TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 10 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/01844 – N° Portalis DBW3-W-B7J-534N

AFFAIRE : S.D.C. 55 57 65 [Localité 6] (la SELARL AUDREY BABIN)

C/ M. [O] [V], Mme [W] [V]

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 février 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet [P]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 892 721 622

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [V]

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [W] [V]

demeurant [Adresse 1]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] sont propriétaires du lot n°25 dans l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] leur a fait parvenir plusieurs courriers de mise en demeure de payer l’arriéré de charges.

Suivant exploit du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] aux fins de voir entendre :

— condamner solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] au paiement de :

—  21.700 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, montant en principal avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,

—  480 euros au titre des frais rendus nécessaires pour recouvrer les sommes dues,

—  2.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé l’article 10 du décret du 8 mars 2001,

— les intérêts de droit des deux sommes précitées à compter du jugement qui sera rendu,

— ordonner l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assignés, par remise à étude, Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V]

La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

— Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Au soutien de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] aux charges impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété,

— les courriers de relance et mise en demeure,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 2 mai 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022, votant le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 juin 2023 votant divers travaux de ravalement de façade, volets et toiture,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025,

— la reddition des comptes pour 2021, 2022, 2023,

— les appels de fonds,

— l’historique du compte de Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] au 15 novembre 2024,

— le règlement de copropriété.

Il résulte de la combinaison entre le relevé de compte de Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] résultant de la mise en demeure du 19 janvier 2024 et du relevé du 15 novembre 2024 que la dette de ces derniers relative aux charges, expurgée des frais, s’élève à 21.700 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] réclame la condamnation solidaire de Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V]. Il résulte du relevé de propriété qu’ils sont propriétaires indivisaires.

Le règlement de copropriété stipule en son article 26 que les dettes dues au titre d’un lot à l’égard du syndicat sont indivisibles. Le syndicat pourra en exiger l’entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire. Si un ou plusieurs lots appartiennent indivisément à plusieurs copropriétaires, ces derniers seront solidairement tenus des charges envers le syndicat, lequel pourra exiger l’entier paiement de n’importe lequel des indivisaires. Les nu-propriétaires, les usufruitiers, les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation seront, de la même manière ci-dessus, solidaires envers le syndicat.

En conséquence, Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 21.700 euros au titre des charges dues au 15 novembre 2024, produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, il sera alloué au syndicat des copropriétaires au titre des frais justifiés de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de relance du 21 octobre 2022 : 20 euros

— frais de relance du 19 avril 2024 : 40 euros

— frais de relance du 5 septembre 2024 : 20 euros

Soit un total de 100 euros.

Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] seront condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La lecture du décompte de charges de Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] montre que ces derniers ont procédé à des versements de charges réguliers.

Si ces versements n’ont pas été suffisants pour désintéresser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de la dette, le défaut de paiement ne peut être déclaré fautif sans aucune autre pièce venant démontrer d’une attitude particulière de Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V].

Il convient de constater d’ailleurs que le syndicat des copropriétaires Monsieur [O] [V] s’est borné à envoyer des lettres simples ou recommandées de relance et aucun commandement de payer ni lettre officielle.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice indépendant de celui résultant du retard, qui est indemnisé par l’allocation des intérêts. Il n’établit pas de la réalité des avances effectuées par les autres copropriétaires pour la réalisation des travaux.

Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Les dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile, ne comprennent pas les frais de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 21.700 euros au titre des charges dues au 15 novembre 2024, ainsi que la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement, le tout produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001,

Condamne in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE