TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 05 Février 2026

à M^e Philippe CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02075 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET MONSIEUR SYNDIC, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [Z]

né le 17 Septembre 1993 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [Z] est propriétaire du lot n° 42 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 2].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [K] [Z] de lui payer la somme de 1 724,05 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Le 22 janvier 2025, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de carence.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS Monsieur SYNDIC, a fait assigner M. [K] [Z], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  1 939,41 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 20 février 2025,

—  151,16 euros au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 7 août 2024,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que M. [K] [Z] ne règle plus les charges de copropriété, les frais d’expertise et consignations complémentaires pourtant votés en assemblées générales et que sa résistance place la trésorerie du syndicat en difficulté.

A l’audience du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cité à étude, M. [K] [Z] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [K] [Z] concernant le lot 42 (appartement de type 1 avec terrasse), indiquant la répartition des tantièmes 54/10 000èmes) ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété et l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement de ce lot par la SNC [Localité 3] Crémieux à M. [K] [Z] le 3 juillet 2019 moyennant le prix de 106 017 euros,

— les appels de charges, provisions sur charges, frais de procédure et d’expertise judiciaire et travaux pour la période du 12 janvier 2021 au 31 mars 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021, 2022, 2023, 2024,

— l’historique du compte du 1er septembre 2019 au 9 juillet 2024 arrêté au 7 août 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1 939,41 euros au 20 février 2025, outre 151,16 euros de frais,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2022, 31 janvier 2024 et 29 janvier 2025 comportant approbation des comptes des exercices du 17 avril 2019 au 30 juin 2020 puis du 1er juillet au 30 juin pour les années 2020 à 2021, 2021 à 2022, 2022 à 2023, 2023 à 2024 et votant les budgets prévisionnels en cours du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ainis que l’annulation du fonds travaux en raison de frais supplémentaires tenant à deux procédure judiciaires avec expertises conformément aux exemptions permises par la loi ainsi que la poursuite des procédures, l’autorisation donnée au syndic de lancer des appels de fonds supplémentaires en cours d’exercice, et votant les travaux de remplacement des portes intérieures du hall et de changement des revêtements muraux au rez-de-chaussée ,

— la mise en demeure de payer la somme de 1 724,05 euros adressée le 7 août 2024 à M. [K] [Z] et signée le 10 août 2024,

— le contrat de syndic à effet du 1er janvier 2024 d’une durée de deux ans.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] est fondé à réclamer la somme de 1 939,41 euros au titre des charges, provisions sur charges, frais d’expertise et consignation complémentaire, frais d’avocat pour les procédures judiciaires appelés sur la période du 10 août 2022 au 20 février 2025 incluant l’appel de fonds n°3 du 1er janvier 2025 et les soldes des charges des années 2019 à 2024.

Les intérets au taux légal courent à compter de la mise en demeure du 7 août 2024 sur la somme de 1 724,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaire de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, s’il réclame la somme totale de 151,16 euros au titre de plusieurs lettres de relances et de mises en demeure ne produit aucun de ces éléments, seul le courrier de mise en demeure du 7 août 2024 établit par son conseil étant versé aux débats.

Dans ces conditions, sa demande au titre des frais nécessaires est rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [Z], succombant, est condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1 939,41 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et travaux impayés, pour la période allant du 10 août 2022 au 20 février 2025 et incluant l’appel provisionnel trimestriel n°3 du 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 1 724,05 euros et à compter de 4 mars 2025 pour le surplus,;

REJETTE la demande en paiement au titre des frais de recouvrement impayés ainsi que la demande en paiement de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ,

CONDAMNE M. [K] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [Z]à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT