TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 02 Février 2026

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Novembre 2025

N° RG 25/04813 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7B3I

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 2 A,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Myriam DEVICO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. PRAGMA,

dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 02/02/2026

À M^e Myriam DEVICO

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 11 octobre 2019, la société 2A a donné à bail commercial à la société Pragma des locaux commerciaux sis à [Adresse 4], moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 41 470 euros, hors charges locatives et hors taxe.

Les parties ont convenu de modifier ce contrat par avenant en date du 12 novembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la société 2A a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Pragma, pour une somme de 49 924,39 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Le 5 novembre 2025, la société 2A a fait assigner la société Pragma devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, le conseil de la société 2A, reprenant oralement les termes de l’assignation, demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 29 avril 2025 et d’obtenir :

l’expulsion de la société Pragma ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, et sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux,la condamnation de la société Pragma à payer à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 75 816,47 euros au titre des loyers et charges échus mais demeurés néanmoins impayés, somme actualisée au jour de l’audience à un total de 75 816,47 euros, la condamnation de la société Pragma au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 2 % du loyer en plus des droits et charges jusqu’à la complète libération des lieux et dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ;la condamnation de la société Pragma au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, la société 2A expose que la société Pragma n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due une somme de

75 816,47 euros.

la société Pragma, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LES LOYERS ET CHARGES DUS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société 2A expose et justifie avoir donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 2019, à la société Pragma un local commercial sis à [Adresse 4] moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 41 470 euros, hors charges et hors taxe.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la société Pragma n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 20 octobre 2025 une somme de 75 816,47 euros.

Dès lors, la créance est certaine et ne peut sérieusement être contestée.

Il convient, en conséquence, de condamner la société Pragma, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 75 816,47 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat signé par la société Pragma contient une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.

la société 2A a fait délivrer au locataire, par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 49 924,39 euros au titre des loyers et charges échus et cependant demeurés impayés.

Ce commandement, régulier en sa forme, étant resté infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de :

constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;ordonner l’expulsion de la société Pragma ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin,autoriser la société 2A à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il est de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation.

En l’espèce, compte tenu de ce qui précède, il convient, d’ores et déjà, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à un montant égal aux loyers et charges que le locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 30 mai 2025.

Cependant, il y a lieu de renvoyer la demanderesse à se mieux pourvoir pour ce qui concerne la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, cette majoration devant en effet être analysée comme une clause pénale dont la fixation excède la compétence et les pouvoirs du Juge des référés, tels que définis par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DU DEPOT DE GARANTIE SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 20 DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

En l’espèce, l’article 20 in fine des conditions générales du contrat de bail commercial stipule que « En cas de résiliation ou d’expulsion, les montants des loyers payés d’avance et du dépôt de garantie, s’il y a lieu, resteront acquis de plein droit au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages-intérêts et sans préjudice également de l’application de l’article 1760 du code civil et ce, nonobstant l’expulsion.».

Cette clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, la société Pragma sera condamnée aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Pragma à verser la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mai 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de la société Pragma ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Disons qu’à défaut, par la société Pragma, d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 4], la société 2A est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’occupant sus-nommé, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Pragma à verser à la société 2A, à titre provisionnel, la somme de 75 816,47 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers et charges échus et impayés au 20 octobre 2025 ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 mai 2025 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Pragma aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamnons la société Pragma à en acquitter le paiement intégral ;

Déboutons la société 2A de toute autre demande ;

Condamnons la société Pragma à verser à la société 2A une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Pragma aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition au greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président