TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/07926

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DY6

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

La société [D], dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0139

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

La MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE) Assurance, prise en la personne de son représentant légal et qualité d’assureur MRH de Monsieur [A] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre MESTHENEAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1834

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07926 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DY6

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [U] [C]

Madame [I] [H] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par Maître Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue en audience publique devantLucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la société [D] est propriétaire d’un appartement situé au 4ème étage, loué à M. [A] [L] depuis le 14 janvier 2016.

M. [U] [C] et Mme [H] épouse [I] [C] sont propriétaires d’un appartement situé au 3ème étage.

M. [M] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage, loué à M. [F].

En 2018, les services de la direction du logement et de l’habitat de la Mairie de [Localité 1] ont avisé le syndic d’une situation de péril concernant l’appartement de M. [M].

Par ordonnance de référé en date du 19 avril 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris, saisi à l’initiative du syndicat des copropriétaires, a désigné M. [Y] [T] en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire de M. [M] et de M. [F].

Au cours de la première réunion d’expertise du 5 juillet 2019, l’expert judiciaire a estimé que les logements des consorts [C] et de la société [D] pouvaient également être à l’origine des désordres.

Par ordonnance de référé 18 octobre 2019 rectifiée matériellement le 29 octobre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société [D] et à M. [U] [C].

Par ordonnance de référé en date du 12 juin 2020, la mission de l’expert judiciaire a été étendue aux désordres affectant le plancher haut de l’appartement du 3ème étage. Ladite ordonnance a notamment été rendue au contradictoire de Mme [I] [C].

Par ordonnance de référé du 27 octobre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes à M. [A] [L] et à la société MAE.

M. [Y] [T] a déposé son rapport le 20 avril 2021, retenant que :

— les désordres affectant le plancher haut du 2ème étage et l’appartement de M. [M] ont pour origine des dégâts des eaux en provenance de l’appartement des époux [C],

— les désordres affectant le plancher haut du 3ème étage et l’appartement des époux [C] ont pour origine les installations sanitaires de l’appartement de la société [D] et, précisément, un défaut d’entretien desdites installations par le locataire en titre, M. [L].

Par actes d’huissier délivrés les 21 et 25 octobre 2021, la société [D] a assigné M. [A] [L] et la MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE), es-qualité d’assureur de M. [L], devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de demander à ce dernier de :

Vu les articles 1728, 1732, 1240 et suivants du code civil, la loi du 6 juillet 1989, les articles L. 121-1 est suivants du code des assurances, les causes sus énoncées, les pièces versées aux débats,

Recevoir et déclarer la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, bien fondée en ses demandes,

Condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 6.316,68 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi par la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 4.900,69 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice immatériel subi par la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, au 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont le coût de l’expertise de Monsieur [T] qui a été mis à la charge de la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, soit 1.558,92 €,

Condamner la Mutuelle Assurance de l’Education Nationale (MAE) à garantir Monsieur [L] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, au profit de la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2022, M. [U] [C] et Mme [I] [C] sont intervenus volontairement à l’instance afin de demander, au visa des dispositions des articles 1240 et 1242 du code civil, la condamnation solidaire de M. [L], de son assureur, la MAE, et de la SARL [D] au paiement de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et immatériel.

L’affaire, enregistrée sous le RG n° 21/13368, a été radiée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 30 mars 2023 au motif que les parties n’avaient pas informé le juge de la mise en état en temps utile des suites données ou non au rendez-vous d’information sur la médiation et, a minima, formé une demande de renvoi pour conclure.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, la société [D] a demandé le rétablissement de l’affaire au rôle. L’affaire a été rétablie sous le n° RG n° 23/07926.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE demande au tribunal de :

Vu les articles 1728, 1732, 1240 et suivants du code civil, la loi du 6 juillet 1989, les articles L. 121-1 est suivants du code des assurances, les causes sus énoncées, les pièces versées aux débats,

Recevoir et déclarer la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, bien fondée en ses demandes,

Condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 6.316,68 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi par la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner M. [A] [L] au paiement de la somme de 4.900,69 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice immatériel subi par la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, au 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamner M. [A] [L] au paiement des sommes de 1.314,50 € et 3.000 € qui ont été versées par la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, du fait de sa qualité de copropriétaire, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à titre d’indemnisation,

Dire et juger que les conditions générales de la MAE ne sont pas applicables,

A titre subsidiaire :

Dire et juger que l’exclusion de garantie opposée par la MAE à l’encontre de M. [L] n’est pas valable,

En conséquence :

Condamner la Mutuelle Assurance de l’Education Nationale (MAE) à garantir Monsieur [L] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, au profit de la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière,

Condamner M. [L] et la Mutuelle Assurance de l’Education Nationale (MAE) à rembourser à la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, la somme de 5.299,75€, correspondant au montant versé à M. et Mme [C] au titre de la reprise de leurs désordres, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023,

Condamner M. [L] et la Mutuelle Assurance de l’Education Nationale (MAE) à garantir la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [C],

Débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière,

Condamner in solidum M. [A] [L], la MAE et M. et Mme [C] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont le coût de l’expertise de Monsieur [T] qui a été mis à la charge de la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, soit 1.558,92€,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, la MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE) demande au tribunal de :

Recevoir la MAE Assurance en ses conclusions, moyens, fins et demandes et l’y dire bien fondée,

En conséquence,

Débouter la société [D] Sarl, M. [U] [C] et Mme [I] [H] épouse [C] de leurs demandes dirigées contre la MAE Assurance,

Mettre hors de cause la société MAE Assurance,

Débouter toute partie de toute demande plus ample ou contraire dirigée contre la MAE Assurance,

Condamner in solidum la société [D], Monsieur [U] [C], Madame [I] [H] épouse [C] et M. [Q] [L] à payer à la MAE Assurance une somme 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Selon dernière conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, M. [U] [C] et Mme [H] épouse [I] [C] demandent au tribunal de :

RECEVOIR M. et Mme [C] en leurs conclusions d’intervention volontaire,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Y] [T], les dispositions des articles 1240 et 1242 du code civil,

Constater que la société [D] a réglé le préjudice matériel d’un montant de 5.299,75 € le 15 février 2023,

Condamner solidairement M. [L] et son assureur, la MAE, et la SARL [D] à payer à M. et Mme [C] :

—  10.800,00 € à titre de dommages-intérêts en raison du trouble de jouissance subi depuis le dépôt du rapport d’expertise, compte arrêté à février 2023 ;

—  6.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais d’expertise.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [A] [L] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 20 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la recevabilité des demandes

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la société [D] forme à l’encontre de M. [A] [L], non constitué dans la présente procédure, de nouvelles demandes par rapport à celles formées aux termes de l’assignation délivrée à son encontre, qui visent à le voir condamner :

— au paiement des sommes de 1.314,50 € et 3.000 € qui ont été versées par la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, du fait de sa qualité de copropriétaire, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à titre d’indemnisation,

— au remboursement de la somme de 5.299,75€, correspondant au montant versé à M. et Mme [C] au titre de la reprise de leurs désordres, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023,

— à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [C].

Il n’est produit aucun élément permettant de justifier que ces conclusions aient été régulièrement signifiées à M. [L]. En conséquence, ces demandes seront déclarées d’office irrecevables, conformément aux dispositions de l’article 14 du code de procédure civile.

La demande formée par la société MAE visant à voir condamner M. [L] à une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile doit, pour les mêmes motifs, être déclarée d’office irrecevable.

Les demandes formées par les époux [C] à l’encontre de M. [L], visant à le voir condamner à leur payer la somme de 10.800,00 € à titre de dommages-intérêts en raison du trouble de jouissance subi depuis le dépôt du rapport d’expertise, compte arrêté à février 2023 et la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront, pour les mêmes motifs, déclarées d’office irrecevables.

