TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSES :

Le 17 février 2026

à M^e Philippe CORNET

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITIONS :

Le 17 février 2026

aux défendeurs

N° RG 25/02284 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KII

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMBEUBLE SIS [Adresse 1],

pris en la personne de son Syndic en exercice la Société CITYA PARADIS SARL, domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS, syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [U] [Z] épouse [B]

née le 21 Septembre 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [C] [H] [B]

né le 31 Mars 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] sont propriétaires indivis à parts égales des lots n° 13 et 29 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] dans le [Localité 2].

Le 19 septembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] a fait signifier à Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] un commandement de payer la somme en principal de 3.770,25 euros.

Par courriers recommandés du 15 novembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a mis en demeure Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] de lui payer la somme de 4.765,22 euros dans un délai de trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Citya Paradis, a fait assigner Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-3.231,51 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 3 mars 2025 et de 1.706,31 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

-2.500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

-2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier 26/28/30 [Adresse 6], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 7.434,46 euros, frais inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Comparaissant en personne, M. [C] [B] sollicite un délai de paiement sur la base de mensualités de 200 euros.

Il reconnaît la dette. Il indique un salaire d’un montant de 1.900 euros pour un poste d’agent de sécurité, le salaire de son épouse étant identique. Il précise que le logement litigieux, loué, est grevé par un crédit immobilier.

Citée à étude, Mme [R] [Z] épouse [B] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [R] [Z] épouse [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] justifie de la qualité de copropriétaires de Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] par la production du relevé cadastral et d’un titre de propriété.

Il communique par ailleurs le contrat de syndic à effet du 9 décembre 2024, pour une durée de dix-huit mois.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700

du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier 26/28/30 [Adresse 6] produit le procès-verbal (PV) d’assemblée générale du 9 décembre 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2022 et 2023, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] produit un décompte en date du 3 mars 2025 sur la période du 2 juin 2022 au 1er janvier 2025 indiquant un solde débiteur de 3.231,51 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits de sorte que la demande de ce chef est bien fondée s’agissant du décompte du 3 mars 2025, la créance actualisée n’ayant pas été notifiée à Mme [R] [Z] épouse [B].

Les frais nécessaires au recouvrement, la somme sollicitée étant de 1.706,31 euros, ne sont pas justifiés en l’absence de production de toute pièce de ce chef, la mise en demeure du 15 novembre 2024 n’y figurant pas. La demande de ce chef sera par conséquent rejetée.

Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B], propriétaires indivis à parts égales, seront par conséquent condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 3.231,51 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 2 juin 2022 au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 19 septembre 2024, date du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] à leur obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, le décompte actualisé au 17 novembre 2025 indique le versement d’une somme de 1.086 euros le 12 novembre 2025. Il convient par conséquent de faire droit à la demande de M. [C] [B], selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SARL Citya Paradis la somme de trois mille deux cent trente et euros et cinquante et un centimes (3.231,51 euros) au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

ACCORDE à Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 15 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent euros (200 euros) et une 16ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE la demande formulée au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SARL Citya Paradis, la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [C] [B] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SARL Citya Paradis la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE