TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à Monsieur et Madame [B]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à Mme [V] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06268 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EBV

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Y] [C] épouse [B]

née le 18 Mai 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [U] [B]

né le 18 Décembre 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDERESSE

Madame [E] [V]

née le 07 Décembre 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er décembre 2020, M. [U] [B] et Mme [Y] [B] ont consenti à Mme [E] [V] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros, outre 70 euros pour le garage.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [E] [V] le 6 août 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.674 euros en principal.

Les parties ont signé un plan d’apurement de la dette locative sur la base d’un délai de paiement de trente-six mois, avec des mensualités de 50 euros, le 15 février 2025, dans le cadre du dispositif d’aide aux impayés mis en œuvre par la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, M. [U] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B] ont fait assigner Mme [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la provision de 4.280 euros,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec indexation, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 15 janvier 2026, M. [U] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B], comparaissant en personne, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur créance à la somme de 4.043 euros. Ils soulignent les difficultés financières et sociales consécutives aux impayés locatifs.

Comparaissant en personne, Mme [E] [V] demande :

— à titre principal, un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Elle reconnaît la dette. Elle fait valoir le versement d’une somme de 830 euros au mois de janvier 2026, outre un rappel d’aide au logement à venir.

M. [U] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B] s’opposent à ces demandes.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 novembre 2025 a été dénoncée le 13 novembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Le titre de propriété est versé au débat.

Par conséquent, M. [U] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4.5.1 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2025, pour la somme en principal de 2.674 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2025.

Mme [E] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [E] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [E] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 750 euros à ce jour, et de condamner Mme [E] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [E] [V] reste devoir la somme de 4.043 euros, à la date du 15 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [E] [V] confirme le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.043 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en dépit de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, la situation financière obérée des bailleurs, retraités, Mme [B] précisant avoir dû reprendre une activité professionnelle partielle (cours particuliers), l’aggravation de la dette depuis la délivrance de l’assignation, la part de l’aide au logement suspendue étant résiduelle, le non-respect du plan d’apurement de la dette et s’agissant d’impayés locatifs apparus à compter du mois de décembre 2022, justifient le rejet des demandes.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du Code civil n’est pas opportun.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis cinq mois et s’agissant de bailleurs privés, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er décembre 2020 entre M. [U] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B] d’une part, et Mme [E] [V] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le [Localité 5] [Localité 3] sont réunies à la date du 7 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de sept cent cinquante euros (750 euros) à ce jour, à compter du 7 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à verser à M. [U] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B], à titre provisionnel, la somme de quatre mille quarante-trois euros (4.043 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 15 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [V] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,