Par ailleurs, la société [D] ne peut plaider pour autrui, de sorte que sa demande de condamnation de la MAE à garantir M. [L] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre sera déclarée irrecevable.

2 – Sur les demandes indemnitaires formées par la société [D] à l’encontre de M. [A] [L]

La société [D] soutient que M. [L], locataire en titre à la date du sinistre, est responsable, sur le fondement des dispositions des articles 1728, 1732 et 1240 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des désordres affectant sa douche et le mur de la chambre situé de l’autre côté de ladite douche en raison d’un défaut d’entretien constaté par l’expert judiciaire. Elle demande la réparation de son préjudice matériel ainsi que celle d’une perte de loyers équivalant aux loyers qu’elle n’aurait pu percevoir, du 4 décembre 2019 au 30 septembre 2021, si elle avait loué l’appartement qu’elle a mis à disposition de M. [L] durant cette période.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1728, 1° du code civil, le preneur est tenu « d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

L’article 1732 du même code prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’espèce, la société [D] fait à juste titre valoir que :

— la matérialité des désordres affectant la salle de bain de son lot (« joints de carrelage de la douche défectueux, carreaux cassés ») et la paroi de la chambre située de l’autre côté de la douche (« moisissures »), décrits en pages 10 et 11 dudit rapport d’expertise judiciaire du 20 avril 2021 (pièce n° 19 de la société [D]), est établie,

— la comparaison entre les désordres précités et le « très bon état » de ladite douche lors de l’entrée dans les lieux réalisée le 14 janvier 2016 (pièce n° 6 de la société [D]), alors que la salle de bain avait été refaite à neuf avec pose d’un dispositif d’étanchéité (facture de la société SIE DECORATION RENOV du 3 octobre 2015, pièce n° 3 de la société [D] ; procès-verbal de réception des travaux signé le 12 août 2015, pièce n° 5 de la société [D]), démontrent que les désordres ont pour origine un défaut d’entretien de M. [L], locataire, comme le retient d’ailleurs l’expert judiciaire, ce dernier estimant que : i) la douche présente « un état de dégradation anormal au regard de la date de réalisation des travaux », qui « ne saurait être attribuée à l’âge des ouvrages pour une utilisation normale » (rapport d’expertise judiciaire, page 12) ; ii) les travaux réalisés en août 2015 par la société [D] ne sont pas déficients (réponses au dire de la société MAE, rapport d’expertise judiciaire, page 20),

— la responsabilité de M. [L], qui a commis une faute caractérisée par un défaut d’entretien, doit être retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1240, 1728 et 1732 du code civil.

S’agissant du préjudice matériel dénoncé, la société [D] sollicite le paiement d’une somme totale justifiée de 6.316,68 €, qui correspond à la somme du coût de la recherche de fuite (774 €) et du coût des devis de travaux de réfection (5.542,68 €), ces postes de préjudices ayant été retenus par l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire, page 18).

M. [L] sera donc condamné à payer à la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 6.316,68 € en réparation de son préjudice matériel, majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du Code civil).

S’agissant du préjudice immatériel dénoncé par la société [D], l’expert judiciaire renvoie le tribunal à l’appréciation dudit préjudice, eu égard à la communication tardive des pièces justificatives, tout en exposant que « la perte locative est réelle et justifiée par la convention de mise à disposition (de M. [L]) sans redevance » d’un autre logement.

Il est constant que M. [L] a :

— continué à payer son loyer,

— bénéficié de la mise à disposition par la société [D] d’un autre logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

La société [D] ne justifie néanmoins pas que le logement mis à disposition était loué dans les mois qui ont précédé sa mise à disposition de M. [L].

Dans ces conditions, la société [D] ne peut se prévaloir d’une perte de loyer (soutenue en page 8 des dernières conclusions de la société [D]), mais d’une perte de chance de louer ledit appartement de l'[Adresse 7].

