société Nexity Property Management, qui s’est finalement rendue compte de l’existence d’impayés en 2021 et qui a demandé des explications au précédent directeur.

Ainsi, l’ASL ne saurait être tenue partiellement responsable du préjudice subi.

Toutefois, quand bien même la société Nexity Property Management aurait engagé les procédures adéquates, rien ne permet d’affirmer qu’elles auraient permis à l’ASL de récupérer l’intégralité des sommes dues.

L’inaction de la société Nexity Property Management a en effet seulement privé l’ASL d’une chance d’obtenir éventuellement les sommes dues et de rééquilibrer sa trésorerie.

Le préjudice subi doit par conséquent s’analyser en une perte de chance dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il convient de fixer cette perte de chance à 80%.

Le préjudice de l’ASL est ainsi chiffré à la somme de 21.713,57 euros (27.141,96 X 80%) que la société Nexity Property Management est condamnée à lui régler avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

La société Nexity Property Management, qui succombe, supporte la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser l’ASL supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de lui allouer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant à ses frais d’avocat pour lesquels elle produit les justificatifs correspondants.

Le sens de la décision conduit à débouter la société Nexity Property Management de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Nexity Property Management à payer à l’ASL du parc d’activité les tanneries la somme de 21.713,57 euros avec intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2021 ;

Condamne la société Nexity Property Management aux dépens ;

Condamne la société Nexity Property Management à payer à l’ASL du parc d’activité les tanneries la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Nexity Property Management de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,