MINUTE N° : 25/673

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 23/05521

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[V] [C]

ET :

[I] [P]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e REDON-REY

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [V] [C]

née le 31 Juillet 1980 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [I] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 13 janvier 2023 à effet du 14 janvier 2023, signé electroniquement, Mme [V] [C] a donné à bail à Mme [I] [P], un bien immobilier situé à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], pour un loyer mensuel révisable de 610,87 euros, outre 54 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Mme [V] [C] a fait signifier à Mme [I] [P], le 18 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail et a signalé la situation à la CCAPEX le 21 juillet 2023.

Elle a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [P] devenu sans droit ni titre et de celle de tous occupants de sonchef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 4.960,57 € au titre des loyers et charges impayés, quittancement de novembre 2024 inclus ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au loyer et charge soit 682,87 euros, révisable annuellement en fonction de la clause insérée au bail, jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;

— Dire que les intérêts dus seront calculés conformément aux dispositions du bail et pour le srsplus courront au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2023.

Au soutien de ses prétentions, Mme [V] [C] fait valoir que Mme [I] [P] n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai impartis par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2024. Par mention au dossier, les débats ont été réouverts en vue de l’audience du 24 avril 2025, pour permettre à Mme [P], arrivée avec retard et produisant divers des documents démanant de la Banque de France, de communiquer régulièrement ces documents à la partie demanderesse.

A l’audience du 24 avril 2025, Mme [C] indique que Mme [P] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire devenu définitif le 19 septembre 2024. Elle a bénéficié d’un effacement de sa dette à hauteur de 7.149,35 euros mais n’a pas repris le réglement des loyers courants. Mme [C] maintient en conséquence ses demandes et actualise sa créance après effacement à la somme de 8.073,33 euros. Elle s’oppose à tous délais de paiement.

Mme [I] [P], comparait et demande un plan d’apurement de la dette avec des délais suspensifs. Elle indique qu’lle va faire un réglement de 800 euros dès le lendemain de l’audience

Elle a été autorisée à transmettre contradictoirement ses pièces avant le 12 mai 2025. Les pièces ont été déposées au greffe le 28 avril 2025.

Le diagnostic social et financier figurant au dossier fait état d’un revenu mensuel de 505,65 euros (Allocation adulte handicapé) et ne donne aucune précision sur ses charges autre qu’un arriéré de 7009,18 euros de loyer.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Mme [V] [C] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur le respect du principe du contradictoire

L’alinéa 1er de l’article 16 du code de procédure civile rappelle que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer le principe du contradictoire.

Il n’est pas justifié par Mme [P] de la communication contradictoire à la partie adverses des pièces remises au greffe comme il le lui était expressement demandé par la note remise par le greffe où figurait les coordonnées mail du conseil de la demanderesse.

Ces pièces seront déclarées irrecevables et écartées des débats.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, Mme [V] [C] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant :

— le bail conclu le 13 janvier 2023, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer et le chemin de preuve de la signature électronique,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 18 juillet 2023 à Mme [I] [P], pour une somme de 2.048,61 euros en principal.

— un décompte de créance arrêté au 31 mars 2025, échéance d’avril comprise.

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [I] [P] a déposé, le 9 avril 2024, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 11 juillet 2024, ainsi qu’il résulte de la motivation de la mesure imposée de rétablissement personnel .

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2023. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort des pièces produites que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 19 septembre 2023.

La commission de surendettement des particuliers d'[Localité 6] et [Localité 7] a décidé d’orienter le dossier de Mme [P] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette mesure a été adoptée sans contestation le 19 septembre 2024. La validation des mesure recommandées rappelle qu’à défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus dans les deux ans de la décision d’effacement, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet à défaut de paiement des loyers et des charges

Or, il ressort du décompte fourni par la bailleresse que Mme [P] n’a procédé à aucun réglement depuis le mois d’août 2024.

Mme [I] [P] n’a pas rapporté la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant au jour de l’audience, alors que cette charge lui incombait en application de l’article 1353 du Code civil.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion de Mme [I] [P], devenu occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 11], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale de Mme [I] [P] à l’égard de son Mme [V] [C] en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [I] [P] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à Mme [V] [C] , est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il convient de fixer cette créance de nature indemnitaire, au montant du loyer revalorisé et des charges en excluant les frais de courtage, la mensualité assurance habitation et la contribution annuelle attentat qui ne font pas partie de la dette locative.

Mme [V] [C] produit un décompte de créance arrêté au 31 mars 2025, échéance d’avril comprise, à 8.073,13 euros.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. la créance sera retenu après déduction de la somme de 260,10 euros correspondant aux postes dont le droit à perception n’est pas justifié par le bail :

— frais de courtage MRH : 76,00 euros,

— mensualités MRH : 177,60 euros,

— contribution attentat : 6,50 euros.

Mme [I] [P] sera en conséquence condamnée à payer à Mme [V] [C], en deniers ou quittances, la somme de 7.813,03 euros arrêtée au 31 mars 2025, échéance d’avril comprise qui porteront intérêts à compter du jugement.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [V] [C] , Mme [I] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 13 janvier 2023 entre Mme [V] [C] et Mme [I] [P], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10], sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

CONSTATE que Mme [I] [P] est occupante sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [I] [P] à verser à Mme [V] [C], en deniers ou quittances, la somme de 7.813,03 euros arrêté au 31 mars 2025, échéance d’avril comprise.

CONDAMNE Mme [I] [P] à verser à Mm e [V] [C] à compter du 1er mai 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges actualisés hors frais de courtage et prime MRH et ce jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

CONDAMNE Mme [I] [P] à verser à Mme [V] [C] la somme de huit cent euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer etde sa notification ;

REJETE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,