La convention de mise à disposition (pièce n° 8 de la société [D]) signée le 4 décembre 2019 entre la société [D] et M. [L] prévoit une mise à disposition gratuite d’un appartement de type F1 situé [Adresse 2] à [Localité 7] à compter du jour de la réalisation de l’état des lieux d’entrée et jusqu’à la fin des travaux de réfection du lot, matérialisée par la réception des travaux. L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 4 décembre 2019 (pièce n° 11 de la société [D]) et le procès-verbal de réception des travaux a été signé par l’entreprise de travaux et la société [D] le 12 octobre 2021 (pièce n° 22 de la société [D]).

La société [D] justifie que, si elle avait loué ledit appartement du 4 décembre 2019 au 30 septembre 2021, elle aurait pu percevoir une somme totale de 4.900,69 €, calculée en tenant compte du dernier avis d’échéance du précédent locataire émis le 31 juillet 2018 (235,52 €, pièce n° 12 de la société [D]) et des indices de révision annuelle des années 2019 à 2021.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Selon les pièces fournies par la société [D], le dernier avis d’échéance émis pour ledit appartement date du 31 juillet 2018. La société [D] n’indique pas pourquoi ce bien n’était pas loué depuis le mois d’août 2018, alors qu’il a été mis à disposition de M. [L] près d’un an et demi plus tard, le 4 décembre 2019.

Dans ces conditions, la perte de chance de louer ledit appartement pendant la période de sa mise à disposition de M. [L] sera justement fixée à 50 %.

M. [L] sera donc condamné à payer à la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 2.450,34 € au titre de la perte de chance de louer son appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] du 4 décembre 2019 au 30 septembre 2021.

Cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du Code civil).

La société [D] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre de son préjudice immatériel.

3 – Sur la demande en paiement formée par la société [D] à l’encontre de la société MAE

La société [D] expose qu’elle a, le 15 février 2023, réglé aux époux [C] la somme de 5.299,75 € en réparation du préjudice matériel que ces derniers ont subi et qui a pour origine le défaut d’entretien de la douche de leur appartement par M. [L]. Elle expose que cette somme « correspond à la reprise des désordres, telle que fixée par l’expert et réclamée par (les époux [C]) dans leurs conclusions d’intervention volontaire ».

Exposant que l’attestation de l’assurance souscrite par M. [L] auprès de la société MAE couvre les dégâts des eaux et sa responsabilité civile, y compris le recours des tiers, elle soutient que :

— la société MAE ne démontre pas que le défaut d’entretien litigieux correspond à une faute dolosive,

— les termes des conditions générales invoqués par la société MAE ne sont pas opposables à M. [L] dès lors qu’ils concernent les biens dont l’assuré est propriétaire (article 1.5 des conditions générales) et que, en tout état de cause, il n’est pas démontré que lesdites conditions générales aient été portées à la connaissance de M. [L],

— à titre subsidiaire, les clauses d’exclusion de garantie opposées par la société MAE ne sont pas formellement limitées, étant observé que la clause définissant l’obligation d’entretien n’est relative qu’à l’entretien des conduites et des appareils et non aux joints de carrelages.

La société MAE soutient que sa garantie doit être exclue :

— en raison de la disparition de l’aléa caractérisée par la commission d’une faute dolosive de son assuré, M. [L], qui s’est abstenu de procéder aux travaux de réfection adéquats de la douche litigieuse alors que : i) il connaissait le caractère inéluctable des dégâts des eaux résultant des carreaux cassés et des joints de carrelage défectueux, puisqu’il pouvait constater la survenance de désordres dans la chambre de l’appartement loué ; ii) il avait pris l’appartement à l’état neuf,

— par application de la clause d’exclusion de garantie des dommages dus au mauvais entretien des biens assurés inscrite au chapitre 3 « exclusions communes à toutes les garanties » des conditions générales et venant sanctionner l’irrespect de l’obligation d’entretien des conduites et des appareils, définie à l’article 2.1.2 des conditions générales.

***

C’est à l’assureur qui oppose une exception de démontrer que celle-ci trouve à s’appliquer au cas à juger. En cas d’action directe du tiers-victime contre l’assureur, c’est à l’assureur, contre lequel est exercé une action directe, de démontrer en versant le contrat aux débats qu’il ne doit pas sa garantie.

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07926 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DY6

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

La faute dolosive procède d’un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre et à la disparition de l’aléa attaché à la couverture du risque (Civ. 2ème, 19 mai 2016, n° 15-19.000 ; Civ. 3ème, 10 juin 2021, n° 20-10.774 ; Civ. 2ème, 25 octobre 2018, n°16-23.103).

Une faute de négligence ne caractérise pas une faute dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances (Civ. 2ème, 6 février 2020, n° 18-17.868 ; Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n° 16-10.042).

Par ailleurs, une clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision (Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117).

Sur le préjudice

En l’espèce, il est constant que les désordres matériels subis par les époux [C] ont été causés par un défaut d’entretien, par M. [L], de l’installation sanitaire précitée (rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 19 de la société [D], pages 12 et 20).

Il est constant que la société [D] a réglé une somme de 5.299,75 € aux époux [C] correspondant, selon les termes du courrier officiel de son conseil adressé le 15 février 2023 au conseil des époux [C] (pièce n° 23 de la société [D]) « au chiffrage de reprise des désordres concernant l’appartement des consorts [C], tel qu’il résulte du rapport d’expertise et de vos conclusions ».

Les postes de préjudices sont précisés dans les dernières conclusions des époux [C], en page 3 : travaux de maçonnerie en plafond pour un montant de 2.772,00 € TTC, travaux d’embellissements pour un montant de 354,75 €, étais pour un montant de 1.135 € TTC, frais d’architecte pour un montant de 1.038 € TTC.

Le tribunal relève que, si ces postes de préjudices et montants ont été validés par l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire, page 15 et 16), les postes relatifs aux étais (1.135 € TTC) et aux frais d’architecte (1.038 €) sont retenus, par l’expert judiciaire, au titre des coûts engagés par le syndicat des copropriétaires (rapport d’expertise judiciaire, page 16). Cet élément est au demeurant rappelé dans le « projet de protocole d’accord » signé par le syndicat des copropriétaires et la société [D] le 25 avril 2024 (pièce n° 25 de la société [D]), dans sa partie introductive : « Il sera enfin précisé que le syndicat a préfinancé un certain nombre de postes et de travaux, telle la pose des étais et que la société [D] a « remboursé » à Mme [C] des sommes en réalité avancées par le syndicat, à savoir : frais d’architecte, 1.038,00 € ; étais, 1.1135 € ». A cet égard, l’article 1er dudit projet de protocole qui détermine les frais dus par la société [D] au syndicat au titre d’autres postes de travaux, prévoit que « pour sa part, le syndicat des copropriétaires fait son affaire à l’égard de Mme [C] des sommes qui lui ont été versées par erreur ». Ce fait est également exposé par la société [D] en page 17 de ses dernières conclusions.

Néanmoins, le tribunal constate que la société MAE ne conteste pas le quantum de la demande. En particulier, elle ne conteste pas que les deux postes de préjudices précités (frais d’étaiement et frais d’architecte), réglés par la société [D] aux époux [C], relèvent de désordres ayant pour origine le dégât des eaux causé par le défaut d’entretien de son assuré. Cette imputabilité ressort des termes du rapport d’expertise judiciaire.

Dans ces conditions, il convient de retenir que la demande de la société [D] est, dans son principe comme dans son quantum, justifiée, sous réserve de l’appréciation de l’exclusion de garantie ci-après examinée.

Sur l’action directe formée à l’encontre de la société MAE

En l’espèce, la société MAE expose, en page 6 de ses dernières conclusions, qu’elle garantissait, « au titre de la garantie Responsabilité civile du locataire ou de l’occupant des locaux assurés (article 2.2.3.) », la responsabilité civile de M. [L] « à l’égard du propriétaire des locaux assurés, des voisins et de tiers, du fait des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs résultant d’un accident, d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux ». Elle ne conteste pas qu’elle garantissait M. [L] à la date du sinistre.

En premier lieu, la charge de la preuve de la commission par M. [L] d’une faute dolosive repose sur la société MAE.

Le défaut d’entretien de M. [L], précédemment retenu, caractérise une faute de négligence. Le constat, lors des opérations d’expertise judiciaire, de moisissures sur la paroi de la chambre située de l’autre côté de la douche, ne démontre pas, en l’état des pièces versées aux débats et en l’absence de toute information sur la configuration des lieux lorsque M. [L] y habitait (paroi nue ou cachée par un meuble), que l’état de cette paroi était visible et qu’elle pouvait, en tout état de cause, alerter le locataire sur la possible survenance d’un dégât des eaux affectant une autre zone, à savoir le plancher bas et l’appartement situé à l’étage inférieur, désordres objet de la demande ici traitée.

Il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débat, et notamment pas du rapport d’expertise judiciaire, que M. [L], profane en matière de construction, avait conscience que ce défaut d’entretien pouvait conduire inexorablement à la survenance des désordres litigieux. Comme le relève la société [D], la société MAE ne produit aucune pièce qui indique que M. [L] aurait refusé d’effectuer des travaux d’entretien dont la nécessité lui aurait été signalée.

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07926 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DY6

La société MAE ne démontre donc pas la faute dolosive dénoncée.

En deuxième lieu, s’agissant de la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien dont l’application est soutenue par la société MAE, aux termes de l’avenant n° 1 au contrat MAE HABITATION produit en pièce n° 1 par la société MAE, signé le 14 août 2017 par M. [L], il est mentionné : « j’ai noté que la Mutuelle Assurance de l’Education me signifie l’acceptation définitive des garanties souscrites par l’envoi des conditions particulières et générales dans un délai d’un mois après la date de signature » (pièce n° 1 de la société MAE).

Cette mention ne correspond pas à une clause de renvoi à des conditions générales suffisamment identifiées par l’assuré. Elle ne démontre pas la prise de connaissance, par M. [L], des conditions générales invoquées par la société MAE. Au demeurant, le tribunal relève que la société MAE ne produit que des extraits des conditions générales invoquées (pièce n° 2 de la société MAE, pages 5 à 7, pages 9 et 10, pages 25 à 26 des conditions générales).

La société [D] fait donc valoir à juste titre que les conditions générales opposées par la société MAE ne sont pas opposables à M. [L] et donc, par voie de conséquence, à sa demande.

Au surplus, la clause d’exclusion de garantie « des dommages dus au mauvais entretien des biens assurés » inscrite, sans plus de précisions, au chapitre 3 des conditions générales intitulé « exclusions communes à toutes les garanties » (conditions générales, pièces n° 2 de la société MAE, page 26), n’ a pas vocation à être lue, s’agissant des dommages litigieux, eu égard à la clause relative à l’obligation d’entretien « en bon état des conduites, appareils (etc.) » inscrite au sein de l’article 2.1.2. dédié à l’indemnisation des biens de l’assuré (conditions générales, pièces n° 2 de la société MAE, page 9).

La clause précitée insérée au chapitre 3 des conditions générales ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée, au sens de l’article L.113-1 du code des assurances. Elle n’est donc pas opposable.

La société MAE sera donc condamnée à payer à la société [D] la somme de 5.299,75 €, correspondant au montant qu’elle a versé à M. et Mme [C] au titre de la reprise de leurs désordres matériels incluant les postes relatifs aux frais d’étaiement (1.135 € TTC) et aux frais d’architecte (1.038 €) payés par le syndicat des copropriétaires, majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter du 15 février 2023, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

4 – Sur demande formée par les époux [C] à l’encontre de la société MAE et de la société [D] au titre du trouble de jouissance dénoncé « depuis le dépôt du rapport d’expertise, compte arrêté à février 2023 »

Les époux [C] soutiennent que :

— la responsabilité de la société [D] doit être retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil et, en raison de son « obligation de voisinage », celle-ci étant « garante » de son locataire,

— la garantie de la société MAE doit être mobilisée eu égard à la responsabilité de son assuré, M. [L], laquelle doit être retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil

— ils subissent un préjudice de jouissance « depuis le dépôt du rapport d’expertise » puisqu’ils se trouvent dans l’impossibilité de louer leur appartement dont la valeur locative peut être évaluée à 490 € par mois.

La société [D] soutient que :

— le préjudice de jouissance n’est pas caractérisé dans son principe dès lors que : i) l’expert judiciaire a exclu le lien de causalité entre le dégât des eaux litigieux et l’état de l’appartement des consorts [C], ii) les époux [C] ne donnent aucune précision concernant les travaux qu’ils auraient fait réaliser, l’état actuel de leur appartement et sa mise en location, iii) l’indemnité réparant les préjudices matériels des époux [C] leur a été versée « sans aucune reconnaissance de responsabilité »,

— le préjudice de jouissance n’est pas caractérisé dans son quantum dès lors que les époux [C] ne justifient pas de la valeur locative alléguée.

La société MAE s’associe aux moyens exposés par la société [D].

En l’espèce, le trouble de jouissance allégué n’est pas démontré dès lors que :

— les époux [C] n’établissent aucun lien de causalité entre l’état de leur appartement, à la date du sinistre, et le dégât des eaux en provenance de l’appartement de la société [D], loué à M. [L] ; au contraire, l’expert judiciaire a estimé que les étais mis en place dans la chambre de leur appartement « n’ont porté aucun préjudice aux époux [C] » dès lors que « (la) vétusté (de leur appartement) est indépendante et antérieure au dégât des eaux provenant de l’appartement [D] » (rapport d’expertise judiciaire, page 13),

— les époux [C] ne démontrent pas une perte locative ou une perte de chance de louer, puisqu’il est constant que l’appartement des époux [C] n’était pas loué lors de la réalisation du sinistre et pendant le temps des opérations d’expertise judiciaire (rapport d’expertise judiciaire, pages 8 et 13),

— les époux [C] n’allèguent ni ne démontrent que le dégât des eaux en provenance de l’appartement de la société [D] aurait fait obstacle, « depuis le dépôt du rapport d’expertise » judiciaire et jusqu’au mois de « février 2023 », à la réfection de leur appartement, étant au surplus précisé qu’ils ne justifient aucunement de la réalisation desdits travaux.

Dans ces conditions, il convient de débouter les époux [C] de leurs demandes de condamnation « solidaire » de la société MAE et de la société [D] à leur payer la somme de 10.800 € à titre de dommages et intérêts « en raison du trouble de jouissance subi depuis le dépôt du rapport d’expertise, compte arrêté à février 2023 ».

Par voie de conséquence, il convient de constater que le recours en garantie formé par la société [D] à l’encontre de la société MAE, s’agissant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [C], est sans objet.

5 – Sur les demandes accessoires

M. [L] et la société MAE, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Du détail des consignations versées, exposé par l’expert judiciaire en page 3 de son rapport, il ressort que le syndicat des copropriétaires, non partie à la présente instance, a versé trois consignations pour un montant total de 5.000 € et que la société [D] a versé une consignation d’un montant de 2.000 €. L’ordonnance de taxe en date du 2 juin 2021 fixe la rémunération de l’expert à la somme de 5.456,66 € TTC et dit que le surplus des sommes consignées, qui excèdent le montant de la rémunération, soit la somme de 1.543,34 €, sera restitué au prorata des sommes consignées, comme suit : 1.102,26 € au syndicat des copropriétaire ; 441,08 € à la société [D].

Dans ces conditions, la société [D] justifie de sa demande visant à voir inclure, dans la condamnation aux dépens, les frais d’expertise judiciaire qu’elle a engagés, soit la somme de 1.558,92 €.

Tenus aux dépens, M. [L] et la société MAE seront condamnés in solidum à payer à la société [D] la somme globale de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société [D] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Si M. et Mme [C] sont déboutés de leur demande formée au titre du trouble de jouissance dénoncé, leur intervention volontaire étaient justifiée par une demande formée au titre de leur préjudice matériel, qu’ils ont abandonnée en cours d’instance après qu’elle ait été satisfaite. Dans ces conditions, la société [D] sera déboutée de sa demande formée à l’encontre des époux [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de de procédure civile. L’équité commande de débouter les époux [C] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la société [D] et de la société MAE.

Les époux [C] seront également déboutés de leur demande formée, sans autre précision, au titre des « frais d’expertise » dès lors qu’ils n’établissent ni que l’expertise judicaire de M. [Y] [T] n’aurait pas porté, en partie, sur des désordres étrangers au présent litige mais imputables à leur lot (appartement du 2ème étage et plancher haut du 2ème étage), ni que de quelconques frais d’expertise seraient restés à leur charge.

Par voie de conséquence, la société MAE sera déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes formées par la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE visant à voir condamner M. [A] [L] :

— au paiement des sommes de 1.314,50 € et 3.000 € qui ont été versées par la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière, du fait de sa qualité de copropriétaire, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à titre d’indemnisation,

— au remboursement de la somme de 5.299,75 €, correspondant au montant versé à M. et Mme [C] au titre de la reprise de leurs désordres, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023,

— et à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [C],

Déclare irrecevables la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par la société MAE à l’encontre de M. [A] [L],

Déclare irrecevables les demandes formées par M. [U] [C] et Mme [H] épouse [I] [C] à l’encontre de M. [A] [L], visant à le voir condamner à leur payer la somme de 10.800,00 € à titre de dommages-intérêts en raison du trouble de jouissance subi depuis le dépôt du rapport d’expertise, compte arrêté à février 2023 et la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable la demande formée par la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE de condamnation de la MAE à garantir M. [A] [L] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, au profit de la société [D], Groupe SOS Coopérative Immobilière,

Condamne M. [A] [L] à payer à la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 6.316,68 € en réparation de son préjudice matériel, majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne M. [A] [L] à payer à la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 2.450,34 € au titre de la perte de chance de louer son appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] du 4 décembre 2019 au 30 septembre 2021, avec majoration des intérêts légaux à compter du présent jugement,

Déboute la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE du surplus de sa demande formée au titre de son préjudice immatériel,

Condamne la MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE) à payer à la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 5.299,75 €, correspondant au montant que cette dernière a versé à M. [U] [C] et Mme [H] épouse [I] [C] au titre de la reprise de leurs désordres matériels incluant les postes relatifs aux frais d’étaiement (1.135 € TTC) et aux frais d’architecte (1.038 €) payés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement,

Déboute M. [U] [C] et Mme [H] épouse [I] [C] de leur demande de condamnation « solidaire » de la société MAE et de la société [D] à leur payer la somme de 10.800 € à titre de dommages et intérêts « en raison du trouble de jouissance subi depuis le dépôt du rapport d’expertise, compte arrêté à février 2023 »,

Constate, par voie de conséquence, que le recours en garantie formé par la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE à l’encontre de la société MAE, s’agissant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [C], est sans objet,

Condamne in solidum M. [A] [L] et la MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE) aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris la somme de 1.558,92 € correspondant aux frais d’expertise engagés par la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE,

Déboute la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE de sa demande formée à l’encontre de M. [U] [C] et de Mme [H] épouse [I] [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [A] [L] et la MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE) à payer à la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [U] [C] et Mme [H] épouse [I] [C] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société [D] dont la nouvelle dénomination est GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE et de la société MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE),

Déboute M. [U] [C] et Mme [H] épouse [I] [C] de leur demande formée au titre des frais d’expertise,

Déboute la MUTUELLE ASSURANCE DE L’EDUCATION NATIONALE (MAE) de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026

La Greffière Le Président